सुधार चाहिए!

क्या हम 2016-17 में रियल एस्टेट में एक नई सुबह देख सकते हैं?

निवेशकों से लेकर बिल्डरों तक, घर चाहने वालों से लेकर घर खरीदने वालों तक, हर कोई चिल्ला रहा है "सुधार चाहिए”। पिछले दशक में, रियल एस्टेट क्षेत्र उतार-चढ़ाव से गुजर रहा था। बिना बिके माल डेवलपर्स के लिए एक बड़ी समस्या बन गई। विज्ञापन, प्रचार प्रस्ताव उनके लिए कोई जादू नहीं कर रहे थे। एनएसई और बीएसई रियल्टी शेयरों की गतिविधियों से निवेशक परेशान थे। रियल्टी सेक्टर से लोगों का भरोसा उठने लगा। उन्होंने अपने निवेश पर सुरक्षित रिटर्न के लिए किशन विकास पत्र, फिक्स्ड डिपॉजिट और बॉन्ड जैसे अन्य निवेश साधनों को चुनना शुरू कर दिया। लेकिन हर बादल में एक उम्मीद की किरण होती है।

आंकड़े पिछले दो सालों में रियल एस्टेट के बिगड़ते हालात बयां करते हैं। लेकिन मार्च 2016 के बाद रियल एस्टेट सेक्टर का पहिया फिर से तेजी से घूमने लगा है। इसके बाद रियल्टी इंडेक्स में तेजी देखने को मिल सकती है। 

ऊपर दी गई तस्वीर में अगर आप 3 साल का औसत रिटर्न देखें तो यह -3.90% है। वहीं, 6 और 3 महीने के रिटर्न पर नजर डालें तो ये क्रमश: 8.40% और 23.30% है।

भारत में रियल एस्टेट का वर्तमान परिदृश्य क्या है?

क्या हम रचनात्मक और सार्थक बदलाव की ओर बढ़ रहे हैं?

ब्रेक्सिट शिखर सम्मेलन

हाल ही में ब्रिटेन यूरोपियन यूनियन ब्रेक्सिट समिट से बाहर हो गया, अब अंतरराष्ट्रीय बाजार में रिस्क-ऑफ मोड आएगा। परिणामस्वरूप, ब्रिटिश निवेशक ग्रीस, पुर्तगाल और स्पेन जैसे यूरोपीय संघ के देशों के रियल्टी क्षेत्र में डॉलर निकाल सकते हैं या नहीं डाल सकते हैं। संभावना है कि अधिक ब्रिटिश निवेशक निवेश के अवसर तलाशने के लिए भारत की ओर रुख कर सकते हैं क्योंकि यह एक विकासशील अर्थव्यवस्था है और यहां विकास की बड़ी संभावनाएं हैं।

बढ़ती अर्थव्यवस्था

आर्थिक विकास का पहिया सकारात्मक दिशा में आगे बढ़ना शुरू हो गया है। पिछले वित्त वर्ष 7.6-2015 में भारत की जीडीपी वृद्धि दर बढ़कर 16% हो गई। संभवतः, हम चालू वित्तीय वर्ष में बेहतर सकल घरेलू उत्पाद की वृद्धि दर देखेंगे क्योंकि हमने पहले ही अच्छे मानसून का अनुभव करना शुरू कर दिया है और इसके साथ ही रियल एस्टेट विधेयक का रचनात्मक प्रभाव भी देखने को मिलेगा। आधार बिल.

