अचल संपत्ति के मूल्यांकन पर बाज़ार प्रथाएँ

सुजेश नायर द्वारा लिखित

सुजेश द इंस्टीट्यूशन ऑफ वैल्यूअर्स (इंडिया), चार्टर्ड वैल्यूअर-आईआईवी (इंडिया) के फेलो और चार्टर्ड इंजीनियर हैं।

हम सभी ने हर पेशे में "बाजार प्रथाओं" शब्द का सामना किया होगा। खैर, उधार देने के व्यवसाय में, मेरी समझ से इस वाक्यांश का उपयोग अक्सर तब किया जाता है जब कोई विचारधारा या सामान्य प्रथा, तर्क के साथ या बिना तर्क के, किसी वित्तीय संस्थान के नीतिगत ढांचे से बाहर होती है और संभवतः नियामक दिशानिर्देशों में शून्य होती है। अचानक, चर्चाएं होती हैं, मेल आते हैं और अंततः ऋणदाताओं द्वारा विचारधारा को या तो स्वीकार कर लिया जाता है या अस्वीकार कर दिया जाता है।

अचल संपत्ति मूल्यांकन पर "बाजार प्रथाओं" के ब्लॉग में आपका स्वागत है!

खुदरा गृह ऋण/बंधक व्यवसाय में अचल संपत्ति का मूल्यांकन हामीदारी का महत्वपूर्ण हिस्सा है फिर भी अत्यधिक व्यक्तिपरक है। आवासीय संपत्ति के मूल्यांकन का सबसे पसंदीदा तरीका अंडरराइटिंग ऋण के लिए तुलना विधि और लागत विधि है। आइए कुछ बाजार प्रथाओं को देखें जो समय के साथ तर्क पर सवाल उठाए बिना अनकहे मानदंड बन गए।

डेवलपर से फ्लैट खरीद (खुदरा गृह ऋण):

मैं एक निर्माणाधीन आवासीय परियोजना में एक डेवलपर द्वारा बेचे जा रहे फ्लैट के लिए खुदरा ऋण का उदाहरण देना चाहता हूं। आज अधिकांश मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा अपनाई जाने वाली प्रथा डेवलपर द्वारा उद्धृत मूल्य/लागत को उचित बाजार मूल्य के रूप में संदर्भित करना है। यह सच है कि एक डेवलपर के पास अपने अंतिम उत्पाद की कीमत तय करने का पूरा अधिकार है। लेकिन क्या इसका मतलब यह है कि यह उद्धृत मूल्य उचित बाजार मूल्य होना चाहिए? एक मूल्यांकनकर्ता को आदर्श रूप से किसी दिए गए सूक्ष्म बाजार में मांग-आपूर्ति के आंकड़ों पर काम करना चाहिए, मूल्य प्रवृत्तियों के पिछले रिकॉर्ड को देखना चाहिए, सुविधाओं की लागत और मूल्य निर्धारण के संदर्भ में आसपास के समान अन्य परियोजनाओं का वजन करना चाहिए, जांच करनी चाहिए कि क्या परियोजना मुकदमेबाजी में है या नहीं कोई भी शीर्षक चिंता का विषय है और अंततः उचित बाजार मूल्य के अपने मूल्यांकन के साथ सामने आता है। दुर्भाग्य से, हम शायद ही कभी ऐसी मूल्यांकन रिपोर्ट देखते हैं जो यह बताती है कि किसी दिए गए प्रोजेक्ट में एक्स यूनिट दर का उद्धरण क्यों है, जबकि वाई यूनिट दर वाले आसन्न प्रोजेक्ट के मुकाबले। तथ्य यह है कि मूल्यांकन रिपोर्ट तैयार करते समय एक्स और वाई के इस अंतर का कभी पता नहीं लगाया जाता है। व्यापक समझ यह है कि यदि मूल्य निर्धारण एक निश्चित सीमा के भीतर आता है तो इस प्रयास से बचना चाहिए। इसलिए यहां तुलना पद्धति व्यावहारिक रूप से मृत है। हैरानी की बात यह है कि यह अभी भी अज्ञात है कि इस बाजार प्रथा की शुरुआत किसने की।

