அசையா சொத்து மதிப்பீட்டில் சந்தை நடைமுறைகள்

சுஜேஷ் நாயர் எழுதியது

சுஜேஷ் மதிப்பீட்டாளர்களின் நிறுவனம் (இந்தியா), பட்டய மதிப்பீட்டாளர்-IIV (இந்தியா) மற்றும் ஒரு பட்டயப் பொறியாளர்.

நாம் அனைவரும் ஒவ்வொரு தொழிலிலும் "சந்தை நடைமுறைகள்" என்ற சொல்லைக் கண்டிருக்கலாம். சரி, கடன் வழங்கும் வணிகத்தில், ஒரு சித்தாந்தம் அல்லது பொது நடைமுறை, தர்க்கத்துடன் அல்லது இல்லாமல், நிதி நிறுவனத்தின் கொள்கைக் கட்டமைப்பிற்கு வெளியே இருக்கும் போது மற்றும் ஒழுங்குமுறை வழிகாட்டுதல்களில் வெற்றிடமாக இருக்கும்போது இந்த சொற்றொடர் அடிக்கடி பயன்படுத்தப்படுகிறது. திடீரென்று, விவாதங்கள் நடக்கின்றன, அஞ்சல்கள் மிதக்கின்றன, இறுதியாக சித்தாந்தம் கடன் வழங்குபவர்களால் ஏற்றுக்கொள்ளப்படுகிறது அல்லது நிராகரிக்கப்படுகிறது.

அசையா சொத்து மதிப்பீட்டில் "சந்தை நடைமுறைகள்" வலைப்பதிவிற்கு வரவேற்கிறோம்!

சில்லறை வீட்டுக் கடன் / அடமான வணிகத்தில் அசையா சொத்து மதிப்பீடுகள் எழுத்துறுதியின் முக்கியமான பகுதியாகும், ஆனால் அவை மிகவும் அகநிலை. வீட்டுச் சொத்து மதிப்பீட்டின் மிகவும் விருப்பமான முறையானது ஒப்பீட்டு முறை மற்றும் கடன்களை எழுத்துறுதி செய்வதற்கான செலவு முறையாகும். தர்க்கங்கள் கேள்விக்குள்ளாக்கப்படாமல் காலப்போக்கில் சொல்லப்படாத விதிமுறைகளாக மாறிய சில சந்தை நடைமுறைகளைப் பார்ப்போம்.

டெவலப்பரிடமிருந்து பிளாட் வாங்குதல் (சில்லறை வீட்டுக் கடன்கள்):

கட்டுமானத்தில் உள்ள குடியிருப்பு திட்டத்தில் டெவலப்பர் ஒருவரால் விற்கப்படும் ஒரு பிளாட்டுக்கான சில்லறை கடனை விளக்குகிறேன். இன்று பெரும்பாலான மதிப்பீட்டாளர்கள் பின்பற்றும் நடைமுறை, டெவலப்பர் மேற்கோள் காட்டிய விலை / விலையை நியாயமான சந்தை மதிப்பாகக் குறிப்பிடுவதாகும். ஒரு டெவலப்பருக்கு தனது இறுதி தயாரிப்பின் விலையைத் தீர்மானிக்க அனைத்து உரிமைகளும் உள்ளன என்பது உண்மைதான். ஆனால் இந்த மேற்கோள் விலை நியாயமான சந்தை மதிப்பாக இருக்க வேண்டும் என்பதை இது குறிக்கிறதா? ஒரு மதிப்பீட்டாளர், கொடுக்கப்பட்ட மைக்ரோ-மார்க்கெட்டில் தேவை-விநியோகப் புள்ளிவிவரங்களைச் சிறப்பாகச் செயல்படுத்த வேண்டும், விலைப் போக்குகளின் கடந்தகால பதிவுகளைப் பார்க்க வேண்டும், வசதிகள் செலவு மற்றும் விலையின் அடிப்படையில் அருகிலுள்ள பிற திட்டங்களை எடைபோட வேண்டும், திட்டத்தில் வழக்கு இருக்கிறதா அல்லது இருந்தால் ஆராய வேண்டும். எந்த தலைப்பு கவலையும் மற்றும் இறுதியாக நியாயமான சந்தை மதிப்பு அவரது மதிப்பீடு வெளியே வர. துரதிர்ஷ்டவசமாக, Y யூனிட் வீதத்தைக் கொண்ட அருகிலுள்ள திட்டத்திற்கு எதிராக கொடுக்கப்பட்ட திட்டமானது X யூனிட் வீதத்தை ஏன் மேற்கோள் கொண்டுள்ளது என்பதைப் படிக்கும் மதிப்பீட்டு அறிக்கையை நாங்கள் எப்போதாவது பார்க்கிறோம். உண்மை என்னவென்றால், இந்த X மற்றும் Y வேறுபாடுகள் மதிப்பீட்டு அறிக்கைகளைத் தயாரிக்கும் போது ஆராயப்படுவதில்லை. விலை நிர்ணயம் ஒரு குறிப்பிட்ட வரம்பிற்குள் இருந்தால், இந்த முயற்சியைத் தவிர்ப்பதே பரந்த புரிதல். எனவே ஒப்பீட்டு முறை இங்கே நடைமுறையில் இறந்துவிட்டது. ஆச்சரியப்படும் விதமாக, இந்த சந்தை நடைமுறையை யார் தொடங்கினார்கள் என்பது இன்னும் தெரியவில்லை.

