தங்கத்தின் வருமான ஒப்பீடு: 20 ஆண்டுகளில் தங்கம், ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பங்கு ஆகியவற்றின் ஒப்பீடு

ஒரு 20 வருட தங்கத்தின் வருமான ஒப்பீடு அடிப்படைத் தொடர்கள் உண்மையாகவே ஒப்பிடக்கூடியதாக இருக்கும்போது இது மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும். இந்தக் கட்டுரை 2024 ஆம் ஆண்டு வரையிலான உள்நாட்டுத் தங்க விலைகள், நிஃப்டி 50 மொத்த வருவாய்க் குறியீடு மற்றும் அதிகாரப்பூர்வ வீட்டுவசதித் தரவுகளை ஆய்வு செய்கிறது. ஈவுத்தொகைகள் மீண்டும் முதலீடு செய்யப்பட்டபோது, ​​ஒப்பிடக்கூடிய நீண்ட கால மொத்த வருவாயில் பங்குச் சந்தை பொதுவாக முன்னிலை வகித்தது, அதே நேரத்தில் தங்கமும் குறைந்த முதல் நடுத்தர அளவிலான பெயரளவு வருடாந்திர ஆதாயங்களை வழங்கியது. இந்தியாவின் அதிகாரப்பூர்வ வீட்டுவசதிக் குறியீடுகள் 2004 ஆம் ஆண்டு வரை சீராக நீட்டிக்கப்படாததால், இந்தப் பகுப்பாய்வு அளவிடப்பட்ட வருவாய்களை மதிப்பீடுகளிலிருந்து பிரிக்கிறது.

வருவாய் கண்ணோட்டம்: இந்தியாவில் தங்கம், பங்கு மற்றும் ரியல் எஸ்டேட்

இந்த அட்டவணையானது, காலண்டர்-இறுதி அவதானிப்புகள் அல்லது வெளியிடப்பட்ட ஆராய்ச்சி வரம்புகளைப் பயன்படுத்துகிறது. நிஃப்டி 50 TRI, மறுமுதலீடு செய்யப்பட்ட ஈவுத்தொகைகளை உள்ளடக்கியுள்ளது. தங்கம் என்பது ஒரு INR உள்நாட்டு விலைத் தொடராகும். வீட்டுவசதி புள்ளிவிவரங்கள், தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட நகரங்களைக் கண்காணிக்கும் மற்றும் சந்தைத் தொடரை விட தாமதமாகத் தொடங்கும் NHB/RBI குறியீடுகளைப் பயன்படுத்துகின்றன.

இந்த தங்கம், ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பங்கு வருமானம் இந்த அட்டவணை ஒரு வழிகாட்டுதலே தவிர, ஒரு வாக்குறுதி அல்ல. தங்கத்தின் இந்திய ரூபாய் மதிப்பின் விளைவு, உலகளாவிய தங்கக் கட்டிகளின் விலைகளையும், ரூபாய்-அமெரிக்க டாலர் பரிமாற்ற விகிதத்தையும் பிரதிபலிக்கிறது. சொத்து வருமானங்கள் நகரத்திற்கு நகரம் கணிசமாக வேறுபடுகின்றன, மேலும் இதில் வாடகை, பராமரிப்பு, முத்திரைத் தீர்வை, பதிவு, தரகு மற்றும் வரி ஆகியவை சேர்க்கப்படவில்லை. வைப்புத்தொகை வரிசைகள், தொடர்ச்சியாக மாற்றப்படும் முதலீட்டுத் தொகுப்பைக் காட்டிலும், பரந்த விகித வரலாற்றைக் காட்டுகின்றன.

குறிப்பு: தோராயமான வரம்புகள், வெவ்வேறு தொடக்கத் தேதிகள் மற்றும் வழிமுறைகளைப் பயன்படுத்தி NSE குறியீடுகள், RBI/NHB மற்றும் RBI புள்ளிவிவரத் தொடர்களிலிருந்து பெறப்படுகின்றன. அவை நேரடியாக ஒன்றுக்கொன்று மாற்றக்கூடியவை அல்ல அல்லது முன்கணிக்கக்கூடியவை அல்ல.

பத்தாண்டு மதிப்பீட்டுப் பட்டியல்: ஒவ்வொரு சுழற்சியிலும் எந்தச் சொத்து முன்னிலை வகித்தது?