REIT पर सेबी की छूट

भारतीय प्रतिभूति विनिमय बोर्ड (सेबी) ने रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (आरईआईटीएस) पर नियमों में ढील दी है, जिससे उन्हें निर्माणाधीन परियोजनाओं में अधिक पैसा खर्च करने की सुविधा मिल गई है। आरईआईटीएस संपत्ति ट्रस्ट की तरह हैं; वे प्लाजा, कार्यालयों और किराये के आवास के निर्माण के लिए निवेशकों की पूंजी खर्च करते हैं। REITS पर सेबी की छूट के बाद, NSE और BSE पर रियल्टी शेयरों में लगभग 4% की बढ़ोतरी हुई. यूनिटेक, फीनिक्स, सोभा डेवलपर्स, डीएलएफ सभी ने स्टॉक एक्सचेंज पर रैली की। कुछ अपवाद भी थे जैसे एनएसई पर ओबेरॉय रियल्टी 288 रुपये से घटकर 279 रुपये रह गई।

परस्पर जुड़ी अर्थव्यवस्था

वैश्विक अर्थव्यवस्था आपस में जुड़ी हुई है। भारत का शेयर बाजार नीचे है क्योंकि चीन, हांगकांग और सिंगापुर संपत्ति बाजार नीचे हैं। लेकिन अगर हम बारीकी से देखें तो भारत ब्रिक्स (ब्राजील, रूस, भारत और चीन) देशों के बीच अच्छा प्रदर्शन कर रहा है।

प्रत्येक उद्योग का अपना व्यवसाय चक्र होता है

हाँ, यह सच है। यदि आप 2007 में देखें, तो डीएलएफ लिमिटेड की बाजार पूंजी (1.69 मिलियन रुपये) 59 स्वास्थ्य देखभाल कंपनियों की संचयी बाजार पूंजी (1.58 मिलियन रुपये) से अधिक थी। लेकिन दिसंबर 2015 में, 11 रियल एस्टेट शेयरों का औसत बाजार पूंजीकरण (0.73 मिलियन रुपये) सन फार्मास्युटिकल इंडस्ट्रीज लिमिटेड की बाजार पूंजी का आधा भी नहीं है। इसकी वजह रियल एस्टेट सेक्टर की धीमी ग्रोथ है. लेकिन बाजार चक्र फिर से चलेगा. प्रधानमंत्री आवास योजना (पीएमएवाई), रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम की 69 धाराओं में से 92 को लागू करना, आधार विधेयक और रियल एस्टेट क्षेत्र को केंद्रीय बजट के प्रोत्साहन से इस क्षेत्र में परिवर्तनकारी बदलाव आने की संभावना है।

सातवां Pay कमिशन

सातवां Pay आयोग कर्मचारियों और पेंशनभोगियों की क्रय और व्यय क्षमता को सशक्त बनाने जा रहा है। जनवरी 23.6 से लागू लगभग 2016% बढ़ोतरी और बकाया से लगभग 3.4 करोड़ (केंद्र, राज्य और पीएसयू) कर्मचारियों और पेंशनभोगियों को लाभ होगा। 3.4 करोड़ कर्मचारियों में से केंद्र सरकार के 47 लाख कर्मचारी और 52 लाख पेंशनभोगी हैं। लोग पूर्व पर खर्च करेंगेpayहोम लोन का भुगतान, कम करें payभुगतान, या वाहन खरीदने पर खर्च करें। बंधक वित्त, भोजन, परिवहन, आभूषण और मनोरंजन अनुभागों में अधिक खपत होगी।

रियल एस्टेट अधिनियम और केंद्रीय बजट का प्रोत्साहन

इस वर्ष की पहली तिमाही में नियामक परिवर्तनों के रूप में हमने जो कुछ भी देखा है, वह इस क्षेत्र में परिवर्तनकारी बदलाव लाएगा। जब रियल एस्टेट बिल पारित हुआ, तो बॉम्बे स्टॉक एक्सचेंज पर फीनिक्स, इंडियाबुल्स, डीबी रियल्टी, अनंत राज इंडस्ट्रीज, सोभा डेवलपर्स, एचडीआईएल और डीएलएफ में 2-4% की तेजी आई।. 1 मई 2016 से लागू होने वाला रियल एस्टेट अधिनियम इस क्षेत्र में अधिक पारदर्शिता और जवाबदेही लाएगा। माननीय वित्त मंत्री अरुण जेटली के वित्त बजट ने घर खरीदारों को मुस्कुराने की वजह दे दी है। पहली बार घर खरीदार 50,000 लाख रुपये के होम लोन पर 35 रुपये की अतिरिक्त ब्याज कटौती का आनंद ले सकते हैं, बशर्ते संपत्ति का मूल्य 50 लाख से अधिक नहीं होना चाहिए।