பெரும்பாலான கடன் வழங்குவோரின் வணிக முடிவுகள் பெரும்பாலும் இந்த அவதானிப்புகள் அல்லது கண்டுபிடிப்புகளை கவனிக்காமல் போகும் போக்கைக் கொண்டிருந்தன, மேலும் சில்லறை விற்பனையில் சிறந்த ஊடுருவலுக்கான நம்பிக்கையில் டெவலப்பரை திருப்திப்படுத்த விரும்புகின்றன. வீட்டுக் கடன்கள் ஒரு திட்டத்தில். நீடித்த டெவலப்பர் உறவை உருவாக்குவதன் பலன்களையும் அவர்கள் கணக்கில் எடுத்துக்கொண்டனர் மற்றும் எதிர்கால சில்லறை வணிகத்திற்கான சாத்தியமான சேனலாக இதை மாற்றுவதற்கான வாய்ப்பாகக் கருதினர். இத்தகைய மேற்கோள்கள் உண்மையான பரிவர்த்தனை செலவின் நெருங்கிய வரம்பில் உள்ளன, மேலும் எழுத்துறுதி மற்றும் கடன் வழங்கல் முடிவை பெருமளவில் பாதிக்காது என்பதே தொழில்நுட்ப அடிப்படையாகும். சரி! நீர்த்துளிகள் கூட ஒரு சமுத்திரத்தை உண்டாக்கும்! ஒரு குறிப்பிட்ட காலப்பகுதியில், ஒரு ஒப்பீட்டு முறையாக இருந்திருக்க வேண்டியது, டெவலப்பர்களின் மேற்கோள்களை நியாயமான சந்தை மதிப்பாகப் பிரதியெடுப்பதாக மாற்றப்பட்டது. பெரும்பாலான வங்கிகள் மற்றும் ஹவுசிங் ஃபைனான்ஸ் நிறுவனங்கள் இந்த நடைமுறையை ஒரு சொல்லப்படாத நெறிமுறையாகப் பின்பற்றுகின்றன மற்றும் மதிப்பீட்டாளர் இதைப் பின்பற்றவில்லை என்றால் அதிகாரபூர்வமாக கேள்வி கேட்கின்றன. இதைச் சொல்லி, தெரிந்தோ தெரியாமலோ, சொத்தின் விலையை சந்தை மதிப்பாகப் பொருத்துவதும் சில வணிக ஆக்கிரமிப்பு நிதி நிறுவனங்களின் USP (தனிப்பட்ட விற்பனை முன்மொழிவு) ஆனது. இறுதியில் சில வங்கியாளர்கள் / வீட்டு நிதி நிறுவனங்கள் டெவலப்பர்கள், கடன் வாங்குபவர்களை ஈர்க்க மற்றும் சந்தைப் பங்கைக் கைப்பற்றும் நோக்கத்தில் நியாயமான சந்தை மதிப்பில் ஒருவருக்கொருவர் போட்டியிட்டனர். மேற்கோள் காட்டுவது துரதிர்ஷ்டவசமாக, அசையாச் சொத்து மதிப்பீட்டின் மாற்றங்களைச் சரிபார்க்க, கட்டுப்பாட்டாளர்கள் மற்றும் பெரும்பாலான கடன் வழங்குநர்கள் முழுமையான தணிக்கை முறையை இன்னும் செயல்படுத்தவில்லை.

ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஒரு மந்தநிலையை அனுபவித்தாலும், சொத்து விலைகள் திருத்தங்களைக் கண்டாலும், மதிப்பீட்டாளர்களுக்கு டெவலப்பர்களின் செலவுத் தாளைப் பின்பற்றுவதைத் தவிர வேறு வழியில்லை. கேரளாவின் சிறிய மைக்ரோ மார்க்கெட்டில் உள்ள ஒரு புகழ்பெற்ற மதிப்பீட்டாளரின் உதாரணத்தை நான் மேற்கோள் காட்ட வேண்டும், அவர் இந்த நடைமுறையைப் பற்றி மிகவும் கவலைப்படுகிறார். அவர் இணைக்கப்பட்ட நிதி நிறுவனம் மீது அவர் வைத்திருக்கும் நல்லெண்ணத்திற்காக அல்ல, மாறாக தனக்காக. ஏனெனில், டெவலப்பரின் மேற்கோள்கள் மற்றும் சில்லறை நிதியுதவிக்கான செலவுத் தாளைக் கருத்தில் கொண்டு அவர் மதிப்பீடு செய்த அதே அடுக்குமாடி குடியிருப்புகள் இப்போது SARFAESI நடவடிக்கைகளுக்காக அவரால் மறுமதிப்பீடு செய்யப்பட வேண்டும். டெவலப்பரால் ஆரம்பத்தில் மேற்கோள் காட்டப்பட்ட விலைகளுக்கு மட்டுப்படுத்தப்பட்ட வாங்குபவர்கள் இருப்பதை அவர் அறிந்திருந்தார், இப்போது நியாயமான சந்தை மதிப்பை இந்த புள்ளிவிவரங்களுடன் ஒப்பிட முடியாது - இந்த வளர்ச்சிகள் அனைத்தும் 2 ஆண்டுகளுக்கும் குறைவான காலப்பகுதியில். அதே அச்சத்தை புனேயில் உள்ள ஒரு புகழ்பெற்ற மதிப்பீட்டாளரால் உயர்த்திக் காட்டப்பட்டது. துரதிர்ஷ்டவசமாக, இந்த கொடிய பழக்கம் இப்போது ஆழமாக வேரூன்றி உள்ளது மற்றும் நிதி நிறுவனங்களால் தொடங்கப்பட்டாலோ அல்லது கட்டுப்பாட்டாளர்களால் அறிவுறுத்தப்படாமலோ களையெடுப்பது கடினம் என்று அவர் கூறுகிறார். புனேவில் உள்ள சில மைக்ரோ மார்க்கெட்களில், சில டெவலப்பர்கள் காஸ்ட் ஷீட்டில் அதிக விலையைக் காட்டுகிறார்கள், அதே சமயம் உண்மையான பரிவர்த்தனை அல்லது பேச்சுவார்த்தை செலவு செலவுத் தாளில் இருந்து கிட்டத்தட்ட 10-12% வேறுபடுகிறது. இந்தக் குறைபாடுள்ள நடைமுறையின் நேரடிப் பயனாளி கடன் வாங்குபவர், ஒப்பந்த மதிப்பில் கிட்டத்தட்ட 100% நிதியுதவி பெறுகிறார் மற்றும் அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளை வாங்குவதற்கு அவரது பங்கில் சிறிதளவு சொந்த பங்களிப்பு உள்ளது. இது கட்டுப்பாட்டாளர்களால் நிர்ணயிக்கப்பட்ட இடர் வெளிப்பாடுகளை நேரடியாக பாதிக்கிறது. LTV (கடன் மதிப்பு விகிதம்) பெரும்பாலான சந்தர்ப்பங்களில் மதிப்பீட்டாளர்கள் இங்கு தவறு செய்யவில்லை, ஏனெனில் கடன் வழங்குபவர்கள் திட்ட அனுமதி மதிப்பீட்டு அறிக்கைகளை மாற்று முறைகளுடன் ஒப்பிடும் முறையுடன் மதிப்பீடு செய்ய வேண்டும். இது யூனிட் விகிதங்கள் மற்றும் சில்லறை சொத்து மதிப்பீடுகளுடன் தர்க்கங்களை இணைக்கலாம், இதன் மூலம் மதிப்பீட்டில் அகநிலைத்தன்மையைக் குறைக்கலாம்.

சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா முதல் கார்பெட் ஏரியா வரை மற்றும் நேர்மாறாக:

டெவலப்பர்கள் கார்பெட் ஏரியாவில் இல்லாத பொதுவான இடங்கள் மற்றும் வசதிகளை விற்பனை செய்ய சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா என்ற கருத்தை உருவாக்கினர். பொதுவான இடம், நிலம் அல்லது வசதிகள் எதுவும் இலவசமாக வராததால், அதிக ஆலோசனையின்றி மதிப்பீட்டாளர்களால் இந்த கருத்து ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டது. கார்பெட் ஏரியாவில் ஏற்றப்படும் சதவீதம் டெவலப்பரால் தீர்மானிக்கப்பட்டது, ஏனெனில் ஒவ்வொரு திட்டத்திற்கும் வசதிகள், பொதுவான இடங்கள் ஆகியவை தனிப்பட்டவை. 20% -50% ஏற்றுதல் வரம்பு (மற்றும் மும்பையில் உள்ள சில சூப்பர் சொகுசு குடியிருப்புகளுக்கு 80% வரை) என்பது, நகர வாரியாக, இருப்பிட வாரியாக, டெவலப்பர் வாரியாக, எந்த அடிப்படைக் கணக்கீடுகளோ தர்க்கங்களோ இல்லாமல் திட்ட வாரியாகச் சொல்லப்படாத விதிமுறையாக மாறியது. வெறுமனே, திட்டத்தின் மொத்த மதிப்பிடப்பட்ட செலவு மற்றும் வசதிகள் வெளியிடப்பட்டிருக்க வேண்டும் மற்றும் ஏற்றுதல் பற்றிய நியாயமான நியாயத்தை பங்குதாரர்களுக்கு வழங்கியிருக்கலாம், ஆனால் ஒருபோதும் நடக்கவில்லை. துரதிர்ஷ்டவசமாக, இது சிறிது நேரம் சாம்பல் நிறமாக இருந்தது, இது சொத்தின் விலை, மதிப்பீடுகள் மற்றும் முதன்மையாக டெவலப்பரின் லாப வரம்புகளை பாதித்தது.

முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் வீடு வாங்குபவர்களுக்கு நிவாரணமாக RERA (ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறை ஆணையம்) செயல்படுத்தப்பட்டபோது, ​​விவரிக்கப்படாமல் இருந்த இந்த சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா முறையை ஒழிக்க அக்கறை எடுக்கப்பட்டது. எனவே, RERA அறிவிக்கப்பட்ட மாநிலங்களுக்கு, இந்த "சந்தை நடைமுறை" வரலாறு என்று முடிவு செய்கிறோம்.

உண்மையில் அப்படியா? நான் சந்தேகிக்கிறேன். ஏனெனில், ஒப்பீட்டு முறையைப் பயன்படுத்தும்போது மதிப்பீட்டாளர்கள் முதன்மையாக தற்போதைய விலைகளையும் கடந்த கால விலைப் போக்குகளையும் ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பார்கள். சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா வழக்கற்றுப் போன பிறகு, ஒரு மதிப்பீட்டாளர் இப்போது 2 பெஞ்ச் மதிப்பெண்களைப் பெற்றுள்ளார். ஒன்று கார்பெட் பகுதியில் உள்ள சொத்தின் சமீபத்திய விலை மற்றும் இரண்டாவது கடந்த விலை போக்கு அதாவது; சூப்பர் கட்டப்பட்ட பகுதியில் சொத்து செலவு. எனவே, ஒரு மதிப்பீட்டாளர், சொத்தின் அடிப்படைச் செலவில் பழைய ஏற்றுதல் சதவீதத்தைப் பயன்படுத்தி, கார்பெட் பகுதியில் யூனிட் செலவை மாற்றியமைக்க வேண்டும். மீண்டும், சொத்தின் அடிப்படை விலை டெவலப்பரால் அதிகரிக்கப்பட்டால் அல்லது குறைக்கப்பட்டால், யூனிட் வீதத்தை மதிப்பீட்டாளரால் அளவிடுவது அல்லது பார்ப்பது கடினம். அதிர்ஷ்டவசமாக அல்லது துரதிர்ஷ்டவசமாக, குறைந்த பட்சம் ஒரு மாறுதல் கட்டமாக, ஏற்றுதல் கருத்து (அல்லது சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா கான்செப்ட்) இன்னும் உயிருடன் உள்ளது மற்றும் சில காலத்திற்கு அப்படியே இருக்கும் என்று நாம் முடிவு செய்ய வேண்டும்.

சூப்பர் பில்ட் அப் ஏரியா கான்செப்ட்டை நீக்கும் போது, ​​சில்லறை கடன்களின் மதிப்பீட்டில் இந்த "சந்தை நடைமுறையின்" செல்வாக்கை கட்டுப்பாட்டாளர் தவறவிட்டார். இப்போது ஒரு ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர் யூனிட் விகிதங்களில் அவனது/அவள் தரப்படுத்தலை மாற்றும் சவாலான பணியை எதிர்கொள்கிறார் மற்றும் டெவலப்பர்களால் கார்பெட் ஏரியா குறித்த புதிய மேற்கோள்களில் விழிப்புடன் இருக்க வேண்டும்.

வீட்டு சொத்துக்களில் இருப்பு இடமாற்றங்கள் மற்றும் டாப் அப் கடன்கள்:

