स्थावर मालमत्तेच्या मुल्यांकनावर बाजार पद्धती

सुजेश नायर यांनी लिहिले आहे

सुजेश हे इन्स्टिट्यूट ऑफ व्हॅल्युअर्स (इंडिया), चार्टर्ड व्हॅल्युअर-IIV (इंडिया) चे फेलो आणि चार्टर्ड इंजिनीअर आहेत.

आपण सर्वांनी प्रत्येक व्यवसायात "बाजार पद्धती" हा शब्द पाहिला असेल. बरं, कर्ज देण्‍याच्‍या व्‍यवसायात, माझ्या समजुतीनुसार हा वाक्‍प्रचार अनेकदा वापरला जातो, जेव्हा एखादी विचारधारा किंवा सर्वसाधारण प्रथा, तर्कासह किंवा नसताना, आर्थिक संस्‍थेच्‍या धोरण चौकटीबाहेर असते आणि कदाचित नियामक मार्गदर्शक तत्त्वांमध्‍ये शून्य असते. अचानक, चर्चा होतात, मेल येतात आणि शेवटी विचारधारा सावकारांनी स्वीकारली किंवा नाकारली.

स्थावर मालमत्तेच्या मूल्यांकनावरील "बाजार पद्धती" च्या ब्लॉगवर आपले स्वागत आहे!

किरकोळ गृहकर्ज/गहाण व्यवसायात स्थावर मालमत्तेचे मूल्यमापन हे अंडररायटिंगचा एक महत्त्वाचा भाग असूनही ते अत्यंत व्यक्तिनिष्ठ आहेत. निवासी मालमत्तेच्या मूल्यांकनाची सर्वात पसंतीची पद्धत म्हणजे कर्जाची अंडरराइटिंगसाठी तुलना पद्धत आणि खर्च पद्धत. चला काही बाजार पद्धती पाहू ज्या कालांतराने तर्कशास्त्रावर प्रश्न न विचारता न सांगितल्या गेलेल्या नियम बनल्या.

विकसकाकडून फ्लॅट खरेदी (किरकोळ गृह कर्ज):

मी एका बांधकामाधीन निवासी प्रकल्पात विकसकाकडून विकल्या जाणाऱ्या फ्लॅटसाठी किरकोळ कर्जाचे उदाहरण देतो. बहुतेक मूल्यधारकांनी अनुसरण केलेली प्रथा, आज, विकसकाने उद्धृत केलेली किंमत/किंमत वाजवी बाजार मूल्य म्हणून संदर्भित करणे आहे. हे खरे आहे की विकासकाला त्याच्या अंतिम उत्पादनाची किंमत ठरवण्याचे सर्व अधिकार आहेत. पण ही उद्धृत किंमत योग्य बाजार मूल्य असावी असा त्याचा अर्थ होतो का? मूल्यनिर्मात्याने दिलेल्या सूक्ष्म-मार्केटमधील मागणी-पुरवठ्याच्या आकडेवारीवर आदर्शपणे काम केले पाहिजे, किमतीच्या ट्रेंडच्या मागील रेकॉर्डचा संदर्भ घ्यावा, सुविधांच्या किंमती आणि किंमतींच्या बाबतीत आसपासच्या इतर प्रकल्पांचे वजन केले पाहिजे, प्रकल्प खटला चालला आहे की नाही याची चौकशी केली पाहिजे. कोणत्याही शीर्षकाची चिंता आणि शेवटी वाजवी बाजार मूल्याच्या त्याच्या मूल्यांकनासह बाहेर पडा. दुर्दैवाने, आम्ही क्वचितच मूल्यांकन अहवाल पाहतो ज्यामध्ये दिलेल्या प्रकल्पात Y युनिट दर असलेल्या समीपच्या प्रकल्पाच्या तुलनेत X युनिट दर का आहे. वस्तुस्थिती अशी आहे की, मूल्यमापन अहवाल तयार करताना X आणि Y मधील हा फरक कधीही शोधला जात नाही. जर किंमत ठराविक मर्यादेत आली तर हा प्रयत्न टाळणे हे व्यापक समज आहे. त्यामुळे तुलना पद्धत येथे व्यावहारिकदृष्ट्या मृत आहे. आश्चर्याची गोष्ट म्हणजे ही बाजार प्रथा कोणी सुरू केली हे अद्याप अज्ञात आहे.

