நிகர இயக்க வருமானம்: பொருள், காரணிகள் & சூத்திரம்

உங்கள் வணிகத்தின் செயல்பாட்டுத் திறன் மற்றும் லாபத்தை நீங்கள் எவ்வாறு நெருக்கமாகப் பார்க்கலாம்? இது நிதித் திட்டமிடல் மற்றும் வரிப் பொறுப்புகளின் சிக்கல்களைப் பற்றி உங்களைக் கவலையடையச் செய்கிறதா? உங்கள் நிதி ஆரோக்கியத்தை மதிப்பிடுவதற்கு ஒரு சிறந்த வழி உள்ளது. மேலும் இது நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) கணக்கிடுவதன் மூலம் ஆகும். NOI ஐப் பயன்படுத்துவதன் நன்மை, தகவலறிந்த முதலீட்டு முடிவை எடுப்பதற்கும், அவர்களின் வருமான சாத்தியக்கூறுகளின் வாய்ப்புகளை ஒப்பிடுவதற்கும் ஒரு முக்கிய படியாகும்.

உங்கள் வணிகத்திற்கான நிகர இயக்க வருமானம் என்ன?

ஒரு வணிகம் அல்லது முதலீட்டுச் சொத்தின் லாபத்தை கணக்கிடுவதற்கான ஒரு முக்கியமான நிதி சூத்திரம், கழித்த பிறகு செயல்பாடுகளின் மூலம் கிடைக்கும் வருமானத்தைக் கணக்கிடுவது நிகர இயக்க வருமானம் (NOI).

NOI ஆனது வட்டி, வரிகள் மற்றும் மூலதனச் செலவுகள் போன்ற செயல்பாடு அல்லாத செலவினங்களை நீக்குகிறது, செயல்பாட்டு நடவடிக்கைகளில் இருந்து மட்டுமே கிடைக்கும் வருமானத்தைப் பற்றிய தெளிவான புரிதலை அளிக்கிறது. அலுவலக கட்டிடங்கள், அடுக்குமாடி வளாகங்கள் அல்லது கிடங்குகள் போன்ற வாடகை சொத்துக்களின் லாபத்தை மதிப்பிடுவதற்கு ரியல் எஸ்டேட் துறையில் இது பெரும்பாலும் பயன்படுத்தப்படுகிறது மற்றும் செயல்பாட்டு செயல்திறனை மதிப்பிடுவதற்கான பொதுவான வணிக பகுப்பாய்வு.

நிலத்தை ரசித்தல், பனி உழுதல் அல்லது ஜன்னல் கழுவுதல் போன்ற பருவகால அல்லது ஒழுங்கற்ற செலவுகளை நியாயப்படுத்த நிகர இயக்க வருமானம் (NOI) பொதுவாக ஆண்டுதோறும் கணக்கிடப்படுகிறது. NOIஐக் கணக்கிடுவதற்கு இயக்கச் செலவுகள் இன்றியமையாததைப் போலவே, இந்தச் செலவுகள் அனைத்தும் சொத்து அல்லது வணிகத்தின் ஒட்டுமொத்த மதிப்பு மற்றும் செயல்பாட்டைப் பராமரிக்கின்றன.

NOI என்பது மூலதனமயமாக்கல் விகிதத்தைப் பயன்படுத்தி அதன் கொள்முதல் விலையின் அடிப்படையில் ஒரு சொத்தின் முதலீட்டின் சாத்தியமான வருவாயை அளவிடுகிறது.

உங்கள் வணிகத்திற்கான நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) எவ்வாறு கணக்கிடுவது?

