స్థిరాస్తి మదింపులపై మార్కెట్ పద్ధతులు

సుజేష్ నాయర్ రచించారు

సుజేష్ ది ఇన్‌స్టిట్యూషన్ ఆఫ్ వాల్యూయర్స్ (ఇండియా), చార్టర్డ్ వాల్యూయర్-IIV(ఇండియా) ఫెలో మరియు చార్టర్డ్ ఇంజనీర్.

మనమందరం ప్రతి వృత్తిలో "మార్కెట్ పద్ధతులు" అనే పదాన్ని చూడవచ్చు. బాగా, రుణ వ్యాపారంలో, నా అవగాహన ప్రకారం, ఒక భావజాలం లేదా సాధారణ అభ్యాసం, తర్కంతో లేదా లేకుండా, ఆర్థిక సంస్థ యొక్క పాలసీ ఫ్రేమ్‌వర్క్‌కు వెలుపల మరియు రెగ్యులేటర్ మార్గదర్శకాలలో శూన్యమైనప్పుడు ఈ పదబంధాన్ని తరచుగా ఉపయోగిస్తారు. అకస్మాత్తుగా, చర్చలు జరుగుతాయి, మెయిల్‌లు తేలతాయి మరియు చివరికి భావజాలం రుణదాతలు అంగీకరించబడతారు లేదా తిరస్కరించబడతారు.

స్థిరాస్తి మదింపులపై "మార్కెట్ పద్ధతులు" బ్లాగ్‌కు స్వాగతం!

రిటైల్ హోమ్ లోన్ / తనఖా వ్యాపారంలో స్థిరాస్తి మదింపులు అండర్‌రైటింగ్‌లో కీలకమైన భాగం అయినప్పటికీ చాలా ఆత్మాశ్రయమైనవి. రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీ వాల్యుయేషన్‌ల యొక్క అత్యంత ప్రాధాన్య పద్ధతి పోలిక పద్ధతి మరియు అండర్‌రైటింగ్ రుణాల ఖర్చు పద్ధతి. తర్కాలను ప్రశ్నించకుండా కాలక్రమేణా చెప్పబడని ప్రమాణాలుగా మారిన కొన్ని మార్కెట్ పద్ధతులను చూద్దాం.

డెవలపర్ నుండి ఫ్లాట్ కొనుగోలు (రిటైల్ గృహ రుణాలు):

నిర్మాణంలో ఉన్న రెసిడెన్షియల్ ప్రాజెక్ట్‌లో డెవలపర్ విక్రయిస్తున్న ఫ్లాట్ కోసం రిటైల్ రుణాన్ని నేను వివరిస్తాను. డెవలపర్ కోట్ చేసిన ధర / ధరను సరసమైన మార్కెట్ విలువగా సూచించడం నేడు చాలా మంది వాల్యూమర్‌లు అనుసరించే పద్ధతి. డెవలపర్‌కి తన తుది ఉత్పత్తి ధరను నిర్ణయించడానికి అన్ని హక్కులు ఉన్నాయన్నది నిజం. అయితే ఈ కోట్ చేసిన ధర సరసమైన మార్కెట్ విలువగా ఉండాలని సూచిస్తుందా? వాల్యూయర్ ఇచ్చిన మైక్రో-మార్కెట్‌లో డిమాండ్-సప్లై గణాంకాలను ఆదర్శంగా రూపొందించాలి, ధరల ట్రెండ్‌ల యొక్క గత రికార్డులను చూడండి, సౌకర్యాల ఖర్చు మరియు ధరల పరంగా సమీపంలోని సారూప్య ఇతర ప్రాజెక్ట్‌లను తూకం వేయాలి, ప్రాజెక్ట్ వ్యాజ్యం లేదా ప్రాజెక్ట్‌లో ఉంటే దర్యాప్తు చేయాలి. ఏదైనా టైటిల్ ఆందోళనలు మరియు చివరకు అతని సరసమైన మార్కెట్ విలువ యొక్క అంచనాతో బయటకు వస్తారు. దురదృష్టవశాత్తూ, Y యూనిట్ రేట్‌ని కలిగి ఉన్న ప్రక్కనే ఉన్న ప్రాజెక్ట్‌కి వ్యతిరేకంగా ఇచ్చిన ప్రాజెక్ట్‌కి X యూనిట్ రేటు ఎందుకు ఉందో చెప్పే వాల్యుయేషన్ నివేదికను మేము చాలా అరుదుగా చూస్తాము. వాస్తవం ఏమిటంటే, వాల్యుయేషన్ రిపోర్టులను సిద్ధం చేస్తున్నప్పుడు X మరియు Y యొక్క ఈ వ్యత్యాసం ఎప్పుడూ అన్వేషించబడదు. ధర నిర్దిష్ట పరిధిలోకి వస్తే, ఈ ప్రయత్నాన్ని నివారించడం విస్తృత అవగాహన. కాబట్టి పోలిక పద్ధతి ఇక్కడ ఆచరణాత్మకంగా చనిపోయినది. ఆశ్చర్యకరంగా, ఈ మార్కెట్ అభ్యాసాన్ని ఎవరు ప్రారంభించారనేది ఇప్పటికీ తెలియదు.