बहुतेक सावकारांच्या व्यावसायिक निर्णयांमध्ये या निरीक्षणांना किंवा निष्कर्षांकडे दुर्लक्ष करण्याची प्रवृत्ती असते आणि किरकोळ विक्रीमध्ये अधिक चांगल्या प्रवेशाच्या आशेने विकसकाला संतुष्ट करण्यास प्राधान्य दिले जाते. गृह कर्ज एका प्रकल्पात. त्यांनी चिरस्थायी विकासक संबंध निर्माण करण्याचे फायदे देखील लक्षात घेतले आणि भविष्यातील किरकोळ व्यवसायासाठी संभाव्य चॅनेलमध्ये रूपांतरित करण्याची संधी म्हणून हे पाहिले. तांत्रिक आधार असा होता की अशा कोट्स वास्तविक व्यवहाराच्या किंमतीच्या अगदी जवळ आहेत आणि अंडररायटिंग आणि कर्ज देण्याच्या निर्णयावर मोठ्या प्रमाणात परिणाम करणार नाहीत. बरं! पाण्याचे थेंबही महासागर बनवू शकतात! कालांतराने, तुलना करण्याची पद्धत काय असायला हवी होती, तिचे रूपांतर केवळ विकसकांच्या कोटांची वाजवी बाजारमूल्य म्हणून प्रतिकृती बनवण्यात झाले. बर्‍याच बँका आणि गृहनिर्माण वित्त कंपन्या या प्रथेचे पालन न केलेले नियम म्हणून करतात आणि जर तो/तिने याचे पालन केले नाही तर त्याला अधिकृतपणे प्रश्न विचारतात. असे म्हटल्यावर, जाणूनबुजून किंवा नकळत, मालमत्तेची किंमत बाजार मूल्याप्रमाणे जुळवणे हे काही व्यावसायिक आक्रमक वित्तीय संस्थांचे USP (युनिक सेल्स प्रपोझिशन) बनले आहे. अखेरीस काही बँकर्स/हाऊसिंग फायनान्स कंपन्यांनी विकसक, कर्जदारांना प्रभावित करण्यासाठी आणि बाजारातील हिस्सा मिळवण्यासाठी वाजवी बाजार मूल्यावर एकमेकांशी स्पर्धा केली. उद्धृत करणे दुर्दैवाने, नियामक आणि बहुतेक सावकारांनी स्थावर मालमत्तेचे मूल्यांकन तपासण्यासाठी संपूर्ण ऑडिट यंत्रणा अद्याप लागू केलेली नाही.

रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये मंदीचा अनुभव आला आणि मालमत्तेच्या किमतीत सुधारणा होत असतानाही मूल्यधारकांना विकासकांच्या खर्चाच्या पत्रकानुसार जाण्याशिवाय पर्याय नसतो. मला केरळच्या छोट्या मायक्रो-मार्केटमधील प्रतिष्ठित मूल्यवान व्यक्तीचे उदाहरण उद्धृत केले पाहिजे जे या प्रथेबद्दल खरोखर काळजीत आहेत. तो ज्या आर्थिक संस्थेच्या पॅनेलमध्ये समाविष्ट आहे त्याच्या सद्भावनेसाठी नाही तर स्वतःसाठी. कारण, किरकोळ निधीसाठी विकसकाचे कोट आणि किमतीचे पत्रक लक्षात घेऊन ज्या फ्लॅटचे त्याने मूल्यमापन केले होते, त्याच फ्लॅटचे आता त्याच्याकडून SARFAESI कार्यवाहीसाठी पुनर्मूल्यांकन केले जाणार होते. त्याला माहीत होते की विकासकाने सुरुवातीला उद्धृत केलेल्या किमतींसाठी मर्यादित खरेदीदार होते आणि आता या आकड्यांशी योग्य बाजार मूल्य जुळले जाऊ शकत नाही - या सर्व घडामोडी 2 वर्षांपेक्षा कमी कालावधीतील. हीच शंका पुण्यातील एका प्रतिष्ठित मूल्यतज्ज्ञाने अधोरेखित केली होती. दुर्दैवाने, तो म्हणतो, ही प्राणघातक प्रथा आता खोलवर रुजलेली आहे आणि वित्तीय संस्थांनी पुढाकार घेतल्याशिवाय किंवा नियामकांनी सूचना दिल्याशिवाय ती नष्ट करणे कठीण आहे. पुण्यातील काही सूक्ष्म बाजारपेठांमध्ये, काही विकासक किमतीच्या शीटमध्ये जास्त किंमत दर्शवतात तर वास्तविक व्यवहार किंवा वाटाघाटी केलेल्या खर्चात किंमत पत्रकापेक्षा जवळपास 10-12% फरक असतो. या सदोष पद्धतीचा थेट लाभ घेणारा कर्जदार आहे, ज्याला कराराच्या मूल्याच्या जवळपास 100% निधी दिला जातो आणि फ्लॅटच्या खरेदीसाठी त्याचे स्वतःचे योगदान कमी असते. याचा थेट परिणाम नियामकांनी ठरवलेल्या जोखीम प्रदर्शनावर होतो म्हणजे; LTV (लोन टू व्हॅल्यू रेशो).बहुतांश प्रकरणांमध्ये मुल्यधारकांची येथे चूक नाही कारण सावकारांनी तुलना पद्धतीसह मूल्यांकनाच्या पर्यायी पद्धतींसह प्रकल्प मंजुरी मूल्यांकन अहवालासाठी आग्रह धरला पाहिजे. हे युनिट दर आणि किरकोळ मालमत्तेच्या मुल्यांकनांना तर्क जोडू शकते ज्यामुळे मूल्यमापनातील आत्मीयता कमी होते.

सुपर बिल्ट अप एरिया ते कार्पेट एरिया आणि त्याउलट:

चटईक्षेत्रात समाविष्ट नसलेल्या सामान्य जागा आणि सुविधांच्या विक्रीसाठी विकसकांनी सुपर बिल्ट अप एरियाची संकल्पना तयार केली. फारसा विचार न करता ही संकल्पना मूल्यधारकांनीही स्वीकारली कारण कोणतीही सामान्य जागा, जमीन किंवा सुविधा मोफत मिळत नाहीत. चटई क्षेत्रावरील लोडिंगची टक्केवारी विकासकाने ठरवली होती कारण प्रत्येक प्रकल्पासाठी सुविधा, सामायिक जागा यांची किंमत अद्वितीय होती. 20% -50% ची लोडिंग श्रेणी (आणि मुंबईतील काही सुपर लक्झरी फ्लॅट्ससाठी 80% पर्यंत) हा एक न सांगितला जाणारा नियम बनला आहे, शहरानुसार, स्थानानुसार, विकसकानुसार, प्रकल्पानुसार कोणत्याही आधारभूत गणना किंवा तर्कविना. तद्वतच, प्रकल्पाची एकूण अंदाजे किंमत आणि सुविधांचा खुलासा केला गेला पाहिजे आणि लोडिंगचे वाजवी औचित्य भागधारकांना दिले गेले असते, परंतु तसे झाले नाही. दुर्दैवाने हे काही काळ राखाडी क्षेत्र राहिले ज्याने मालमत्तेची किंमत, मूल्यांकन आणि प्रामुख्याने विकासकाच्या नफ्यावर परिणाम केला.