நிகர இயக்க வருமான சூத்திரம் கீழே கொடுக்கப்பட்டுள்ளது:

மொத்த இயக்க வருமானம் - இயக்க செலவுகள் = NOI

இந்த சமன்பாட்டின் இரண்டு மாறிகளையும் பெற நாம் சில படிகளை அறிந்து கொள்ள வேண்டும். மொத்த இயக்க வருமானம் என்பது மொத்த சாத்தியமான வருவாயின் விளைவாகும் அல்லது ஒரு சொத்தின் அனைத்து வாடகை இடங்களும் நிரப்பப்பட்டால் உற்பத்தி செய்யும் அதிகபட்சமாகும். காலியிடங்கள் அல்லது செலுத்தப்படாத வாடகை காரணமாக இழந்த வருமானம் மொத்த சாத்தியமான வருமானத்திலிருந்து கழிக்கப்படும். பின்னர் இயக்க செலவுகளை கழிக்கவும்.

வருடாந்திர NOI கணக்கீட்டின் உதாரணம் இங்கே. பின்வரும் விவரக்குறிப்புகள் மற்றும் புள்ளிவிவரங்களுடன் ஒரு அலுவலக கட்டிடத்தை கற்பனை செய்வோம்:

அலுவலக இடம்: 75,000 சதுர அடி
வாடகை விகிதம்: ஒரு சதுர அடிக்கு $30, ஆண்டுதோறும்
மொத்த சாத்தியமான வருமானம்: 75,000 × $30 = $2,250,000
விற்பனை இயந்திரங்கள் மூலம் வருமானம்: $25,000

கட்டிடத்தின் நிகர இயக்க வருமானத்திற்கான கணக்கியல் இப்படி இருக்கும்:

மொத்த இயக்க வருமானம் 

பின்னர் மொத்த இயக்க வருமானத்திலிருந்து பின்வருவனவற்றைக் கழிக்கவும்:

இயக்க செலவுகள் 

இரண்டு மாறிகள் மூலம், நீங்கள் சமன்பாட்டைப் பயன்படுத்தி NOI ஐ கணக்கிடலாம்:
 

$2.2 மில்லியன் - $600,000 = $1.6 மில்லியன்

சொத்தின் தற்போதைய சந்தை மதிப்பால் NOI ஐ வகுப்பதன் மூலம் தொப்பி வீதத்தைக் கணக்கிடலாம். கட்டிடத்திற்கு உரிமையாளர் $20 மில்லியன் கொடுத்தார் என்று வைத்துக்கொள்வோம். இந்த வழக்கில், தொப்பி வீத கணக்கீடு (சொத்தின் NOI / சந்தை மதிப்பு) இது போல் தெரிகிறது:

$1.6 மில்லியன் / $20 மில்லியன் = 0.08 அல்லது 8%

நிகர இயக்க வருமானத்தை பாதிக்கும் காரணிகள் என்ன?

நிகர இயக்க வருமானம் மற்றும் தொப்பி விகிதம் பின்வரும் காரணிகளின் அடிப்படையில் மாறுபடும்:

• வாடகை மற்றும் காலியிட விகிதங்கள்: உரிமையாளர் வாடகை விகிதங்களை உயர்த்தினாலோ, காலியிடங்களை நிரப்பினாலோ, அல்லது குற்றமற்ற வாடகையை வசூலித்தாலோ, வாடகை சொத்தின் மீதான வருமானம் அதிகரிக்கும். மறுபுறம், குறைந்த வாடகை விகிதங்கள் மற்றும் அதிக காலியிடங்கள் மற்றும் குற்றங்கள் வாடகை வருமானத்தைக் குறைக்கின்றன.
• இயக்க செலவுகள்: சொத்து வரிகள் அதிகரிக்கலாம் (அல்லது அரிதாகக் குறையலாம்), காப்பீடு, பயன்பாடுகள் மற்றும் பராமரிப்புச் செலவுகள் உயரலாம் அல்லது குறையலாம்.
• சந்தை நிலை. ஒரு பொருளாதார ஏற்றம் அல்லது மந்தநிலை காலியிடங்கள் மற்றும் குற்றங்கள் அதிகரிக்க அல்லது குறைக்க வழிவகுக்கும். வீட்டுவசதி அல்லது அலுவலக இடங்களுக்கான தேவை குறைவாக உள்ள பகுதிகளிலும் இது பொருந்தும்.