தற்போதுள்ள வீட்டுக் கடன்களை ஒருவரிடமிருந்து மற்றொருவருக்கு மாற்றுவது சில்லறைக் கடன் வழங்கும் தயாரிப்புகளில் ஒன்றாகும். வீட்டுக் கடன்களுக்கான குறைந்த வட்டி விகிதத்தில் (ROI) இருப்புப் பரிமாற்றத்தின் மூலம் கடன் வாங்குபவர் பெரும்பாலும் பயனடைகிறார், தற்போதுள்ள EMIகளுக்கு (சமமான மாதாந்திர தவணைகளுக்கு) மேம்படுத்தப்பட்ட தவணைக்காலம், பாதுகாப்பு போன்ற சொத்துக்களுடன் கூடிய கூடுதல் டாப் அப் கடன் போன்றவை... வெவ்வேறு வங்கிகள் / வீட்டு நிதி நிறுவனங்களில் உள்ள மதிப்பீட்டாளர்கள் வேறுபட்டவர்கள். எனவே நியாயமான சந்தை மதிப்பின் மதிப்பீடும் வேறுபடலாம். இதுவரை மிகவும் நல்ல. ஆனால், தற்போதுள்ள கடன் வழங்குநரால் வழங்கப்பட்ட கடனை விட இன்றைய மதிப்பீடு குறைவாகவோ அல்லது கிட்டத்தட்ட சமமாகவோ இருக்கும்போது இந்தத் தயாரிப்பு எவ்வளவு சவாலாக இருக்கும்? டாப் அப் பற்றி மறந்து விடுங்கள், மீதி கடன் தொகையை கூட உங்களால் எடுக்க முடியாது. இங்குதான் பண்டோராவின் பெட்டி திறக்கிறது. ஒரு மதிப்பீட்டாளரின் தவறு என்ன என்பதில் முழு R & D உள்ளது, மற்றொரு கடன் வழங்குபவர் ஏற்கனவே இதை விட அதிகமாக நிதியளித்தபோது அவர் / அவள் ஏன் இவ்வளவு குறைந்த மதிப்பீட்டைக் கொடுக்கிறார். அத்தகைய சூழ்நிலைக்கு பல்வேறு சரியான காரணங்கள் இருக்கலாம்: ஏற்கனவே உள்ள வசதி மற்றும் கடன் வாங்குபவர் மீதான பல இணைப் பத்திரங்கள் கடனை எடுத்துக்கொள்வதன் மூலம் அவர்களில் ஒருவரின் அடமானத்தை விடுவிக்க விரும்பலாம்; அதிக எல்டிவி போன்றவற்றை அனுமதிக்கும் ஒரு தயாரிப்பின் கீழ் முன்பதிவு செய்யப்பட்ட கடன்... இருப்பினும், தற்போதுள்ள அனுமதி கடிதத்தின் நகலில் இருந்து இந்தக் காரணிகளைப் புரிந்து கொள்ள முடியும். இன்னும் இடைவெளி இருந்தால், அது ஏற்கனவே உள்ள கடனுக்கான உயர்த்தப்பட்ட மதிப்பாகும். இப்போது "சந்தை நடைமுறை" என்ற எனது தலைப்புக்கு வருகிறேன். சில நெறிமுறையற்ற மதிப்பீட்டாளர்கள் மற்றும் சில ஆக்கிரமிப்பு கடன் வழங்குபவர்களுக்கு மட்டுப்படுத்தப்பட்டாலும், நடைமுறையில் ஏற்கனவே நீட்டிக்கப்பட்ட சந்தை மதிப்பு புள்ளிவிவரங்களை உயர்த்துவது மற்றும் கடன் பரிமாற்றத்தை எளிதாக்குவது மட்டுமல்லாமல் டாப் அப் கடன்களுக்கு இடமளிக்கிறது. நிதித் தொகை மில்லியன்களாக இருந்தால் இது மிகவும் மோசமானது. இந்த நடைமுறை நெறிமுறை மதிப்பீட்டாளர்களுக்கு மிகவும் வேதனையளிக்கிறது, அவர்கள் பெரும்பாலும் கடன் வழங்குபவர்களுடன் உராய்வைக் கொண்டுள்ளனர், இவை அனைத்தும் உண்மையான அறிக்கைகளை வழங்குகின்றன. நாம் அறிந்தபடி, வரையறுக்கப்பட்ட காலங்களில் ரியல் எஸ்டேட் விலையில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் ஒரே மாதிரியானவை அல்ல, எனவே கடன் அல்லது டாப் அப் கடனின் இருப்பு பரிமாற்றம் மதிப்பீட்டின் போது நியாயமான சந்தை மதிப்பைப் பொறுத்தது. வெறுமனே, மதிப்பீட்டாளர் மன்றம், ரியல் எஸ்டேட் சந்தை வல்லுநர்கள், காலாண்டு அறிக்கைகள் மூலம், சந்தை மதிப்பு ஏற்ற இறக்கங்கள் குறித்து கட்டுப்பாட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்களை அறிந்து கொள்ள வேண்டும். மற்றும் கடன் வழங்குபவர்கள், குறிப்பிட்ட கால இடைவெளியில், ரியல் எஸ்டேட் விலைப் போக்குகளைப் பொறுத்து இருப்பு பரிமாற்ற தயாரிப்புகளுக்கான தற்போதைய கடன்களின் குறைந்தபட்ச வயதான விதிமுறைகளை திருத்தலாம். இது போன்ற தயாரிப்புகளில் ஏற்படும் அபாயங்களைத் தடுக்கும் வகையில் உயர்த்தப்பட்ட மதிப்பீடுகள் மீதான அடிமட்ட அளவிலான சோதனையாக இது செயல்படும்.

தற்போதைய மதிப்பீட்டு நடைமுறைகளில் உள்ள குறைபாடுகள்:

சர்வதேச மதிப்பீட்டுத் தரநிலைகளின்படி சந்தை மதிப்பு பின்வருமாறு வரையறுக்கப்படுகிறது: “கட்சிகள் ஒவ்வொன்றும் அறிவுப்பூர்வமாகச் செயல்பட்ட முறையான சந்தைப்படுத்தலுக்குப் பிறகு, ஒரு கைக்கு நீளமான பரிவர்த்தனையின் போது, ​​ஒரு விருப்பமான வாங்குபவருக்கும் விருப்பமுள்ள விற்பவருக்கும் இடையே மதிப்பிடப்பட்ட தேதியில் ஒரு சொத்து பரிமாற்றம் செய்யப்பட வேண்டிய மதிப்பிடப்பட்ட தொகை. , விவேகத்துடன் மற்றும் கட்டாயம் இல்லாமல்”