जेव्हा RERA (रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी ऑथॉरिटी) ची अंमलबजावणी गुंतवणूकदार आणि घर खरेदीदारांना दिलासा म्हणून करण्यात आली, तेव्हा अस्पष्ट राहिलेल्या सुपर बिल्ट अप एरियाची ही प्रणाली रद्द करण्याची काळजी घेण्यात आली. म्हणून, RERA अधिसूचित राज्यांसाठी, आम्ही असा निष्कर्ष काढतो की ही “बाजार प्रथा” इतिहास आहे.

खरंच असं आहे का? मला शंका आहे. कारण, जेव्हा तुलना करण्याची पद्धत वापरली जाते तेव्हा मूल्यनिर्मात्यांनी प्रामुख्याने सध्याच्या किमती आणि मागील किमतीच्या ट्रेंडची तुलना करणे अपेक्षित असते. सुपर बिल्ट अप एरिया अप्रचलित झाल्यानंतर, व्हॅल्युअरला आता 2 बेंच मार्क्स आहेत. एक म्हणजे कार्पेट एरियावरील मालमत्तेची नवीनतम किंमत आणि दुसरी म्हणजे भूतकाळातील किमतीचा कल म्हणजे; सुपर बिल्ट अप एरियावरील मालमत्तेची किंमत. त्यामुळे, मूल्यनिर्मात्याला आदर्शपणे मालमत्तेच्या मूळ किमतीवर जुन्या लोडिंग टक्केवारीचा वापर करून कार्पेट क्षेत्रावरील युनिट खर्चाची उलटी गणना करावी लागेल. पुन्हा, जर विकसकाने मालमत्तेची मूळ किंमत वाढवली किंवा कमी केली, तर युनिट दराच्या आधारे मूल्यमापन करणे किंवा पाहणे कठीण आहे. सुदैवाने किंवा दुर्दैवाने, आपण असा निष्कर्ष काढला पाहिजे की, किमान एक संक्रमण टप्पा म्हणून, लोडिंग संकल्पना (किंवा सुपर बिल्ट अप एरिया संकल्पना) अजूनही जिवंत आहे आणि काही काळासाठी तशीच राहील.

सुपर बिल्ट अप एरिया संकल्पना रद्द करताना नियामकाने किरकोळ कर्जाच्या मूल्यांकनात या “बाजार पद्धतीचा” प्रभाव गमावला. आता संघटित मूल्यनिर्मात्यासमोर युनिट दरांवर त्याचे बेंचमार्किंग बदलण्याचे आव्हानात्मक कार्य उभे आहे आणि विकासकांद्वारे चटई क्षेत्रावरील नवीन कोटांवर सावध राहणे आवश्यक आहे.

निवासी मालमत्तांमध्ये शिल्लक हस्तांतरण आणि टॉप अप कर्जे:

सध्याच्या गृहकर्जांचे एका सावकाराकडून दुसऱ्याकडे शिल्लक हस्तांतरण हे किरकोळ कर्जाच्या उत्पादनांपैकी एक आहे. गृहकर्जावरील कमी व्याजदर (आरओआय), विद्यमान ईएमआय (समान मासिक हप्ते) कमी करण्यासाठी वाढीव कालावधी, सुरक्षा सारख्या मालमत्तेसह अतिरिक्त टॉप अप कर्ज इत्यादींच्या बाबतीत कर्जदाराला अनेकदा शिल्लक हस्तांतरणाचा फायदा होतो... पॅनेल केलेले वेगवेगळ्या बँका/हाऊसिंग फायनान्स कंपन्यांमधील मूल्यधारक भिन्न आहेत. आणि म्हणून वाजवी बाजार मूल्याचे मूल्यांकन देखील भिन्न असू शकते. अजून तरी छान आहे. परंतु सध्याचे मूल्यांकन विद्यमान सावकाराने वितरित केलेल्या कर्जापेक्षा कमी किंवा जवळजवळ समतुल्य असताना हे उत्पादन किती आव्हानात्मक असू शकते? टॉप अप बद्दल विसरून जा, तुम्ही शिल्लक कर्जाची रक्कम देखील घेऊ शकत नाही. इथेच Pandora's box उघडतो. आणि व्हॅल्युअरमध्ये काय चूक आहे याचा संपूर्ण संशोधन आणि विकास आहे, दुसर्‍या सावकाराने भूतकाळात यापेक्षा जास्त निधी दिला असताना तो/ती इतके कमी मूल्यांकन का करत आहे. अशा परिस्थितीसाठी विविध वैध कारणे असू शकतात: विद्यमान सुविधेवरील एकाधिक संपार्श्विक सिक्युरिटीज आणि कर्जदार त्यांच्यापैकी एकाचे तारण कर्ज घेण्याद्वारे सोडू इच्छित असतील; उच्च एलटीव्ही इ.ची परवानगी देणार्‍या उत्पादनांतर्गत कर्ज बुक केलेले... तरीही, हे घटक विद्यमान मंजुरी पत्राच्या प्रतीवरून समजू शकतात. तरीही तफावत राहिल्यास, हे विद्यमान कर्जावरील फुगलेल्या मूल्यांकनाचे प्रकरण आहे. आता माझ्या “बाजार व्यवहार” या विषयाकडे परत येत आहे. काही अनैतिक मूल्यकर्ते आणि काही आक्रमक सावकारांपुरते मर्यादित असले तरी, आधीच ताणलेले बाजार मूल्याचे आकडे फुगवणे आणि केवळ कर्जाचे हस्तांतरण करणेच नव्हे तर टॉप अप कर्जे देखील सामावून घेणे ही प्रथा आहे. आणि निधीची रक्कम लाखोंमध्ये जात असेल तर हे गंभीर आहे. ही प्रथा नैतिक मूल्यवानांसाठी खूप वेदनादायक आहे, त्यांचे सहसा सावकारांशी घर्षण होते, सर्व काही खरे अहवाल देण्यासाठी. आपल्याला माहिती आहे की, रिअल इस्टेटच्या किमतींमध्ये परिभाषित कालावधीत होणारे बदल हे एकसमान नसतात आणि त्यामुळे कर्जाचे शिल्लक हस्तांतरण किंवा टॉप अप कर्ज हे मूल्यांकनाच्या वेळी योग्य बाजार मूल्यावर मोठ्या प्रमाणात अवलंबून असते. तद्वतच, व्हॅल्युअर्स फोरम, रिअल इस्टेट मार्केट तज्ज्ञांनी, त्रैमासिक अहवालाद्वारे, नियामकांना आणि कर्जदारांना बाजार मूल्यातील चढ-उतारांची माहिती ठेवावी. आणि रिअल इस्टेट किमतीच्या ट्रेंडवर अवलंबून, बॅलन्स ट्रान्स्फर उत्पादनांसाठी सावकार, वेळोवेळी, विद्यमान कर्जाच्या किमान वृद्धत्वाच्या नियमांमध्ये सुधारणा करू शकतात. यामुळे पुढील जोखीम रोखण्यासाठी अशा उत्पादनांमधील फुगलेल्या मूल्यमापनाची तळागाळातील तपासणी होईल.