ஒரு தனிநபர் ஏன் என்பதை மதிப்பெண் அட்டை விளக்குகிறது. பங்கு வருமான ஒப்பீடு தவறாக வழிநடத்தக்கூடும். விலையை மட்டும் அடிப்படையாகக் கொண்ட நிஃப்டி தொடர், ஈவுத்தொகையை உள்ளடக்காததால் பங்குதாரர் வருமானத்தைக் குறைத்துக் காட்டுகிறது; மொத்த வருவாய் குறியீடு (TRI) ஒரு தெளிவான ஒப்பீடாகும். தங்கம், நெருக்கடி மிகுந்த காலகட்டங்களில் முன்னிலை வகிக்கலாம், ஆனால் பல ஆண்டுகளாக மாற்றமின்றி அல்லது எதிர்மறையாகவே நீடிக்கக்கூடும். சொத்துக் குறியீடுகள் பரிவர்த்தனைகளை மென்மையாக்குகின்றன, மேலும் ஒரு குடியிருப்பு, மனை அல்லது நகரத்தின் தனிப்பட்ட அனுபவத்தை அவை முழுமையாகப் பிரதிபலிப்பதில்லை.

தி ரியல் எஸ்டேட் வருமான ஒப்பீடு எனவே, இதை ஒவ்வொரு சொத்து பற்றிய கூற்றாகக் கருதாமல், ஒரு குறியீட்டுப் போக்காகவே கருதுவது சிறந்தது. 2013–2024 ஆம் ஆண்டுக்கான NHB ஆய்வில், பல முதல் நிலை நகரங்கள் (Tier I cities) ஏறக்குறைய 4%–6% HPI CAGR வரம்பில் இருப்பதும், இடங்களுக்கு இடையே குறிப்பிடத்தக்க வேறுபாடுகள் இருப்பதும் கண்டறியப்பட்டது.

இடர் மற்றும் நிலையற்ற தன்மை: மூல CAGR-க்கு அப்பால்

CAGR என்பது ஒரு பயணத்தை ஒரே வருடாந்திர விகிதமாகச் சுருக்குகிறது. வருடாந்திர வருமானங்கள் எந்த அளவிற்கு மாறிக்கொண்டே இருக்கின்றனவோ அந்த அளவிலான ஏற்ற இறக்கத்தையோ அல்லது முந்தைய உச்சத்திலிருந்து ஏற்படும் வீழ்ச்சியான சரிவையோ அது காட்டுவதில்லை. NSE குறியீடுகள் அதன் வரலாற்று ஆய்வுகளில், நிஃப்டி 50 TRI-க்கு 20%-க்கும் அதிகமான நீண்ட கால வருடாந்திர ஏற்ற இறக்கம் இருப்பதாகத் தெரிவிக்கின்றன. பங்குச் சந்தையும் மீள்வதற்கு முன்பு, 2008 நெருக்கடி மற்றும் 2020 பெருந்தொற்றின் போது கடுமையான வீழ்ச்சிகளைச் சந்தித்தது.

நெருக்கடியான காலங்களில் தங்கம் பெரும்பாலும் பங்குகளிலிருந்து மாறுபட்டுச் செயல்பட்டாலும், அது ஆண்டுக்கு ஆண்டு கணிசமான ஏற்ற இறக்கங்களையும், பல ஆண்டு கால பலவீனமான கட்டங்களையும் சந்தித்துள்ளது. அதிகாரப்பூர்வ குறியீடுகள் காலாண்டுக்கு ஒருமுறை வெளியிடப்படுவதாலும், மதிப்பீட்டின் அடிப்படையில் அமைந்திருப்பதாலும், மற்றும் அடிக்கடி வர்த்தகம் செய்யப்படாததாலும் சொத்து வர்த்தகம் மிகவும் நிலையானதாகத் தோன்றுகிறது. அந்த வெளிப்படையான நிலைத்தன்மையுடன் பணப்புழக்கமின்மை, ஒரு குறிப்பிட்ட இடத்தில் மட்டும் முதலீடு செய்தல், பராமரிப்பு மற்றும் பெரிய பரிவர்த்தனைச் செலவுகள் போன்றவையும் வருகின்றன. ஒரு நியாயமான தங்கத்தின் வருமான ஒப்பீடு எனவே, இது கூட்டு வருடாந்திர வளர்ச்சி விகிதத்தை (CAGR) மட்டும் கருத்தில் கொள்ளாமல், பணப்புழக்கம், வைத்திருப்புச் செலவுகள், பண வருமானம் மற்றும் முதலீட்டாளரின் இழப்புகளைத் தாங்கிக்கொள்ளும் திறன் ஆகியவற்றையும் கருத்தில் கொள்கிறது.