చాలా మంది రుణదాతల వ్యాపార నిర్ణయాలు తరచుగా ఈ పరిశీలనలు లేదా అన్వేషణలను విస్మరించే ధోరణిని కలిగి ఉంటాయి మరియు రిటైల్‌లో మెరుగైన వ్యాప్తి కోసం డెవలపర్‌ను శాంతింపజేయడానికి ఇష్టపడతారు. గృహ రుణాలు ఒక ప్రాజెక్ట్ లో. వారు శాశ్వత డెవలపర్ సంబంధాన్ని సృష్టించడం వల్ల కలిగే ప్రయోజనాలను కూడా పరిగణనలోకి తీసుకున్నారు మరియు భవిష్యత్తులో రిటైల్ వ్యాపారం కోసం దీనిని సంభావ్య ఛానెల్‌గా మార్చడానికి ఇది ఒక అవకాశంగా భావించారు. సాంకేతిక ఆవరణ ఏమిటంటే, అటువంటి కోట్‌లు వాస్తవ లావాదేవీ ధరకు దగ్గరగా ఉంటాయి మరియు పూచీకత్తు మరియు రుణ నిర్ణయాన్ని పెద్దగా ప్రభావితం చేయవు. బాగా! నీటి చుక్కలు కూడా సముద్రాన్ని తయారు చేయగలవు! కొంత కాల వ్యవధిలో, ఒక పోలిక పద్ధతిగా ఉండవలసింది, డెవలపర్‌ల కోట్‌లను సరసమైన మార్కెట్ విలువగా ప్రతిబింబించేలా రూపాంతరం చెందింది. చాలా బ్యాంకులు మరియు హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ కంపెనీలు ఈ పద్ధతిని చెప్పని కట్టుబాటుగా అనుసరిస్తాయి మరియు అతను/ఆమె దీనిని అనుసరించకుంటే వాల్యూయర్‌ని అధికారికంగా ప్రశ్నిస్తారు. ఇలా చెప్పడం వల్ల, తెలిసి లేదా తెలియక, ఆస్తి ధరను మార్కెట్ విలువతో సరిపోల్చడం కూడా కొన్ని వ్యాపార దూకుడు ఆర్థిక సంస్థల USP (యూనిక్ సేల్స్ ప్రపోజిషన్)గా మారింది. డెవలపర్‌లను, రుణగ్రహీతలను ఆకట్టుకోవడానికి మరియు మార్కెట్ వాటాను చేజిక్కించుకోవడానికి చివరికి కొన్ని బ్యాంకర్లు / హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ కంపెనీలు సరసమైన మార్కెట్ విలువపై ఒకదానితో ఒకటి పోటీ పడ్డాయి. కోట్ చేయడం దురదృష్టకరం, స్థిరాస్తి మదింపుల ట్వీకింగ్‌ను తనిఖీ చేయడానికి నియంత్రకాలు మరియు చాలా మంది రుణదాతలు ఇంకా సమగ్రమైన ఆడిట్ విధానాన్ని అమలు చేయలేదు.

రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ మందగమనం మరియు ప్రాపర్టీ ధరలు కరెక్షన్‌లను చూసినప్పుడు కూడా వాల్యూమర్‌లకు డెవలపర్‌ల కాస్ట్ షీట్ ప్రకారం వెళ్లడం తప్ప వేరే మార్గం లేదు. ఈ అభ్యాసం గురించి నిజంగా ఆందోళన చెందుతున్న కేరళలోని చిన్న మైక్రో-మార్కెట్‌లో పేరుగాంచిన వాల్యూయర్ ఉదాహరణను నేను తప్పనిసరిగా కోట్ చేయాలి. అతను ఎంపానెల్ చేయబడిన ఆర్థిక సంస్థ కోసం అతను కలిగి ఉన్న సద్భావన కోసం కాదు, కానీ తన కోసం. ఎందుకంటే, డెవలపర్ యొక్క కోట్‌లు మరియు రిటైల్ ఫండింగ్ కోసం కాస్ట్ షీట్‌ను పరిగణనలోకి తీసుకుని అతను అదే ఫ్లాట్‌లను ఇప్పుడు SARFAESI ప్రొసీడింగ్‌ల కోసం తిరిగి మూల్యాంకనం చేయవలసి ఉంది. డెవలపర్ ప్రారంభంలో కోట్ చేసిన ధరలకు పరిమిత టేకర్లు ఉన్నారని మరియు ఇప్పుడు ఈ గణాంకాలతో సరసమైన మార్కెట్ విలువ సరిపోలడం లేదని అతనికి తెలుసు - ఈ పరిణామాలన్నీ 2 సంవత్సరాల కంటే తక్కువ వ్యవధిలో జరిగాయి. పూణేలోని ఒక ప్రఖ్యాత వాల్యూయర్ ద్వారా అదే భయాలు హైలైట్ చేయబడ్డాయి. దురదృష్టవశాత్తూ, ఈ ప్రాణాంతకమైన అభ్యాసం ఇప్పుడు లోతుగా పాతుకుపోయిందని మరియు ఆర్థిక సంస్థలచే ప్రారంభించబడకపోతే లేదా నియంత్రకులచే సూచించబడని పక్షంలో కలుపు తీయడం చాలా కష్టం అని అతను పేర్కొన్నాడు. పూణేలోని కొన్ని మైక్రో మార్కెట్‌లలో, కొంతమంది డెవలపర్‌లు కాస్ట్ షీట్‌లో అధిక ధరను చూపుతారు, అయితే వాస్తవ లావాదేవీ లేదా చర్చల వ్యయం కాస్ట్ షీట్ నుండి దాదాపు 10-12% తేడా ఉంటుంది. ఈ లోపభూయిష్ట అభ్యాసం యొక్క ప్రత్యక్ష లబ్ధిదారుడు రుణగ్రహీత, ఒప్పందం విలువలో దాదాపు 100% నిధులు సమకూరుస్తారు మరియు ఫ్లాట్‌ల కొనుగోలుకు తన వంతుగా తక్కువ సహకారం అందించారు. ఇది రెగ్యులేటర్లు సెట్ చేసిన రిస్క్ ఎక్స్‌పోజర్‌ను నేరుగా ప్రభావితం చేస్తుంది అంటే; LTV (లోన్ టు వాల్యూ రేషియో) చాలా సందర్భాలలో వాల్యూయర్‌లు తప్పు చేయరు, ఎందుకంటే రుణదాతలు ప్రాజెక్ట్ క్లియరెన్స్ వాల్యుయేషన్ రిపోర్ట్‌ల కోసం ప్రత్యామ్నాయ పద్ధతులతో పాటు పోలిక పద్ధతితో పాటు వాల్యుయేషన్‌ల కోసం పట్టుబట్టాలి. ఇది యూనిట్ రేట్లు మరియు రిటైల్ ప్రాపర్టీ వాల్యుయేషన్‌లకు లాజిక్‌లను జోడించి తద్వారా వాల్యుయేషన్‌లలో సబ్జెక్టివిటీని తగ్గిస్తుంది.

కార్పెట్ ఏరియా నుండి సూపర్ బిల్ట్ అప్ ఏరియా మరియు వైస్ వెర్సా:

డెవలపర్‌లు కార్పెట్ ఏరియాలో కవర్ చేయని సాధారణ స్థలాలు మరియు సౌకర్యాల అమ్మకానికి ఖాతా కోసం సూపర్ బిల్ట్ అప్ ఏరియా భావనను రూపొందించారు. సాధారణ స్థలం, భూమి లేదా సౌకర్యాలు ఉచితంగా లభించవు కాబట్టి పెద్దగా చర్చించకుండానే ఈ భావన విలువదారులచే కూడా ఆమోదించబడింది. కార్పెట్ ఏరియాపై లోడ్ చేసే శాతాన్ని డెవలపర్ నిర్ణయించారు, ఎందుకంటే ప్రతి ప్రాజెక్ట్‌కు సౌకర్యాలు, సాధారణ స్థలాలు ప్రత్యేకంగా ఉంటాయి. లోడింగ్ పరిధి 20% -50% (మరియు ముంబైలోని కొన్ని సూపర్ లగ్జరీ ఫ్లాట్‌లకు 80% వరకు) అనేది నగరాల వారీగా, లొకేషన్ వారీగా, డెవలపర్ వారీగా, ప్రాజెక్ట్ వారీగా ఎటువంటి బేస్ లెక్కలు లేదా లాజిక్ లేకుండా చెప్పని ప్రమాణంగా మారింది. ఆదర్శవంతంగా, ప్రాజెక్ట్ మరియు సౌకర్యాల యొక్క మొత్తం అంచనా వ్యయం బహిర్గతం చేయబడాలి మరియు లోడింగ్ యొక్క సహేతుకమైన సమర్థనను వాటాదారులకు అందించవచ్చు, కానీ ఎప్పుడూ జరగలేదు. దురదృష్టవశాత్తూ ఇది కొంత కాలం వరకు బూడిదరంగు ప్రాంతంగా మిగిలిపోయింది, ఇది ఆస్తి ధర, విలువలు మరియు ప్రధానంగా డెవలపర్ యొక్క లాభాల మార్జిన్‌లపై ప్రభావం చూపింది.