स्टॉक का मूवमेंट

हाल ही में, एक प्रसिद्ध व्यवसायी, कुशल पाल सिंह और उनके परिवार ने डीएलएफ के कर्ज को कम करने के लिए 10,000 करोड़ रुपये डालने की घोषणा की है और वे डीसीसीडीएल (डीएलएफ साइबर सिटी डेवलपर्स) में अपनी लगभग 40% हिस्सेदारी भी बेचने जा रहे हैं। इस बड़ी खबर के बाद डीएलएफ के शेयर 8% से 10% तक उछल गए। कंपनी ने नोएडा में "मॉल ऑफ इंडिया" स्थापित किया है। यह गुड़गांव के ट्राइडेंट और ओबेरॉय होटलों के सामने एक पॉश इलाके में "साइबर पार्क" लॉन्च कर रहा है। साथ ही, पीवीआर समूह को 32 डीटी सिनेमा बेचने के लिए एक संशोधित समझौते की भी घोषणा की गई है। इन अप्रयुक्त और असंबद्ध संपत्तियों को बेचा जाएगा और इस प्रकार, डीएलएफ का कर्ज कम हो जाएगा। कंपनी इस वित्तीय वर्ष 2016-17 की आखिरी तिमाही तक दिल्ली के चाणक्यपुरी में एक लक्जरी मॉल स्थापित करने की योजना बना रही है। पर "ऋण उपकरणों" तथा "बैंकिंग सुविधा”, क्रिसिल ने डीएलएफ लिमिटेड को रेटिंग दी है "स्थिर“नकारात्मक से. कंपनी अपने कर्ज को प्रबंधनीय स्तर तक कम कर रही है।

आप "ओबेरॉय रियल्टी" के लिए जा सकते हैं; यह अच्छा प्रदर्शन कर रहा है क्योंकि इसकी बैलेंस शीट में लगभग 0 ऋण हैं। इसने पहले ही मुंबई के बोरीवली और मुलुंड परियोजनाओं में अपनी मजबूत इन्वेंट्री बिक्री का प्रदर्शन करके बाजार को आश्चर्यचकित कर दिया है। कंपनी नए प्रोजेक्ट लॉन्च करेगी और संभावना है कि इसकी फिर से जोरदार बिक्री होगी।

हम "गोदरेज प्रॉपर्टीज़" और "सोभा डेवलपर्स" के बारे में भी बात कर सकते हैं। दोनों के पास अच्छा और स्वच्छ प्रबंधन और प्रबंधनीय ऋण हैं। गोदरेज प्रॉपर्टीज की कार्यप्रणाली किस पर आधारित है? संपत्ति प्रकाश मॉडल (वह मॉडल जो संगठन के तेजी से विस्तार की सुविधा प्रदान करता है)। यह शेयरधारकों के लिए उच्च रिटर्न (आरओआई) बनाता है। "शोभा डेवलपर्स" भारत के दक्षिणी शहरों में इस एसेट-लाइट मॉडल का अनुसरण करता है।

चल रही गतिविधियों के आधार पर धारणाएँ बनाई जाती हैं। हालाँकि, अपने रियल्टी शेयरों को चुनते और विकसित करते समय, उस कंपनी की बैलेंस शीट, ऋण और बिक्री की मात्रा पर नज़र रखना सुनिश्चित करें, जिसमें आप निवेश करना चाहते हैं। रियल्टी स्टॉक निवेश के लिए अन्य मानदंड अनुमानित निष्पादन और समापन हैं। निर्दिष्ट समयसीमा, नकदी प्रवाह सृजन और इन्वेंट्री की लगातार बिक्री।