தங்க முதலீட்டு வழிமுறைகள்: செலவுகள் மற்றும் வரி விதிப்பு

எந்தவொரு முதலீட்டு வழியையும் நிரந்தரமான அதிக வருமானம் தரும் தேர்வாகத் தரவரிசைப்படுத்த முடியாது. வரலாற்று ரீதியாக, சிறப்பு மூலதனப் பத்திரங்கள் (SGBs) நிலையான வட்டியைச் சேர்த்து, குறிப்பிட்ட மீட்பு வரிச் சலுகைகளை வழங்கின. ஆனால், முதலீட்டாளர்கள் கொள்முதல் விலை, முதிர்வு காலம், பணப்புழக்கம் மற்றும் தற்போதைய புதிய வெளியீட்டுப் பொறுப்பு இல்லாத நிலை ஆகியவற்றைக் கருத்தில் கொள்ள வேண்டும். நிதிச் சட்டம் 2024, சொத்து வகைகளில் மூலதன ஆதாய விகிதங்களையும் வைத்திருக்கும் காலங்களையும் மாற்றியமைத்தது. வரி விளைவுகள், கையகப்படுத்திய தேதி, வைத்திருக்கும் காலம், பட்டியலிடப்பட்ட நிலை மற்றும் முதலீட்டாளரின் சூழ்நிலைகளைப் பொறுத்து அமைகின்றன.

குறிப்பு: வரி விதிகள் மாறக்கூடும், எனவே தொடர்புடைய பரிவர்த்தனை தேதியைச் சரிபார்க்கவும். இந்த அட்டவணை கல்வி நோக்கத்திற்காக மட்டுமேயானது, மேலும் இது வரி அல்லது முதலீட்டு ஆலோசனையாகக் கருதப்படாது.

பணவீக்கத்திற்கு ஏற்ப சரிசெய்யப்பட்ட வருமானம்: தங்கம் வாங்கும் சக்தியைப் பாதுகாக்கிறதா?

உண்மையான வருமானம் என்பது பணவீக்கத்தின் தாக்கத்தை நீக்குகிறது. பரந்த அதிகாரப்பூர்வ நுகர்வோர் விலைக் குறியீட்டு (CPI) வரலாற்றைப் பயன்படுத்தும்போது, ​​இந்த நீண்ட காலக்கட்டங்களில் பணவீக்கம் பொதுவாக ஒற்றை இலக்கத்தின் நடுப்பகுதியில் இருந்தது; இருப்பினும், அதன் துல்லியமான சராசரியானது தேர்ந்தெடுக்கப்பட்ட தொடர் மற்றும் தேதிகளைப் பொறுத்து அமைகிறது. அந்த வரம்பை பெயரளவு முடிவுகளுக்குப் பயன்படுத்தும்போது, ​​தங்கம் மற்றும் நிஃப்டி TRI ஆகியவை நேர்மறையான நீண்ட கால உண்மையான வருமானத்தை வழங்கியுள்ளன என்றும், அதே சமயம் தொடர் வைப்புத்தொகை வருமானங்கள் வரிக்கு முந்தைய பணவீக்கத்திற்கு மிகவும் நெருக்கமாக இருந்தன என்றும் தெரிகிறது.

நகர வாரியான மதிப்பு உயர்வு, வாடகை மற்றும் உரிமைச் செலவுகள் வேறுபடுவதால், சொத்தின் உண்மையான வருவாயை ஒரே தேசிய புள்ளிவிவரத்திற்குள் சுருக்க முடியாது. தங்கம் வரலாற்று ரீதியாக நீண்ட காலங்களுக்கு வாங்கும் சக்தியைப் பாதுகாத்துள்ளது, ஆனால் ஒவ்வொரு ஐந்து அல்லது பத்து வருட காலத்திற்கும் அல்ல. பங்குச் சந்தையின் அதிக எதிர்பார்க்கப்படும் வளர்ச்சி, பெரிய சந்தைச் சரிவுகளுடன் வருகிறது. இதனால்தான் தங்கத்தின் வருமான ஒப்பீடு முடிவுகளை முன்னறிவிப்பாகப் பயன்படுத்தக் கூடாது.