పెట్టుబడిదారులు మరియు గృహ కొనుగోలుదారులకు ఉపశమనంగా RERA (రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ) అమలు చేయబడినప్పుడు, వివరించలేని విధంగా ఉన్న ఈ సూపర్ బిల్ట్ అప్ ఏరియా వ్యవస్థను రద్దు చేయడానికి జాగ్రత్తలు తీసుకున్నారు. కాబట్టి, RERA నోటిఫైడ్ స్టేట్స్ కోసం, ఈ “మార్కెట్ ప్రాక్టీస్” చరిత్ర అని మేము నిర్ధారించాము.

ఇది నిజంగా అలా ఉందా? నాకు అనుమానం. ఎందుకంటే, పోలిక పద్ధతిని ఉపయోగించినప్పుడు విలువదారులు ప్రాథమికంగా ప్రస్తుత ధరలను మరియు గత ధరల ట్రెండ్‌లను పోల్చి చూస్తారు. సూపర్ బిల్ట్ అప్ ఏరియా నిరుపయోగంగా మారిన తర్వాత, వాల్యూయర్‌కి ఇప్పుడు 2 బెంచ్ మార్కులు ఉన్నాయి. ఒకటి కార్పెట్ ప్రాంతంలో ఆస్తి యొక్క తాజా ధర మరియు రెండవది గత ధర ట్రెండ్ అంటే; సూపర్ బిల్ట్ అప్ ఏరియాలో ఆస్తి ధర. కాబట్టి, ప్రాపర్టీ యొక్క ప్రాథమిక ధరపై పాత లోడింగ్ శాతాన్ని ఉపయోగించి కార్పెట్ ఏరియాపై యూనిట్ ధరను వాల్యూయర్ ఆదర్శంగా రివర్స్ చేయాలి. మళ్లీ, డెవలపర్ ద్వారా ప్రాపర్టీ యొక్క ప్రాథమిక ధర పెరిగినా లేదా తగ్గించబడినా, యూనిట్ రేట్ ఆధారంగా వాల్యూయర్ ద్వారా అంచనా వేయడం లేదా చూడడం కష్టం. అదృష్టవశాత్తూ లేదా దురదృష్టవశాత్తూ, కనీసం పరివర్తన దశగానైనా, లోడింగ్ కాన్సెప్ట్ (లేదా సూపర్ బిల్ట్ అప్ ఏరియా కాన్సెప్ట్) ఇప్పటికీ సజీవంగా ఉందని మరియు కొంత కాలం పాటు అలాగే ఉంటుందని మనం నిర్ధారించాలి.

సూపర్ బిల్ట్ అప్ ఏరియా కాన్సెప్ట్‌ను రద్దు చేస్తున్నప్పుడు రిటైల్ లోన్‌ల వాల్యుయేషన్‌లో ఈ "మార్కెట్ ప్రాక్టీస్" ప్రభావాన్ని రెగ్యులేటర్ కోల్పోయింది. ఇప్పుడు ఒక వ్యవస్థీకృత వాల్యూయర్ యూనిట్ ధరలపై అతని/ఆమె బెంచ్‌మార్కింగ్‌ను మార్చే సవాలుతో కూడుకున్న పనిని ఎదుర్కొంటున్నారు మరియు డెవలపర్‌లు కార్పెట్ ఏరియాపై కొత్త కోట్‌లపై అప్రమత్తంగా ఉండాలి.

రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీలలో బ్యాలెన్స్ బదిలీలు మరియు టాప్ అప్స్ లోన్‌లు:

ఇప్పటికే ఉన్న గృహ రుణాలను ఒక రుణదాత నుండి మరొకరికి బ్యాలెన్స్ బదిలీ చేయడం అనేది రిటైల్ లెండింగ్‌లోని ఉత్పత్తులలో ఒకటి. గృహ రుణాలపై తక్కువ వడ్డీ రేటు (ROI), ఇప్పటికే ఉన్న తక్కువ EMIలకు (ఈక్వేటెడ్ మంత్లీ ఇన్‌స్టాల్‌మెంట్‌లు), సెక్యూరిటీకి సమానమైన ఆస్తితో అదనపు టాప్ అప్ లోన్ మొదలైన వాటిపై తక్కువ వడ్డీ రేటు (ROI) బ్యాలెన్స్ బదిలీతో రుణగ్రహీత తరచుగా ప్రయోజనం పొందుతాడు... వివిధ బ్యాంకులు/హౌసింగ్ ఫైనాన్స్ కంపెనీలలోని వాల్యూయర్‌లు వేర్వేరుగా ఉంటారు. కాబట్టి సరసమైన మార్కెట్ విలువ అంచనా కూడా భిన్నంగా ఉండవచ్చు. ఇంతవరకు అంతా బాగనే ఉంది. కానీ ప్రస్తుత రోజు వాల్యుయేషన్ ఇప్పటికే ఉన్న రుణదాత ద్వారా పంపిణీ చేయబడిన రుణం కంటే తక్కువగా లేదా దాదాపు సమానంగా ఉన్నప్పుడు ఈ ఉత్పత్తి ఎంత సవాలుగా ఉంటుంది? టాప్ అప్ గురించి మర్చిపోండి, మీరు బ్యాలెన్స్ లోన్ మొత్తాన్ని కూడా తీసుకోలేరు. ఇక్కడే పండోర పెట్టె తెరుచుకుంటుంది. మరియు వాల్యూయర్‌లో తప్పు ఏమిటనే దానిపై మొత్తం R & D ఉంది, మరొక రుణదాత గతంలో దీని కంటే ఎక్కువ నిధులు సమకూర్చినప్పుడు అతను / ఆమె ఎందుకు తక్కువ వాల్యుయేషన్ ఇస్తున్నారు. అటువంటి దృష్టాంతానికి వివిధ చెల్లుబాటు అయ్యే కారణాలు ఉండవచ్చు: ఇప్పటికే ఉన్న సదుపాయం మరియు రుణగ్రహీతపై బహుళ కొలేటరల్ సెక్యూరిటీలు రుణాన్ని స్వాధీనం చేసుకోవడం ద్వారా వాటిలో ఒకదాని తనఖాని విడుదల చేయాలనుకోవచ్చు; అధిక LTV మొదలైనవాటిని అనుమతించే ఉత్పత్తి కింద రుణం బుక్ చేయబడింది... అయినప్పటికీ, ఇప్పటికే ఉన్న మంజూరు లేఖ కాపీ నుండి ఈ అంశాలను అర్థం చేసుకోవచ్చు. ఇప్పటికీ గ్యాప్ మిగిలి ఉంటే, అది ఇప్పటికే ఉన్న రుణంపై పెంచిన వాల్యుయేషన్ కేసు. ఇప్పుడు నా "మార్కెట్ ప్రాక్టీస్" టాపిక్‌కి తిరిగి వస్తున్నాను. కొంతమంది అనైతిక విలువదారులు మరియు కొంతమంది దూకుడుగా ఉన్న రుణదాతలకు మాత్రమే పరిమితమైనప్పటికీ, ఇప్పటికే విస్తరించిన మార్కెట్ విలువ గణాంకాలను పెంచి, రుణ బదిలీని సులభతరం చేయడమే కాకుండా టాప్ అప్ లోన్‌లను కూడా కల్పించడం అభ్యాసం. మరియు నిధుల మొత్తం లక్షల్లో ఉంటే ఇది చాలా ఘోరం. ఈ అభ్యాసం నైతిక విలువదారులకు చాలా బాధాకరమైనది, వారు తరచుగా రుణదాతలతో ఘర్షణకు గురవుతారు, అందరూ నిజమైన నివేదికలను అందించడం కోసం. మనకు తెలిసినట్లుగా, నిర్వచించిన వ్యవధిలో రియల్ ఎస్టేట్ ధరలలో మార్పులు ఏకరీతిగా ఉండవు మరియు అందువల్ల రుణం లేదా టాప్ అప్ లోన్ యొక్క బ్యాలెన్స్ బదిలీ అసెస్‌మెంట్ సమయంలో సరసమైన మార్కెట్ విలువపై ఎక్కువగా ఆధారపడి ఉంటుంది. ఆదర్శవంతంగా, వాల్యూమర్స్ ఫోరమ్, రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ నిపుణులు, త్రైమాసిక నివేదికల ద్వారా, మార్కెట్ విలువ హెచ్చుతగ్గుల గురించి నియంత్రకాలు మరియు రుణదాతలకు దూరంగా ఉండాలి. మరియు రుణదాతలు, రియల్ ఎస్టేట్ ధరల ట్రెండ్‌లను బట్టి బ్యాలెన్స్ బదిలీ ఉత్పత్తుల కోసం ఇప్పటికే ఉన్న రుణాల కనీస వృద్ధాప్య నిబంధనలను కాలానుగుణంగా సవరించవచ్చు. ఇది అటువంటి ఉత్పత్తులలో పెంచిన వాల్యుయేషన్‌లపై గ్రాస్ రూట్ లెవల్ చెక్‌గా ఉపయోగపడుతుంది, ఇది తదుపరి ప్రమాదాలను నివారిస్తుంది.