सध्याच्या मूल्यांकन पद्धतीतील त्रुटी:

आंतरराष्ट्रीय मूल्यमापन मानकांनुसार बाजार मूल्याची व्याख्या अशी केली आहे: “एखाद्या मालमत्तेची अंदाजे रक्कम ज्यासाठी इच्छूक खरेदीदार आणि इच्छुक विक्रेता यांच्यात मूल्यमापनाच्या तारखेला योग्य मार्केटिंगनंतर व्यवहारात देवाणघेवाण केली पाहिजे ज्यामध्ये पक्षांनी प्रत्येकाने जाणूनबुजून कार्य केले होते. , विवेकाने आणि सक्तीशिवाय"

तर, बाजार मूल्य हे मुळात एक अंदाज आहे आणि वास्तविक व्यवहार मूल्य या बाजार मूल्याच्या वाजवी मर्यादेत असू शकते, जर अचूक आकडेवारी नसेल. बहुतेक सार्वजनिक क्षेत्रातील बँकांनी निर्धारित केलेल्या मूल्यांकन अहवालाच्या स्वरूपानुसार मालमत्तेची तुलना तपशीलांसह अहवालात दस्तऐवजीकरण करावी. प्रत्यक्षात, बहुतेकदा, अहवालाचा हा भाग रिक्त राहतो किंवा त्यात काही अस्पष्ट तपशील असू शकतात आणि किरकोळ गृहकर्ज/गहाण कर्जामध्ये क्रेडिट व्यवस्थापक किंवा अंडररायटर्स द्वारे निर्विवाद असतात. जर हे औचित्य मूल्यमापन अहवालात अनिवार्य केले असेल तर मूल्यमापनातील सब्जेक्टिव्हिटी मोठ्या प्रमाणात कमी केली जाऊ शकते. पुणे सारख्या परिपक्व बाजारपेठेत नोंदणी डेटा आयजीआर (नोंदणी महानिरीक्षक) वेबसाइटवर ऑनलाइन उपलब्ध आहे. विषयनिष्ठता कमी करण्यासाठी हे संदर्भ बिंदू म्हणून देखील वापरले जाऊ शकतात. आज "बाजार सराव" कर्जाच्या रकमेमध्ये बसण्यासाठी मूल्यधारकांसोबत वाजवी बाजार मूल्याच्या वाटाघाटीकडे वळले आहे. त्यांना नैतिक किंवा अनैतिक वागायचे आहे की नाही हे ठरवणे सर्व मूल्यधारकांवर अवलंबून आहे. काहीवेळा, मूल्यवान व्यावसायिक संबंधांना प्राधान्य देणे आणि नैतिक पद्धतींचे पालन करणे यात गोंधळलेले असतात. तर, कोणतेही चांगले किंवा वाईट मूल्यांकन अहवाल नाहीत, फक्त नैतिक आणि अनैतिक मूल्ये आहेत. किरकोळ कर्ज देणारे अंडररायटर प्रामुख्याने कर्जदाराच्या प्रोफाइलला अधिक चालना देतात आणि पुन्हाpayत्यांच्याकडे असलेल्या सुरक्षिततेची क्षमता आणि मूल्यमापन, अनेकदा त्यांना मागची जागा मिळते. त्यामुळे काही वित्तीय संस्थांमध्ये मूल्यमापनात बदल करणे हे 'कॅल्क्युलेटेड रिस्क' म्हणून वर्गीकृत केले जाते, तथापि, कधीही दस्तऐवजीकरण केलेले नाही.

आशा आहे की मूल्यवान बंधुत्व आणि कर्जदार हा ब्लॉग निंदनीय किंवा नकारात्मक म्हणून पाहणार नाहीत. सदोष मूल्यमापन, अन्यायकारक बाजार पद्धती हे बॉम्ब टिकवणारे आहेत आणि ते कर्जदार किंवा कर्जदाराच्या हिताचे नाहीत. जरी, हे गैरव्यवस्थापित सब-प्राइम लेंडिंग किंवा सीडीओ (कोलॅटरलाइज्ड डेट ऑब्लिगेशन) सारखे गहन नाही, परंतु हे सर्व नकारात्मक दिशेने एकमेकांना पूरक असताना राष्ट्रीय अर्थव्यवस्थेसाठी संभाव्य धोका आहे.