எனவே, சந்தை மதிப்பு அடிப்படையில் ஒரு மதிப்பீடு மற்றும் உண்மையான பரிவர்த்தனை மதிப்பு இந்த சந்தை மதிப்பின் நியாயமான வரம்பிற்குள் இருக்கலாம், சரியான புள்ளிவிவரங்கள் இல்லையென்றால். பெரும்பாலான பொதுத்துறை வங்கிகளால் பரிந்துரைக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டு அறிக்கை வடிவங்களின்படி சொத்து ஒப்பீடுகள் விவரங்களுடன் அறிக்கையில் ஆவணப்படுத்தப்பட வேண்டும். உண்மையில், பெரும்பாலும், அறிக்கையின் இந்தப் பகுதி வெறுமையாகவே இருக்கும் அல்லது சில தெளிவற்ற விவரங்களைக் கொண்டிருக்கலாம் மற்றும் சில்லறை வீட்டுக் கடன்கள் / அடமானக் கடன்களில் கடன் மேலாளர்கள் அல்லது அண்டர்ரைட்டர்களால் கேள்வி கேட்கப்படாமல் இருக்கலாம். இந்த நியாயங்கள் ஒரு மதிப்பீட்டு அறிக்கையில் கட்டாயப்படுத்தப்பட்டால், மதிப்பீட்டில் உள்ள அகநிலை பெரும்பாலும் குறைக்கப்படலாம். புனே போன்ற முதிர்ச்சியடைந்த சந்தைகளில் பதிவுசெய்தல் தரவு ஐஜிஆர் (இன்ஸ்பெக்டர் ஜெனரல் ஆஃப் ரெஜிஸ்ட்ரேஷன்ஸ்) இணையதளத்தில் ஆன்லைனில் கிடைக்கும். அகநிலைத்தன்மையைக் குறைக்க இவை குறிப்புப் புள்ளிகளாகவும் பயன்படுத்தப்படலாம். "சந்தை நடைமுறை" இன்று கடன் தொகைகளுக்கு ஏற்றவாறு மதிப்பீட்டாளர்களுடன் நியாயமான சந்தை மதிப்பை பேரம் பேசுவதை நோக்கி நகர்ந்துள்ளது. அவர்கள் நெறிமுறையாக அல்லது நெறிமுறையற்றவர்களாக நடந்து கொள்ள விரும்புகிறீர்களா என்பதை மதிப்பீட்டாளர் தீர்மானிக்க வேண்டும். சில நேரங்களில், மதிப்பீட்டாளர்கள் வணிக உறவுகளுக்கு முன்னுரிமை கொடுப்பதற்கும் நெறிமுறை நடைமுறைகளைப் பின்பற்றுவதற்கும் இடையில் குழப்பமடைகிறார்கள். எனவே, நல்ல அல்லது கெட்ட மதிப்பீட்டு அறிக்கைகள் இல்லை, நெறிமுறை மற்றும் நெறிமுறையற்ற மதிப்பீட்டாளர்கள் மட்டுமே உள்ளனர். சில்லறை கடன் வழங்குவதில் கடன் வாங்குபவர்கள் முதன்மையாக கடன் வாங்குபவரின் சுயவிவரத்திற்கு அதிக உத்வேகத்தை அளிக்கின்றனர்.payஅவர்கள் வைத்திருக்கும் ஒரே பாதுகாப்பின் திறன் மற்றும் மதிப்பீடுகள், பெரும்பாலும் பின் இருக்கையைப் பெறுகின்றன. எனவே, சில நிதி நிறுவனங்களில் ட்வீக்கிங் மதிப்பீடுகள் 'கணக்கிடப்பட்ட ஆபத்து' என வகைப்படுத்தப்படுகின்றன, இருப்பினும், ஆவணப்படுத்தப்படவில்லை.

மதிப்பீட்டாளர் சகோதரத்துவம் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்கள் இந்த வலைப்பதிவை குறைத்து அல்லது எதிர்மறையாக பார்க்க மாட்டார்கள் என்று நம்புகிறேன். தவறான மதிப்பீடுகள், நியாயப்படுத்தப்படாத சந்தை நடைமுறைகள் வெடிகுண்டுகளைத் தூண்டுகின்றன, கடன் வழங்குபவர் அல்லது கடன் வாங்குபவரின் நலனுக்காக அல்ல. இருப்பினும், இது தவறாக நிர்வகிக்கப்பட்ட சப்-பிரைம் லெண்டிங் அல்லது CDO (இணைப்படுத்தப்பட்ட கடன் பொறுப்பு) போன்ற தீவிரம் இல்லை, ஆனால் இவை அனைத்தும் எதிர்மறையான திசையில் ஒருவருக்கொருவர் பூர்த்தி செய்யும் போது தேசிய பொருளாதாரத்திற்கு சாத்தியமான அச்சுறுத்தலாகும்.

