ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை (REIT): பொருள், வகைகள் மற்றும் வரம்புகள்

பெரிய மூலதனம் அல்லது சொத்து மேலாண்மை தலைவலி தேவையில்லாமல், ஒரு சில கிளிக்குகளில் உயர்தர வணிகச் சொத்துக்களின் போர்ட்ஃபோலியோவில் முதலீடு செய்ய விரும்புகிறீர்களா? வளர்ந்து வரும் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் முதலீடு செய்வதற்கான தடையற்ற மற்றும் அணுகக்கூடிய வழியை REIT கள் வழங்குகின்றன, இது உங்கள் செல்வத்தை முன்னெப்போதையும் விட எளிதாக்குகிறது. எப்படி என்பதை இந்த வலைப்பதிவில் ஆராய்வோம்.

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு நம்பிக்கை (REIT) என்றால் என்ன?

REIT கள் அல்லது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் என்பது வருமானத்தை ஈட்டுவதற்கு ரியல் எஸ்டேட் வைத்திருக்கும் மற்றும் செயல்படும் ஒரு நிறுவனத்தைக் குறிக்கிறது. ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு நம்பிக்கை நிறுவனங்கள் பொதுவாக உயர் மதிப்பு ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்கள் மற்றும் அடமானங்களின் போர்ட்ஃபோலியோக்களை நிர்வகிக்கும் நிறுவனங்களாகும். உதாரணமாக, அவர்கள் சொத்துக்களை குத்தகைக்கு எடுத்து, அடிக்கடி வாடகை வசூலிக்கிறார்கள். இவ்வாறு வசூலிக்கப்படும் வாடகை பின்னர் பங்குதாரர்களிடையே வருமானம் மற்றும் ஈவுத்தொகையாக விநியோகிக்கப்படுகிறது.

பொதுவாக, REIT கள் முதலீட்டாளர்களுக்கு அதிக விலையுள்ள ரியல் எஸ்டேட்டை வைத்திருக்கும் வாய்ப்பை வழங்குகின்றன மற்றும் இறுதியில் அவர்களின் மூலதனத்தை அதிகரிக்க டிவிடெண்ட் வருமானத்தைப் பெற உதவுகின்றன. இந்த வழியில், முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் மூலதனத்தைப் பாராட்டவும் அதே நேரத்தில் வருமானத்தை ஈட்டவும் வாய்ப்பைப் பயன்படுத்திக் கொள்ளலாம்.

பெரிய மற்றும் சிறிய முதலீட்டாளர்கள் இருவரும் தங்கள் நிதியை இந்த முதலீட்டு விருப்பத்தில் நிறுத்தி அதற்கேற்ப பலன்களைப் பெறலாம். சிறு முதலீட்டாளர்கள் தங்கள் வளங்களை மற்ற முதலீட்டாளர்களுடன் சேர்த்து பெரிய வணிக ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களில் முதலீடு செய்ய முயற்சி செய்யலாம். REIT களில் சேர்க்கப்பட்டுள்ள பண்புகள் தரவு மையங்கள், உள்கட்டமைப்பு, சுகாதாரப் பிரிவுகள், அடுக்குமாடி வளாகங்கள் போன்றவை.

என்ன ஆகும் REIT களின் வகைகள்?

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகளின் (REITகள்) வகைகளை பின்வருமாறு வகைப்படுத்தலாம்:

1. ரியல் எஸ்டேட் சொத்தின் தன்மையின் அடிப்படையில்

இந்த REITகளின் கீழ் 3 பிரிவுகள் உள்ளன:

• ஈக்விட்டி REITகள்: ஈக்விட்டி REIT கள் சொந்தமாக மற்றும் சுகாதார உள்கட்டமைப்பு, கிடங்குகள், அலுவலகங்கள் போன்ற வருமானம் தரும் சொத்துக்களில் வேலை செய்கின்றன. ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களில் இருந்து கிடைக்கும் வாடகை வருவாய் ஈட்டும் முக்கிய வருவாய் ஆகும். NAREIT (நேஷனல் அசோசியேஷன் ஆஃப் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்ஸ்) படி, 3.9 ஆம் ஆண்டின் முதல் காலாண்டு நிலவரப்படி, யுஎஸ் ஈக்விட்டி REIT சந்தையின் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு $1 டிரில்லியன் ஆகும்.
• அடமான REITகள்: இந்த REIT கள் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களின் உரிமையாளருக்கான கடன்கள் மற்றும் நிதி மற்றும் அடமானங்கள் மற்றும் அடமானம் வைக்கப்பட்ட பத்திரங்களை கையகப்படுத்துதல் மூலம் செயல்படுகின்றன. அவர்கள் சம்பாதிப்பது அடமானக் கடன்களிலிருந்து நிகர வட்டி வருமானம் (வட்டி வசூலிக்கப்படும் மற்றும் நிதிச் செலவு ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான வித்தியாசம்).
• கலப்பின REITகள்: ஹைப்ரிட் REIT கள் என்பது சமபங்கு மற்றும் அடமான REITகளின் கலவையாகும், ஏனெனில் அவை சொத்துக்களையும் அடமானங்களையும் வைத்திருக்கின்றன.

2. வர்த்தகத்தின் தன்மையை அடிப்படையாகக் கொண்டது

இந்தத் தலைப்பின் கீழ் மூன்று வகையான REITகள் உள்ளன:

• பொதுவில் வர்த்தகம் செய்யப்படும் REITகள்: REIT கள் SEC இல் பதிவு செய்யப்பட்டுள்ளன மற்றும் பொதுப் பங்குச் சந்தைகளில் பட்டியலிடப்பட்ட பொது வர்த்தக REIT கள், NYSE போன்ற முக்கிய பங்குச் சந்தைகளில் வர்த்தக நேரத்தின் போது அவற்றின் பங்குகளை பொதுமக்கள் எளிதாக மாற்ற முடியும். இருப்பினும் பங்குகளின் விலையானது சந்தையில் வழங்கல் மற்றும் தேவையின் இயக்கவியல் மற்றும் அடிப்படை ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களின் செயல்திறன் ஆகியவற்றால் அமைக்கப்படுகிறது.
• பொது வர்த்தகம் செய்யாத REITகள்: இந்த REITகளின் பங்குகள் பொது பங்குச் சந்தைகளில் பதிவு செய்யப்படவில்லை, எனவே பங்குச் சந்தையில் வர்த்தகம் செய்ய முடியாது. பங்குகள் பொதுவாக தரகர்கள் மூலம் தனிப்பட்ட முதலீட்டாளர்களுக்கு விற்கப்படுகின்றன.
• தனியார் REITகள்: தனியார் REIT களும் பொது பங்குச் சந்தைகளில் பதிவு செய்யப்படவில்லை, மாறாக நிறுவன முதலீட்டாளர்கள் மற்றும் அதிக நிகர மதிப்புள்ள நபர்களுக்கு தனியார் இடங்கள் மூலம் பங்குகள் ஒதுக்கப்படுகின்றன.

என்ன ஆகும் இந்தியாவில் சிறந்த REITகள்?

தற்போது, ​​இந்திய REIT சந்தை ஒப்பீட்டளவில் புதியது, சில REITகள் மட்டுமே பட்டியலிடப்பட்டுள்ளன. இருப்பினும், அவை பிரபலமடைந்துள்ளன, மேலும் பல விருப்பங்கள் விரைவில் சந்தையில் நுழையும் என்று எதிர்பார்க்கப்படுகிறது. இந்தியாவில் சிறந்த சில REITகள் இங்கே:

1. தூதரக அலுவலக பூங்காக்கள் REIT: இந்தியாவின் முதல் பொதுவில் பட்டியலிடப்பட்ட REIT, முக்கிய நகரங்களில் அலுவலக இடங்களின் பெரிய போர்ட்ஃபோலியோவைக் கொண்டுள்ளது.
2. மைண்ட்ஸ்பேஸ் வணிக பூங்காக்கள் REIT: மும்பை, ஹைதராபாத், புனே மற்றும் சென்னை போன்ற முக்கிய நகரங்களில் உள்ள வணிக சொத்துக்களில் கவனம் செலுத்துகிறது.
3. புரூக்ஃபீல்ட் இந்தியா ரியல் எஸ்டேட் டிரஸ்ட் REIT: குருகிராம், மும்பை மற்றும் கொல்கத்தா உள்ளிட்ட முக்கிய வணிக மையங்களில் உள்ள வணிக அலுவலக இடங்களில் முதன்மையாக முதலீடு செய்கிறது.
4. இந்தியா கிரிட் டிரஸ்ட் (IndiGrid): இது ஒரு உள்கட்டமைப்பு முதலீட்டு அறக்கட்டளை (InvIT) ஆற்றல் பரிமாற்ற சொத்துக்களில் கவனம் செலுத்துகிறது, ஆனால் REIT களைப் போலவே செயல்படுகிறது.
5. PowerGrid Infrastructure Investment Trust (PGInvIT): மற்றொரு InvIT, ஆற்றல் பரிமாற்ற உள்கட்டமைப்பில் கவனம் செலுத்துகிறது ஆனால் REIT முதலீட்டாளர்களுக்கு இது போன்ற பலன்களை வழங்குகிறது.