இயக்க வருமானத்திற்கும் நிகர வருமானத்திற்கும் என்ன வித்தியாசம்?

இயக்க வருமானம் மற்றும் நிகர வருமானம் இரண்டும் ஒரு நிறுவனத்தால் ஈட்டப்பட்ட வருமானத்தைக் காட்டுகின்றன, ஆனால் அவை ஒரு நிறுவனத்தின் வருவாயை வெளிப்படுத்தும் வெவ்வேறு வழிகளைக் குறிக்கின்றன. இரண்டு அளவீடுகளும் அவற்றின் தகுதிகளைக் கொண்டுள்ளன, ஆனால் அவற்றின் கணக்கீடுகளில் வெவ்வேறு அனுமானங்களும் வரவுகளும் உள்ளன. இரண்டு எண்களின் பகுப்பாய்வில், முதலீட்டாளர்கள் எந்தச் செயல்பாட்டில் ஒரு நிறுவனம் லாபம் ஈட்டத் தொடங்கியது அல்லது நஷ்டத்தை சந்திக்கத் தொடங்கியது என்று சொல்ல முடியும்.

இங்கே உள்ள அட்டவணை இயக்க வருமானம் மற்றும் நிகர வருமானம் ஆகியவற்றுக்கு இடையேயான முக்கிய வேறுபாடுகளை வழங்குகிறது:

அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள்

Q1. உங்கள் வணிகத்திற்கான நிகர வருமானத்தை இயக்க வருமானம் எவ்வாறு பாதிக்கிறது?

பதில் செயல்பாட்டு வருமானம் அடிப்படையில் எந்த இயக்கச் செலவினங்களைக் காட்டிலும் குறைவான வருவாய் ஆகும், அதே சமயம் நிகர வருமானம் என்பது வட்டி மற்றும் வரிகள் போன்ற மற்ற இயக்கச் செலவுகளைக் காட்டிலும் குறைவான செயல்பாட்டு வருமானம் ஆகும். இயக்கச் செலவுகளில் விற்பனை, பொது & நிர்வாகச் செலவுகள் (SG&A), மற்றும் தேய்மானம் மற்றும் தேய்மானம் ஆகியவை அடங்கும்.

Q2. அதிக நிகர இயக்க வருமானம் நல்லதாகக் கருதப்படுகிறதா?

பதில் செலவுகள், உற்பத்திச் செலவுகள் மற்றும் மேல்நிலை ஆகியவற்றைக் கட்டுப்படுத்தும் போது நிறுவனத்தின் நிர்வாகம் அதிக வருவாயை ஈட்டுவதைக் காட்டுவதால், அதிக அளவு இயக்க வருமானத்தை உற்பத்தி செய்யும் நிறுவனம் நம்பிக்கைக்குரியதாகக் கருதப்படுகிறது.

Q3. வணிகங்களுக்கான சிறந்த செயல்பாட்டு வருமான வரம்பு என்ன?

பதில் பொதுவாக 10% செயல்பாட்டு லாப வரம்பு சராசரி செயல்திறனாகக் கருதப்படுகிறது, மேலும் 20% மார்ஜின் சிறந்தது. அதுவும் முக்கியமானது pay ஆர்வத்தின் நிலைக்கு கவனம் செலுத்துங்கள் payஒரு நிறுவனத்தின் கடனில் இருந்து பணம்.

Q4. ஒரு வணிகத்தின் NOI மார்ஜின் என்ன?

பதில் NOI விளிம்பு அதன் நிகர இயக்க வருமானத்தை (NOI) ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்தில் அது உருவாக்கும் மொத்த வருவாயுடன் ஒப்பிடுவதன் மூலம் சொத்து முதலீட்டின் லாபத்தை மதிப்பிடுகிறது.