ரியல் எஸ்டேட் விலையிடல் போக்குகளுக்கு அச்சுறுத்தல் அல்லது மந்தநிலை ஏற்படும் போது நிபுணர்களும் மூத்தவர்களும் குரல் கொடுக்க வேண்டும். அமெரிக்கப் பொருளாதாரச் சரிவு பற்றிய ஆவணப்படமான ‘இன்சைட் ஜாப்’ திரைப்படம், சந்தை உண்மையில் சரியும் வரை பெரும்பாலான வங்கிகள், கட்டுப்பாட்டாளர்கள், பங்குதாரர்கள் எவ்வாறு “நேர்மறையான அணுகுமுறையை” பேணினர் என்பதைக் காட்டுகிறது. சில முக்கிய காரணங்கள், செயல்திறன் குறைந்த நிறுவனங்களுக்கான கடன் மதிப்பீடுகளுக்கு மௌனமாக ஒப்புதல் அளித்தது, கடன் வழங்குவதில் உயர்த்தப்பட்ட மதிப்பீடுகள், மோசமான ஒழுங்குமுறை கட்டுப்பாடு, மற்றும் பல. எந்தவொரு பொருளாதாரத்திற்கும் மிகப்பெரிய அச்சுறுத்தலானது, அத்தகைய மௌனமான தலையீடுகள் மற்றும் சிறிய காரணிகளுக்கு கூட "நேர்மறையான அணுகுமுறை" ஆகும்.

இப்போதெல்லாம், வங்கிகளுக்குச் சொந்தமான NPA களின் (செயல்படாத சொத்துக்கள்) சதவீதம் மற்றும் அளவைக் காண்பிக்கும் செய்தித்தாள்களை நாம் அடிக்கடி பார்க்கிறோம். இந்த மோசமான சொத்துக்கள் என்று அழைக்கப்படுபவற்றின் மதிப்பீடுகள், கடன் கொடுக்கும் நேரத்திலும் சரி, இன்றைய நாளிலும் சரி, வெளியிடப்பட வேண்டும். மறு என்றால்payபூஜ்யமாக செல்கிறது மற்றும் சொத்துக்களை திரும்பப் பெறுவதும் மறுவிற்பனை செய்வதும் கடனை மீட்டெடுப்பதற்கான ஒரே வழி, மேலே உள்ள "சந்தை நடைமுறைகள்" உயர்த்தப்பட்ட அல்லது குறைபாடுள்ள மதிப்பீடுகள் கடன் வழங்குபவர்களுக்கு ஒரு கனவாக மாறும். திரும்பப் பெறப்பட்ட சொத்துக்களைக் கொண்ட கடன் வழங்குபவர்கள், அவற்றைப் பேரிடர் மதிப்பில் அப்புறப்படுத்துவதைத் தவிர வேறு வழியில்லை, மேலும் அவர்கள் தங்கள் அசல் நிலுவைத் தொகையை மீட்டெடுத்தால் அதிர்ஷ்டசாலியாக இருக்கும்.

எனது உறுதியான நம்பிக்கையில், கடன் வாங்குபவர் அவருக்கு/அவளுக்கு உடனடி தரமான சேவையை வழங்கினால், LTV மற்றும் ROI மீது எப்போதும் அதிக ஆர்வம் காட்டாமல் இருக்கலாம். quick ஒவ்வொரு கோப்பிலும் ஒட்டுமொத்த செயல்முறையான TAT (Turn Around Time) ஐ தொடர்ந்து குறைப்பதற்கான முடிவுகள் மற்றும் வேலை. வீட்டுக் கடன் துறையில் புதுமைகள் இல்லை என்று சிலர் கூறுகிறார்கள். இதுபோன்ற கருத்துகளை ஒதுக்கித் தள்ளிவிட்டு கடன் வழங்குபவர்கள் புதுமையான சிந்தனைகளைக் கொண்டு வர வேண்டிய தருணம் இது. யாருக்குத் தெரியும், கடன் வழங்குபவர்கள் தங்கள் சொந்த திறன்களை சவால் செய்யலாம், மூளைச்சலவை செய்யலாம், அதன் மூலம் ஒவ்வொரு அடியிலும் மேம்படுத்தலாம் மற்றும் "சந்தை நடைமுறைகள்" பற்றி கவலைப்படுவதை நிறுத்தலாம். ஒரு சிந்தனை - தனிநபர் கடனை 10 வினாடிகளில் செலுத்திவிடலாம் என்றால், வீட்டுக் கடனை ஏன் 48-72 மணி நேரத்தில் கொடுக்க முடியாது?? யாரேனும் அதைச் செய்து, உரிய விடாமுயற்சியின் தரத்தை இன்னும் பராமரிக்க முடியுமா?

IIFL இன் ஜட்பட் வீட்டுக் கடன்களின் யோசனை ஒட்டுமொத்த வீட்டுக் கடன் செயலாக்க TAT ஐக் குறைப்பதற்கான ஒரு குறிப்பிடத்தக்க நடவடிக்கையாகும். இது திறம்பட கண்காணிக்கப்பட வேண்டும் மற்றும் தொடர்ச்சியான முன்னேற்றத்திற்கான ஆரோக்கியமான விவாதங்களுடன் தாமதங்கள் கேள்விக்குள்ளாக்கப்பட வேண்டும்.