REIT முதலீடு என்றால் என்ன?

REIT முதலீடு என்பது ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளை (REIT) நிறுவனத்தில் பங்குகளை வாங்குவதை உள்ளடக்குகிறது, அது வருமானம் தரும் ரியல் எஸ்டேட்டை சொந்தமாக வைத்திருக்கும், இயக்கும் அல்லது நிதியளிக்கிறது. இங்கே ஒரு சுருக்கமான அவுட்லைன்:

• அமைப்பு: அலுவலக கட்டிடங்கள், வணிக வளாகங்கள், அடுக்குமாடி வளாகங்கள் அல்லது தொழில்துறை சொத்துக்கள் போன்ற ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களை வாங்க, நிர்வகிக்க மற்றும் மேம்படுத்த பல முதலீட்டாளர்களிடமிருந்து REITகள் மூலதனத்தை சேகரிக்கின்றன.
• வருமான: REITகள் பொதுவாக குத்தகைதாரர்களிடமிருந்து வசூலிக்கப்படும் வாடகை அல்லது ரியல் எஸ்டேட் தொடர்பான கடன்களின் வட்டி மூலம் வருமானம் ஈட்டுகின்றன. அவர்கள் தங்கள் வருமானத்தின் பெரும்பகுதியை பங்குதாரர்களுக்கு ஈவுத்தொகை வடிவில் வழங்குகிறார்கள், இது வருமானம் தேடும் முதலீட்டாளர்களுக்கு அவர்களை கவர்ச்சிகரமானதாக ஆக்குகிறது.
• நீர்மை நிறை: பொதுவில் வர்த்தகம் செய்யப்படும் REITகள் பங்குச் சந்தைகளில் பட்டியலிடப்பட்டுள்ளன, முதலீட்டாளர்கள் மற்ற பங்குகளைப் போலவே பங்குகளை பரிவர்த்தனை செய்ய அனுமதிக்கிறது, பணப்புழக்கம் மற்றும் அணுகலை எளிதாக்குகிறது.
• பல்வகைப்படுத்தல்: REIT களில் முதலீடு செய்வதன் மூலம், தனிநபர்கள் நேரடியாக சொத்துக்களை வாங்க அல்லது நிர்வகிக்க வேண்டிய எந்த தொந்தரவும் இல்லாமல் ரியல் எஸ்டேட் சொத்துக்களின் பன்முகப்படுத்தப்பட்ட சேகரிப்பின் வெளிப்பாட்டை அதிகரிக்க முடியும்.
• வரி நன்மைகள்: பல அதிகாரங்களில், கார்ப்பரேட் வருமான வரியிலிருந்து விலக்கு போன்ற வரிச் சலுகைகளிலிருந்து REITகள் பயனடைகின்றன.

REIT முதலீடு தனிநபர்கள் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் பங்கேற்கவும், நேரடி சொத்து உரிமையின் சிக்கல்கள் இல்லாமல் அதன் சாத்தியமான வருமானத்திலிருந்து பயனடையவும் உதவுகிறது.

இந்தியாவில் REIT களில் முதலீடு செய்வது எப்படி?

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் (REIT கள்) வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களில் முதலீடு செய்வதற்கும், சொத்து மேலாண்மை அல்லது கடுமையான வீழ்ச்சியின்றி ரியல் எஸ்டேட் சந்தையின் வளர்ச்சியிலிருந்து பயனடைவதற்கும் ஒரு சிறந்த வழியை வழங்குகின்றன. payமுக்கும்.