இந்த ஒப்பீட்டை எவ்வாறு பயன்படுத்துவது

ஒரே ஒரு “வெற்றியாளரை” விட பல்வகைப்படுத்தலையே சான்றுகள் ஆதரிக்கின்றன. பங்கு முதலீடு, வணிக வளர்ச்சியில் எளிதில் பணமாக்கக்கூடிய பங்களிப்பை வழங்குகிறது; தங்கம், நாணய மற்றும் சந்தை அபாயங்களைப் பல்வகைப்படுத்தக்கூடும்; சொத்து, பயன்பாட்டு மதிப்பையோ அல்லது வாடகையையோ வழங்க முடியும், ஆனால் அதற்குக் செறிவான மூலதனம் தேவைப்படுகிறது; வைப்புத்தொகைகள், வங்கி விதிமுறைகள் மற்றும் வரிக்கு உட்பட்ட ஒப்பந்த அடிப்படையிலான வட்டியை வழங்குகின்றன.

ஒதுக்கீடு என்பது கால அளவு, பணப்புழக்கத் தேவைகள், ஏற்கனவே உள்ள சொத்து வெளிப்பாடு மற்றும் இழப்பு சகிப்புத்தன்மை ஆகியவற்றைப் பொறுத்து அமைய வேண்டும். அதிகாரப்பூர்வ மூலங்கள் ஒரு பொதுவான ஒதுக்கீட்டை நிர்ணயிக்காததால், ஒரு நிலையான தங்க சதவீதம் பரிந்துரைக்கப்படவில்லை. ஏற்கனவே நகைகளை வைத்திருக்கும் முதலீட்டாளர்கள், முதலீட்டு வெளிப்பாட்டைப் பிணையப் பயன்பாட்டிலிருந்து வேறுபடுத்திப் பார்க்கலாம்: ஒரு ஒழுங்குபடுத்தப்பட்ட தங்கக் கடன், விற்பனை இல்லாமலேயே பணப்புழக்கத்தை வெளியிட முடியும், ஆனால் அது வட்டியை அறிமுகப்படுத்துகிறது, மேலும்payவிற்பனை மற்றும் ஏல அபாயம் கடன் வழங்குநரின் மதிப்பீட்டிற்கு உட்பட்டது.

தீர்மானம்

இந்தக் கட்டுரை ஒப்பிட்டுள்ளது தங்கம், ரியல் எஸ்டேட் மற்றும் பங்கு வருமானம் 2024 ஆம் ஆண்டு வரையிலான நிலவரத்தை விளக்கி, அதிகாரப்பூர்வ சொத்துத் தரவுகள் ஏன் ஒரு சீரான 20 ஆண்டு தேசிய கூட்டு வருடாந்திர வளர்ச்சி விகிதத்தை (CAGR) ஆதரிக்க முடியாது என்பதையும் இது விளக்கியுள்ளது. மேலும், இது நிலையற்ற தன்மை, பணப்புழக்கம், உரிமைச் செலவுகள், வரி மற்றும் பணவீக்கம் ஆகியவற்றுடன் பெயரளவு வருமானத்தையும் ஒப்பிட்டுக் காட்டியுள்ளது. ஒப்பிடக்கூடிய நீண்ட கால மொத்த வருமானத்தில் பங்குச் சந்தை பொதுவாக முன்னிலை வகித்தது, தங்கம் ஒரு பல்வகைப்படுத்தியாகத் தொடர்ந்தது, மற்றும் சொத்துச் சந்தை முடிவுகள் இடத்தைப் பொறுத்து மாறுபட்டன. இதிலிருந்து கிடைக்கும் நடைமுறைப் பாடம் நேரடியானது: ஒரு முன்னணி வெற்றியாளரை அறிவிப்பதை விட, சீரான குறியீடுகளும் ஒப்பிடக்கூடிய செலவுகளுமே அதிக முக்கியத்துவம் வாய்ந்தவை.

மறுப்பு: இந்த வலைப்பதிவில் உள்ள தகவல்கள் பொதுவான நோக்கங்களுக்காக மட்டுமே, மேலும் முன்னறிவிப்பு இல்லாமல் மாறக்கூடும். இது சட்டம், வரி அல்லது நிதி ஆலோசனையாக இருக்காது. வாசகர்கள் தொழில்முறை வழிகாட்டுதலைப் பெற்று தங்கள் சொந்த விருப்பப்படி முடிவுகளை எடுக்க வேண்டும். இந்த உள்ளடக்கத்தை நம்பியிருப்பதற்கு IIFL நிதி பொறுப்பல்ல. மேலும் படிக்க