அசையா சொத்து மதிப்பீட்டில் வலுவான தணிக்கை மற்றும் கண்காணிப்பு வழிமுறைகளை அறிமுகப்படுத்துவதன் மூலம் கட்டுப்பாட்டாளர்கள் நெறிமுறையற்ற நடைமுறைகளை கட்டுப்படுத்த வேண்டும். ஒவ்வொரு தொழிலும் எதிர்மறையான பக்கத்தைக் கொண்டிருப்பதைப் போலவே, ஒவ்வொரு மைக்ரோ மார்க்கெட்டிலும் வணிக உறவுகளுக்கு முன்னுரிமை அளிக்கும் நெறிமுறையற்ற மதிப்பீட்டாளர்கள் உள்ளனர், ஆனால் மதிப்பீட்டு அறிக்கைகளின் தரம் அல்ல. இந்த மதிப்பீட்டாளர்களை மட்டும் குறை கூறக்கூடாது, சில சமயங்களில் நல்ல மதிப்பீட்டாளர்கள், சில கடன் வழங்குபவர்கள் அத்தகைய தேவைகளைக் கோருவதால், மதிப்பீடுகளை உயர்த்துவதைத் தவிர வேறு வழியில்லை. மேலும் உயர்த்தப்பட்ட மதிப்பீடுகள் மூலம் சில நிதி நிறுவனங்கள் LTV விதிமுறைகளைத் தவிர்த்து, தங்கள் போர்ட்ஃபோலியோ மற்றும் பொதுப் பணத்தை பணயம் வைத்து சந்தைப் பங்கில் மேல் விளிம்பைப் பெறுகின்றன. கட்டுப்பாட்டாளர்கள் மற்றும் கடன் வழங்குபவர்களால் ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட தணிக்கை பொறிமுறையின் மூலம் மட்டுமே இவற்றைக் கட்டுப்படுத்த முடியும். "பூனைக்கு யார் மணிகட்டுவது?" என்பதுதான் கேள்வி.

கட்டுப்பாட்டாளர்கள் தங்கள் காலுறைகளை இழுக்காத வரை, பல கடன் வழங்குபவர்கள் வரிசையில் வரமாட்டார்கள் மற்றும் மதிப்பீட்டில் உள்ள ஏற்றத்தாழ்வு வணிக முன்மொழிவுகளின் வடிவத்தில் இணைந்து இருக்கும் மற்றும் நெறிமுறை கடன் வழங்குபவர்கள் சம வாய்ப்பு இல்லாமல் இருப்பார்கள். மறுபுறம், கடன் வழங்குபவர்கள் தர மேம்பாட்டிற்காக தங்களை சவால் செய்ய வேண்டும் மற்றும் "சந்தை நடைமுறைகள்" என்ற பதாகையின் கீழ் உள்ள கருத்துக்களை கண்மூடித்தனமாக பின்பற்றுவதை தவிர்க்க வேண்டும்!!

வாசகர்கள் சிந்திக்க சில மேற்கோள்களுடன் முடிவடைகிறது:

"விளைவு இல்லாமல் எதுவும் வராது"
- ஆண்ட்ரி மேக்னாசன், திரைப்படத் தயாரிப்பாளர் மற்றும் 'இன்சைட் ஜாப்' ஆசிரியர்

"உங்கள் வங்கிக்கு நூறு பவுண்டுகள் கடன்பட்டிருந்தால், உங்களுக்கு ஒரு பிரச்சனை இருக்கிறது. ஆனால் நீங்கள் ஒரு மில்லியன் கடன்பட்டிருந்தால், அது உண்டு”
- ஜான் மேனார்ட் கெய்ன்ஸ், பிரபல பிரிட்டிஷ் பொருளாதார நிபுணர்

நிபந்தனைகள்:
இந்த வலைப்பதிவில் வழங்கப்பட்ட அனைத்து உள்ளடக்கங்களும் தகவல் நோக்கங்களுக்காக மட்டுமே. இங்கு வழங்கப்பட்டுள்ள கருத்துக்கள் முழுக்க முழுக்க ஆசிரியரின் கருத்துக்கள் மற்றும் எந்த விதத்திலும், IIFL Home Finance Limited இன் பார்வையை(களை) பிரதிபலிக்கவில்லை. இந்த வலைப்பதிவு/தளம்/ இந்த தளத்தில் உள்ள இணைப்பில் கிடைக்கும் எந்தவொரு தகவலின் துல்லியம் அல்லது முழுமை குறித்து ஆசிரியர் எந்தப் பிரதிநிதித்துவத்தையும் அளிக்கவில்லை, மேலும் இங்கு வழங்கப்பட்ட தகவலின் கணக்கில் ஏதேனும் பிழைகள் அல்லது குறைபாடுகளுக்கு பொறுப்பேற்க மாட்டார். இங்கு வழங்கப்பட்ட தகவல்கள் தற்போதைய சந்தை முறையின் அடிப்படையில் மற்றும் அவ்வப்போது மாற்றத்திற்கு உட்பட்டவை.