जेव्हा रिअल इस्टेटच्या किंमतींच्या ट्रेंडला धोका किंवा मंदी असते तेव्हा तज्ञ आणि वरिष्ठांनी बोलले पाहिजे. 'इनसाइड जॉब' हा चित्रपट, यूएस इकॉनॉमी कोलॅप्सवर एक डॉक्युमेंटरी दाखवतो, बाजार प्रत्यक्षात कोसळेपर्यंत बहुतांश बँका, नियामक, भागधारकांनी "सकारात्मक दृष्टीकोन" कसा राखला. त्यावेळची काही प्रमुख कारणे म्हणजे कमी कामगिरी करणार्‍या कंपन्यांना क्रेडिट रेटिंग देण्यास मूक होकार, कर्ज देण्यावर वाढलेले मूल्यमापन, नियामकांचे खराब नियंत्रण, इत्यादी. कोणत्याही अर्थव्यवस्थेसाठी सर्वात मोठा धोका म्हणजे अशा मूक होकार आणि अगदी लहान घटकांसाठी “सकारात्मक दृष्टीकोन”.

आजकाल, आमच्याकडे बर्‍याचदा वर्तमानपत्रे आढळतात ज्यात बँकांच्या विशेषत: सार्वजनिक क्षेत्रातील बँकांच्या मालकीच्या एनपीए (नॉन-परफॉर्मिंग अॅसेट) ची टक्केवारी आणि प्रमाण दर्शवितात. तद्वतच या तथाकथित खराब मालमत्तेचे मूल्यांकन, कर्ज देण्याच्या वेळी आणि सध्याच्या काळात, देखील प्रकाशित केले जावे. जर पुन्हाpayहे शून्य आहे आणि कर्ज वसूल करण्याचा एकमेव मार्ग म्हणजे मालमत्ता ताब्यात घेणे आणि पुनर्विक्री करणे, फुगलेल्या किंवा सदोष मूल्यांकनांच्या वरील “बाजार पद्धती” सावकारांसाठी एक भयानक स्वप्न बनू शकतात. परत ताब्यात घेतलेल्या मालमत्तेकडे कर्जदारांना त्यांची विल्हेवाट लावण्याशिवाय पर्याय नसतो आणि जर त्यांनी त्यांची मूळ थकबाकी वसूल केली तर ते भाग्यवान ठरतील.

माझ्या ठाम मतानुसार, कर्जदार नेहमी LTV आणि ROI साठी फारसा उत्सुक नसतो, जर कर्जदाराने त्याला/तिला तत्पर दर्जाची सेवा दिली तर, quick प्रत्येक फाईलमधील एकूण प्रक्रिया TAT (टर्न अराउंड टाइम) सतत कमी करण्याच्या दिशेने निर्णय आणि कार्य. गृहकर्ज उद्योगात नवकल्पनांचा अभाव असल्याचे काहींचे म्हणणे आहे. अशा टिप्पण्या बाजूला सारण्याची वेळ आली आहे आणि कर्जदारांनी नाविन्यपूर्ण विचार यावेत. कोणास ठाऊक, सावकार त्यांच्या स्वत:च्या कौशल्य संचाला आव्हान देऊ शकतात, विचारमंथन करू शकतात, त्याद्वारे प्रत्येक टप्प्यावर सुधारणा करतात आणि "बाजार पद्धती" बद्दल चिंता करणे थांबवतात. फक्त एक विचार - जर वैयक्तिक कर्ज 10 सेकंदात वितरित केले जाऊ शकते, तर गृहकर्ज 48-72 तासांत का वितरित केले जाऊ शकत नाही? कोणीही ते घडवून आणू शकेल आणि तरीही योग्य परिश्रम मानकांची गुणवत्ता राखू शकेल?

आयआयएफएलची झटपट गृहकर्जाची कल्पना एकूण गृहकर्ज प्रक्रिया TAT कमी करण्याच्या दिशेने एक महत्त्वपूर्ण पाऊल आहे. याचे प्रभावीपणे निरीक्षण करणे आवश्यक आहे आणि सतत सुधारण्यासाठी निरोगी वादविवादांसह विलंबावर प्रश्नचिन्ह निर्माण करणे आवश्यक आहे.