1 படி: உங்கள் விருப்பங்களை ஆராயுங்கள்: REITகள் பல்வேறு வகைகளில் வருகின்றன, ஒவ்வொன்றும் ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளையின் வகைகள் (REIT) பிரிவில் நாம் மேலே விவாதித்தபடி ரியல் எஸ்டேட்டின் விரிவான வகையைக் குறிப்பிடுகின்றன.

2 படி: உங்கள் முதலீட்டு வாகனத்தைத் தேர்வு செய்யவும். REIT களில் முதலீடு செய்ய மூன்று முக்கிய வழிகள் உள்ளன:

• தனிப்பட்ட REIT பங்குகள்: இது குறிப்பிட்ட பண்புகளை குறிவைத்து அதிக வருமானத்தை ஈட்ட உங்களை அனுமதிக்கிறது, ஆனால் அதிக ஆராய்ச்சி தேவை மற்றும் அதிக ஆபத்தை கொண்டுள்ளது.
• REIT மியூச்சுவல் ஃபண்டுகள்: இவை உங்கள் பணத்தை மற்ற முதலீட்டாளர்களுடன் சேர்த்து ஒரு கூடை REITகளில் பங்குகளை வாங்கும். இது உடனடி பல்வகைப்படுத்தலை வழங்குகிறது மற்றும் ஆபத்தை குறைக்கிறது.
• REIT ETFகள்: REIT ETFகள் (Exchange-Traded Funds) REIT மியூச்சுவல் ஃபண்டுகளைப் போலவே இருக்கும், ஆனால் பங்குகளைப் போலவே நாள் முழுவதும் வர்த்தகம் செய்து, அதிக நெகிழ்வுத்தன்மையை வழங்குகிறது.

3 படி: முதலீட்டுக் கணக்கைத் திறக்கவும்: REIT களை வாங்க, உங்களுக்கு ஒரு புகழ்பெற்ற ஆன்லைன் தரகு நிறுவனம் அல்லது முதலீட்டுக் கணக்கு தேவைப்படும். கணக்கு திறப்பது பொதுவாக ஏ quick மற்றும் எளிதான செயல்முறை.

4 படி: உங்கள் ஆராய்ச்சியை மேற்கொள்ளுங்கள் நீங்கள் முதலீடு செய்வதற்கு முன், REITகளின் உலகத்தை ஆராயுங்கள். கருத்தில் கொள்ள வேண்டிய சில முக்கிய காரணிகள் இங்கே:

• REIT இன் ட்ராக் ரெக்கார்டு: அவர்களின் நிதி செயல்திறன், ஈவுத்தொகை வரலாறு மற்றும் சொத்து போர்ட்ஃபோலியோவைப் பார்க்கவும்.

• கட்டணங்கள் மற்றும் செலவுகள்: நீங்கள் தேர்ந்தெடுத்த முதலீட்டு வாகனத்துடன் தொடர்புடைய கட்டணங்களைப் புரிந்து கொள்ளுங்கள் (எ.கா., REIT மியூச்சுவல் ஃபண்டுகள்/ETFகளுக்கான செலவு விகிதம்).

• சந்தை நிலைமைகள்: ஒட்டுமொத்த பொருளாதாரச் சூழல் மற்றும் அது பல்வேறு வகையான REITகளை எவ்வாறு பாதிக்கலாம் என்பதைக் கவனியுங்கள்.

5 படி: பல்வகைப்படுத்துதல் மற்றும் கண்காணித்தல்: பல்வகைப்படுத்தல் ஆபத்தை குறைக்க உதவும். பல்வேறு துறைகளில் பல்வேறு REITகளில் முதலீடு செய்யுங்கள். கடைசியாக, உங்கள் முதலீடுகளை தவறாமல் கண்காணித்து, தேவைக்கேற்ப உங்களின் உத்தியை சரிசெய்யவும்.

REIT களின் வரம்புகள் என்ன?