ప్రస్తుత మదింపు పద్ధతుల్లో లోపాలు:

అంతర్జాతీయ వాల్యుయేషన్ స్టాండర్డ్స్ ప్రకారం మార్కెట్ విలువ ఇలా నిర్వచించబడింది: “పార్టీలు ప్రతి ఒక్కరూ జ్ఞానవంతంగా వ్యవహరించిన సరైన మార్కెటింగ్ తర్వాత చేయి-పొడవు లావాదేవీలో ఇష్టపడే కొనుగోలుదారు మరియు ఇష్టపడే విక్రేత మధ్య వాల్యుయేషన్ తేదీలో ఒక ఆస్తి మార్పిడి చేసుకోవాల్సిన అంచనా మొత్తం వివేకంతో మరియు బలవంతం లేకుండా"

కాబట్టి, మార్కెట్ విలువ ప్రాథమికంగా ఒక అంచనా మరియు వాస్తవ లావాదేవీ విలువ ఖచ్చితమైన గణాంకాలు కాకపోయినా, ఈ మార్కెట్ విలువ యొక్క సహేతుకమైన పరిధిలో ఉంటుంది. చాలా ప్రభుత్వ రంగ బ్యాంకులు సూచించిన వాల్యుయేషన్ రిపోర్ట్ ఫార్మాట్‌ల ప్రకారం ఆస్తి పోలికలను వివరాలతో పాటు రిపోర్టులో నమోదు చేయాలి. వాస్తవానికి, చాలా తరచుగా, నివేదికలోని ఈ భాగం ఖాళీగా ఉంటుంది లేదా కొన్ని అస్పష్టమైన వివరాలను కలిగి ఉండవచ్చు మరియు రిటైల్ హోమ్ లోన్‌లు / మార్ట్‌గేజ్ లెండింగ్‌లో క్రెడిట్ మేనేజర్‌లు లేదా అండర్ రైటర్‌లచే తరచుగా ప్రశ్నించబడదు. వాల్యుయేషన్ రిపోర్టులో ఈ సమర్థనలు తప్పనిసరి అయితే వాల్యుయేషన్‌లో సబ్జెక్టివిటీని చాలా వరకు తగ్గించవచ్చు. పూణే వంటి పరిణితి చెందిన మార్కెట్లలో IGR (ఇన్‌స్పెక్టర్ జనరల్ ఆఫ్ రిజిస్ట్రేషన్స్) వెబ్‌సైట్‌లో ఆన్‌లైన్ రిజిస్ట్రేషన్ డేటా అందుబాటులో ఉంటుంది. సబ్జెక్టివిటీని తగ్గించడానికి వీటిని రిఫరెన్స్ పాయింట్‌లుగా కూడా ఉపయోగించవచ్చు. ఈ రోజు "మార్కెట్ ప్రాక్టీస్" లోన్ మొత్తాలకు సరిపోయేలా వాల్యూయర్‌లతో సరసమైన మార్కెట్ విలువను చర్చించే దిశగా సాగింది. వారు నైతికంగా ప్రవర్తించాలనుకుంటున్నారా లేదా అనైతికంగా ప్రవర్తించాలనుకుంటున్నారా అనేది మూల్యాంకనం చేసే వ్యక్తి నిర్ణయించుకోవాలి. కొన్నిసార్లు, వ్యాపార సంబంధాలకు ప్రాధాన్యత ఇవ్వడం మరియు నైతిక పద్ధతులను అనుసరించడం మధ్య విలువదారులు గందరగోళానికి గురవుతారు. కాబట్టి, మంచి లేదా చెడు వాల్యుయేషన్ నివేదికలు లేవు, నైతిక మరియు అనైతిక విలువలు మాత్రమే ఉన్నాయి. రిటైల్ రుణాలలో అండర్ రైటర్లు ప్రధానంగా రుణగ్రహీత ప్రొఫైల్ మరియు రీpayవారు కలిగి ఉన్న ఏకైక భద్రత యొక్క సామర్థ్యం మరియు విలువలు తరచుగా వెనుక సీటును పొందుతాయి. అందువల్ల ట్వీకింగ్ వాల్యుయేషన్‌లు, కొన్ని ఆర్థిక సంస్థలలో కూడా 'లెక్కించబడిన రిస్క్'గా వర్గీకరించబడ్డాయి, అయినప్పటికీ, ఎప్పుడూ డాక్యుమెంట్ చేయబడవు.

వాల్యూయర్ సోదరభావం మరియు రుణదాతలు ఈ బ్లాగ్‌ను నిరుత్సాహపరిచే లేదా ప్రతికూలంగా చూడరని ఆశిస్తున్నాను. లోపభూయిష్ట వాల్యుయేషన్‌లు, అన్యాయమైన మార్కెట్ పద్ధతులు బాంబులను పేల్చేస్తున్నాయి మరియు రుణదాత లేదా రుణగ్రహీత యొక్క ఆసక్తిని కాదు. అయినప్పటికీ, ఇది తప్పుగా నిర్వహించబడిన సబ్-ప్రైమ్ లెండింగ్ లేదా CDOల (కొల్లేటరలైజ్డ్ డెట్ ఆబ్లిగేషన్) అంత ఇంటెన్సివ్ కానప్పటికీ, ఇవన్నీ ప్రతికూల దిశలో ఒకదానికొకటి పూరకంగా ఉన్నప్పుడు జాతీయ ఆర్థిక వ్యవస్థకు సంభావ్య ముప్పు.