नियामकांनी स्थावर मालमत्तेच्या मूल्यांकनामध्ये मजबूत ऑडिट आणि देखरेख यंत्रणा सुरू करून अनैतिक प्रथांना आळा घालणे आवश्यक आहे. जसे प्रत्येक व्यवसायाची नकारात्मक बाजू असते, त्याचप्रमाणे प्रत्येक मायक्रो मार्केटमध्ये अनैतिक मूल्यवानांचा समूह असतो जे व्यावसायिक संबंधांना प्राधान्य देतात आणि मूल्यमापन अहवालांच्या गुणवत्तेला प्राधान्य देत नाहीत. केवळ या मुल्यधारकांना दोष देऊ नये, काहीवेळा चांगल्या मूल्यधारकांना मूल्यांकन वाढविण्याशिवाय पर्याय नसतो कारण काही सावकार स्वतः अशा आवश्यकतांची मागणी करतात. आणि फुगलेल्या मुल्यांकनाने काही वित्तीय संस्था LTV नियमांचे उल्लंघन करून, त्यांचा पोर्टफोलिओ तसेच सार्वजनिक पैसा धोक्यात आणून मार्केट शेअरमध्ये वरचा भाग मिळवतात. नियामक आणि सावकारांद्वारे ऑडिट यंत्रणेच्या संघटित दृष्टीकोनातूनच याला आळा बसू शकतो. प्रश्न असा आहे की "मांजरीला घंटा कोण देईल?"

जोपर्यंत नियामक त्यांचे मोजे वर काढत नाहीत, तोपर्यंत बरेच कर्जदार रांगेत येणार नाहीत आणि मूल्यमापनातील असमानता व्यवसाय प्रस्तावांच्या रूपात सह-अस्तित्वात राहील आणि नैतिक सावकार समान संधीपासून वंचित राहतील. दुसरीकडे, सावकारांनी गुणवत्ता सुधारण्यासाठी स्वतःला आव्हान दिले पाहिजे आणि "बाजार पद्धती" च्या बॅनरखाली संकल्पनांचे आंधळेपणाने पालन करणे टाळावे!!

वाचकांनी विचार करावा यासाठी काही अवतरणांसह शेवट:

"परिणामाशिवाय काहीही येत नाही"
- आंद्री मॅग्नासन, फिल्ममेकर आणि ‘इनसाइड जॉब’चे लेखक

“तुम्ही तुमच्या बँकेचे शंभर पौंड देणे बाकी असल्यास, तुम्हाला एक समस्या आहे. पण जर तुमच्याकडे एक दशलक्ष कर्ज असेल तर ते आहे”
- जॉन मेनार्ड केन्स, प्रसिद्ध ब्रिटिश अर्थशास्त्रज्ञ

अस्वीकरण:
या ब्लॉगवर प्रदान केलेली सर्व सामग्री केवळ माहितीच्या उद्देशाने आहे. येथे दिलेली मते पूर्णपणे लेखकाची आहेत आणि कोणत्याही प्रकारे, IIFL होम फायनान्स लिमिटेडचे ​​मत प्रतिबिंबित करत नाहीत. या ब्लॉग/साइट/या साइटवरील लिंकवर उपलब्ध असलेल्या कोणत्याही माहितीच्या अचूकतेबद्दल किंवा पूर्णतेच्या संदर्भात लेखक कोणतेही प्रतिनिधित्व करत नाही आणि येथे प्रदान केलेल्या माहितीच्या खात्यावरील कोणत्याही त्रुटी किंवा चुकांसाठी तो जबाबदार राहणार नाही. येथे प्रदान केलेली माहिती सध्याच्या मार्केट पॅटर्नवर आधारित आहे आणि वेळोवेळी बदलू शकते.