REITகளின் வரம்புகள் பின்வருமாறு:

1. சந்தை ஆபத்து: ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில் ஏற்படும் மாற்றங்கள் மற்றும் பிற பொருளாதார காரணிகளின் அடிப்படையில் REITகளின் மதிப்பு மாறலாம்.
2. வட்டி விகித உணர்திறன்: REITகள் வட்டி விகித மாற்றங்களுக்கு உணர்திறன் கொண்டவை, மேலும் உயரும் வட்டி விகிதங்கள் REITகளின் மதிப்பைக் குறைக்கலாம்.
3. வரையறுக்கப்பட்ட கட்டுப்பாடு: REIT களில் உள்ள முதலீட்டாளர்கள் அடிப்படை பண்புகளை நிர்வகிப்பதில் மட்டுப்படுத்தப்பட்ட கட்டுப்பாட்டைக் கொண்டுள்ளனர் மற்றும் சொத்துக்கள் எவ்வாறு இயக்கப்படுகின்றன என்பது பற்றி கூற முடியாது.
4. மேலாண்மை கட்டணம்: REITகள் நிர்வாகக் கட்டணங்களை வசூலிக்கின்றன, இது முதலீட்டாளர்களுக்கான ஒட்டுமொத்த வருமானத்தைக் குறைக்கும்.
5. செறிவு ஆபத்து: சில REITகள் ஒரு குறிப்பிட்ட புவியியல் பகுதி அல்லது சொத்து வகைகளில் அதிக அளவில் முதலீடு செய்யப்படலாம், இது அந்த பிராந்தியத்தில் அல்லது சொத்து வகைகளில் சிக்கல்கள் இருந்தால் போர்ட்ஃபோலியோவின் அபாயத்தை அதிகரிக்கும்.

தீர்மானம்

ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டு அறக்கட்டளைகள் இந்தியா முதலீட்டாளர்களுக்கு நேரடி சொத்து உரிமையின் சவால்கள் இல்லாமல் ரியல் எஸ்டேட் சந்தையை அணுக ஒரு தனித்துவமான வாய்ப்பை வழங்குகிறது. பல்வேறு வகையான REITகள் பல்வேறு துறைகளுக்கு வழங்குவதால், அவை பல்வகைப்படுத்தல், நிலையான வருமானம் மற்றும் பணப்புழக்கத்தை வழங்குகின்றன. இருப்பினும், எந்த முதலீட்டைப் போலவே, REITகளும் சந்தை ஏற்ற இறக்கம் மற்றும் ஒழுங்குமுறை அபாயங்கள் போன்ற வரம்புகளுடன் வருகின்றன.  எப்படி முதலீடு செய்வது என்பதைப் புரிந்துகொள்வதும், நன்மைகள் மற்றும் வரம்புகளை எடைபோடுவதும், தகவல் தருவதற்கு முக்கியமானதாகும் நிதி முடிவு இந்த வளர்ந்து வரும் துறையில்.

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

பதில் ஒரு REIT பொதுவாக செக்யூரிட்டீஸ் அண்ட் எக்ஸ்சேஞ்ச் போர்டு ஆஃப் இந்தியா (SEBI) இல் பதிவுசெய்யப்பட்ட அறக்கட்டளையின் வடிவத்தில் அமைக்கப்படுகிறது. அறக்கட்டளையை உருவாக்கும் ஸ்பான்சர் அல்லது முதலீட்டாளர் அலகுகளுக்கு ஈடாக சொத்துகளின் உரிமையை REITக்கு மாற்றுகிறார்.

பதில் பொதுவாக, REIT கள் ஒரு நல்ல வருமான ஆதாரமாகும், அது மாதாந்திரம் (குறைவான பொதுவானது) அல்லது காலாண்டு. சட்டப்படி REITகள் தேவை pay பங்குதாரர்களுக்கு வரி விதிக்கக்கூடிய வருமானத்தில் 90%. REIT துறையில் பல்வேறு வகையான நிறுவனங்களின் பெரிய தொகுப்பு உள்ளது.

பதில் புதிய முன்மொழிவின் கீழ், முதலீட்டாளர்கள் முந்தைய 12 மாதங்களுக்குப் பதிலாக, 36 மாதங்களுக்கும் மேலாக யூனிட்களை வைத்திருந்தால், REITகளில் முதலீடுகள் நீண்ட காலமாகக் கருதப்படும்.

பதில் REIT இன் சொத்து மதிப்பில் குறைந்தபட்சம் 80% நிறைவுபெற்ற மற்றும் வருமானம் ஈட்டும் ரியல் எஸ்டேட்டில் இருக்க வேண்டும், மீதமுள்ள 20% கட்டுமானத்தில் உள்ள கட்டிடங்கள், பங்கு பங்குகள், பத்திரங்கள், பணம் அல்லது கட்டுமானத்தில் உள்ள அபாயகரமான சொத்துகளில் முதலீடு செய்ய முடியும். வணிக சொத்து.