రియల్ ఎస్టేట్ ధరల ధోరణులకు ముప్పు లేదా మందగమనం ఉన్నప్పుడు నిపుణులు మరియు సీనియర్‌లు గళం విప్పాలి. యుఎస్ ఎకానమీ పతనానికి సంబంధించిన డాక్యుమెంటరీ చిత్రం ‘ఇన్‌సైడ్ జాబ్’, మార్కెట్ నిజానికి కుప్పకూలిన క్షణం వరకు చాలా మంది అగ్రశ్రేణి బ్యాంకులు, రెగ్యులేటర్లు, వాటాదారులు “సానుకూల విధానాన్ని” ఎలా కొనసాగించారో చూపిస్తుంది. తక్కువ పనితీరు గల సంస్థలకు క్రెడిట్ రేటింగ్‌ల కోసం మౌనంగా ఆమోదం పొందడం, రుణాలు ఇవ్వడంపై పెరిగిన అంచనాలు, పేలవమైన రెగ్యులేటర్ నియంత్రణ మొదలైనవి కొన్ని ముఖ్య కారణాలు. ఏదైనా ఆర్థిక వ్యవస్థకు అతిపెద్ద ముప్పు ఏమిటంటే, అటువంటి నిశ్శబ్ద సమ్మతి మరియు మైనస్కూల్ కారకాలకు కూడా "సానుకూల విధానం".

ఈ రోజుల్లో, ముఖ్యంగా ప్రభుత్వ రంగంలోని బ్యాంకుల యాజమాన్యంలోని NPAల (నిరర్ధక ఆస్తులు) శాతం మరియు పరిమాణాన్ని ప్రదర్శించే వార్తాపత్రికలను మనం తరచుగా చూస్తాము. ఆదర్శవంతంగా ఈ చెడు ఆస్తులు అని పిలవబడే వాటి విలువలు, రుణం ఇచ్చే సమయంలో మరియు ఈ రోజు కూడా ప్రచురించబడాలి. రీ అయితేpayరుణాన్ని తిరిగి పొందేందుకు, ఆస్తులను తిరిగి స్వాధీనం చేసుకోవడం మరియు పునఃవిక్రయం చేయడం ఒక్కటే మార్గం, పెంచిన లేదా లోపభూయిష్టమైన వాల్యుయేషన్‌ల యొక్క పై “మార్కెట్ పద్ధతులు” రుణదాతలకు ఒక పీడకలగా మారవచ్చు. తిరిగి స్వాధీనం చేసుకున్న ఆస్తులు కలిగిన రుణదాతలు వీటిని డిస్ట్రెస్ వాల్యూ వద్ద పారవేయడం మినహా వేరే ఎంపికను కలిగి ఉండరు మరియు వారు తమ ప్రధాన బకాయి మొత్తాన్ని తిరిగి పొందినట్లయితే అదృష్టవంతులు.

నా దృఢమైన నమ్మకం ప్రకారం, రుణగ్రహీత ఎల్‌టివి మరియు ROIపై ఎల్లప్పుడూ ఎక్కువ ఆసక్తి చూపకపోవచ్చు, రుణదాత అతనిని/ఆమెను సత్వర నాణ్యమైన సేవను అందిస్తే, quick ప్రతి ఫైల్‌లో TAT (టర్న్ ఎరౌండ్ టైమ్) ప్రక్రియను నిరంతరం తగ్గించే దిశగా నిర్ణయాలు మరియు పని. గృహ రుణ పరిశ్రమలో ఆవిష్కరణలు లేవని కొందరు అంటున్నారు. అటువంటి వ్యాఖ్యలను పక్కన పెట్టడానికి ఇది సరైన సమయం మరియు రుణదాతలు వినూత్న ఆలోచనలతో ముందుకు రావాలి. ఎవరికి తెలుసు, రుణదాతలు వారి స్వంత నైపుణ్యం సెట్‌లను సవాలు చేయవచ్చు, మెదడు తుఫాను, తద్వారా ప్రతి దశలోనూ అప్‌గ్రేడ్ చేయవచ్చు మరియు "మార్కెట్ అభ్యాసాల" గురించి చింతించడం మానేయవచ్చు. ఒక్క ఆలోచన - వ్యక్తిగత రుణాలను 10 సెకన్లలో పంపిణీ చేయగలిగితే, గృహ రుణాలను 48-72 గంటల్లో ఎందుకు పంపిణీ చేయలేరు?? ఎవరైనా దానిని జరిగేలా చేయగలరా మరియు ఇప్పటికీ తగిన శ్రద్ధ ప్రమాణాల నాణ్యతను కొనసాగించగలరా?

IIFL యొక్క ఝట్‌పట్ హోమ్ లోన్‌ల ఆలోచన మొత్తం హోమ్ లోన్ ప్రాసెసింగ్ TATని తగ్గించే దిశగా ఒక ముఖ్యమైన చర్య. ఇది ప్రభావవంతంగా పర్యవేక్షించబడాలి మరియు నిరంతర అభివృద్ధి కోసం ఆరోగ్యకరమైన చర్చలతో ఆలస్యంగా ప్రశ్నించబడాలి.

స్థిరాస్తి మదింపులలో బలమైన ఆడిట్ మరియు మానిటరింగ్ మెకానిజమ్‌లను ప్రవేశపెట్టడం ద్వారా నియంత్రకాలు అనైతిక పద్ధతులను అరికట్టాలి. ప్రతి వృత్తికి ప్రతికూల పార్శ్వం ఉన్నట్లే, ప్రతి మైక్రో మార్కెట్‌లో వ్యాపార సంబంధాలకు ప్రాధాన్యత ఇచ్చే అనైతిక విలువదారుల సమితి ఉంటుంది మరియు వాల్యుయేషన్ నివేదికల నాణ్యతకు కాదు. ఈ వాల్యూయర్‌లను మాత్రమే నిందించకూడదు, కొంతమంది రుణదాతలు స్వయంగా అలాంటి అవసరాలను డిమాండ్ చేయడంతో వాల్యుయేషన్‌లను పెంచడం తప్ప కొన్నిసార్లు మంచి వాల్యూమర్‌లకు వేరే మార్గం లేదు. మరియు పెంచిన వాల్యుయేషన్‌లతో కొన్ని ఆర్థిక సంస్థలు తమ పోర్ట్‌ఫోలియోతో పాటు ప్రజల సొమ్మును పణంగా పెట్టి, LTV నిబంధనలను తప్పించుకోవడం ద్వారా మార్కెట్ వాటాలో ఎగువ అంచుని పొందుతాయి. రెగ్యులేటర్లు మరియు రుణదాతలు నిర్వహించే ఆడిట్ మెకానిజం యొక్క వ్యవస్థీకృత విధానం ద్వారా మాత్రమే వీటిని అరికట్టవచ్చు. ప్రశ్న "పిల్లికి ఎవరు గంట కొడతారు?"

రెగ్యులేటర్‌లు తమ సాక్స్‌లను పైకి లాగకపోతే, చాలా మంది రుణదాతలు లైన్‌లో పడరు మరియు వాల్యుయేషన్‌లలో అసమానత వ్యాపార ప్రతిపాదనల రూపంలో సహజీవనం చేస్తుంది మరియు నైతిక రుణదాతలు సమాన అవకాశాలు లేకుండా ఉంటారు. మరోవైపు, రుణదాతలు నాణ్యత మెరుగుదల కోసం తమను తాము సవాలు చేసుకోవాలి మరియు "మార్కెట్ పద్ధతులు" అనే బ్యానర్ క్రింద ఉన్న భావనలను గుడ్డిగా అనుసరించడాన్ని నివారించాలి!!

పాఠకులు ఆలోచించడానికి కొన్ని కోట్‌లతో ముగుస్తుంది:

"పరిణామం లేకుండా ఏదీ రాదు"
- ఆండ్రీ మాగ్నాసన్, ఫిల్మ్ మేకర్ మరియు 'ఇన్‌సైడ్ జాబ్' రచయిత

“మీరు మీ బ్యాంకుకు వంద పౌండ్లు బాకీ ఉంటే, మీకు సమస్య ఉంది. కానీ మీరు ఒక మిలియన్ బాకీ ఉంటే, అది ఉంది”
- జాన్ మేనార్డ్ కీన్స్, ప్రముఖ బ్రిటిష్ ఆర్థికవేత్త

తనది కాదను వ్యక్తి:
ఈ బ్లాగ్‌లో అందించబడిన మొత్తం కంటెంట్ సమాచార ప్రయోజనాల కోసం మాత్రమే. ఇక్కడ అందించిన అభిప్రాయాలు పూర్తిగా రచయితకు సంబంధించినవి మరియు ఏ విధంగానూ, IIFL హోమ్ ఫైనాన్స్ లిమిటెడ్ వీక్షణ(ల)ను ప్రతిబింబించవు. ఈ సైట్‌లోని ఈ బ్లాగ్/సైట్/ లింక్‌లో అందుబాటులో ఉన్న ఏదైనా సమాచారం యొక్క ఖచ్చితత్వం లేదా సంపూర్ణతకు సంబంధించి రచయిత ఎటువంటి ప్రాతినిధ్యాలు ఇవ్వరు మరియు ఇక్కడ అందించిన సమాచారం యొక్క ఖాతాలో ఏవైనా లోపాలు లేదా లోపాలకు బాధ్యత వహించదు. ఇక్కడ అందించిన సమాచారం ప్రస్తుత మార్కెట్ నమూనా ఆధారంగా మరియు ఎప్పటికప్పుడు మారుతూ ఉంటుంది.