अधिकांश उधारदाताओं के व्यावसायिक निर्णयों में अक्सर इन टिप्पणियों या निष्कर्षों को नजरअंदाज करने की प्रवृत्ति होती है और खुदरा क्षेत्र में बेहतर पैठ की उम्मीद में डेवलपर को खुश करने को प्राथमिकता दी जाती है। घर के लिए ऋण एक प्रोजेक्ट में. उन्होंने एक स्थायी डेवलपर संबंध बनाने के लाभों को भी ध्यान में रखा और इसे भविष्य के खुदरा व्यापार के लिए एक संभावित चैनल में बदलने के अवसर के रूप में देखा। तकनीकी आधार यह था कि ऐसे उद्धरण वास्तविक लेनदेन लागत के करीब थे और बड़े पैमाने पर हामीदारी और ऋण देने के निर्णय को प्रभावित नहीं करेंगे। कुंआ! पानी की बूँदें भी सागर बना सकती हैं! समय के साथ, जो तुलना पद्धति होनी चाहिए थी, वह डेवलपर्स के उद्धरणों को उचित बाजार मूल्य के रूप में दोहराने में बदल गई। अधिकांश बैंक और हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां इस प्रथा को एक अनकहे मानदंड के रूप में अपनाती हैं और यदि मूल्यांकनकर्ता इसका पालन नहीं करता है तो वह आधिकारिक तौर पर उससे पूछताछ करता है। ऐसा कहने के बाद, जाने-अनजाने, संपत्ति की कीमत को बाजार मूल्य के रूप में मिलान करना भी कुछ व्यावसायिक आक्रामक वित्तीय संस्थानों की यूएसपी (अद्वितीय बिक्री प्रस्ताव) बन गया। अंततः कुछ बैंकर/हाउसिंग फाइनेंस कंपनियां डेवलपर्स, उधारकर्ताओं को प्रभावित करने और बाजार हिस्सेदारी पर कब्जा करने के लिए उचित बाजार मूल्य पर एक-दूसरे के साथ प्रतिस्पर्धा करने लगीं। यह उद्धृत करना दुर्भाग्यपूर्ण है कि नियामकों और अधिकांश ऋणदाताओं ने अचल संपत्ति के मूल्यांकन में बदलाव की जांच के लिए अभी तक संपूर्ण ऑडिट तंत्र लागू नहीं किया है।

यहां तक ​​कि जब रियल एस्टेट बाजार में मंदी का अनुभव होता है और संपत्ति की कीमतों में सुधार देखने को मिलता है, तब भी मूल्यांकनकर्ताओं के पास डेवलपर्स की लागत शीट के अनुसार चलने के अलावा कोई विकल्प नहीं बचता है। मुझे केरल के छोटे सूक्ष्म बाजार में एक प्रतिष्ठित मूल्यांकनकर्ता का उदाहरण उद्धृत करना चाहिए जो वास्तव में इस प्रथा के बारे में चिंतित है। उस वित्तीय संस्थान के प्रति अपनी सद्भावना के लिए नहीं जिसके साथ वह सूचीबद्ध है, बल्कि स्वयं के लिए। क्योंकि, उन्हीं फ्लैटों का, जिनका मूल्यांकन उन्होंने रिटेल फंडिंग के लिए डेवलपर के कोटेशन और कॉस्ट शीट को ध्यान में रखते हुए किया था, अब उन्हें SARFAESI कार्यवाही के लिए पुनर्मूल्यांकन करना था। वह जानता था कि डेवलपर द्वारा शुरू में उद्धृत कीमतों के लिए सीमित खरीदार थे और अब उचित बाजार मूल्य का इन आंकड़ों से मिलान नहीं किया जा सकता है - ये सभी विकास 2 साल से कम समय में हुए हैं। पुणे में एक प्रतिष्ठित मूल्यांकनकर्ता ने भी इसी आशंका को उजागर किया था। दुर्भाग्य से, उनका कहना है, यह घातक प्रथा अब गहरी जड़ें जमा चुकी है और जब तक वित्तीय संस्थानों द्वारा शुरू नहीं किया जाता है या नियामकों द्वारा निर्देश नहीं दिया जाता है, तब तक इसे खत्म करना कठिन है। पुणे के कुछ सूक्ष्म बाजारों में, कुछ डेवलपर्स लागत शीट में उच्च मूल्य निर्धारण दिखाते हैं जबकि वास्तविक लेनदेन या बातचीत की लागत लागत शीट से लगभग 10-12% भिन्न होती है। इस त्रुटिपूर्ण प्रथा का प्रत्यक्ष लाभार्थी उधारकर्ता है, जिसे समझौते के मूल्य का लगभग 100% वित्त पोषित किया जाता है और फ्लैटों की खरीद के लिए उसकी ओर से बहुत कम योगदान होता है। इसका सीधा प्रभाव नियामकों द्वारा निर्धारित जोखिम जोखिम पर पड़ता है; एलटीवी (ऋण से मूल्य अनुपात)। ज्यादातर मामलों में मूल्यांकनकर्ताओं की कोई गलती नहीं है क्योंकि ऋणदाताओं को तुलनात्मक पद्धति के साथ-साथ मूल्यांकन के वैकल्पिक तरीकों के साथ परियोजना मंजूरी मूल्यांकन रिपोर्ट के लिए जोर देना चाहिए। यह इकाई दरों और खुदरा संपत्ति मूल्यांकन में तर्क जोड़ सकता है जिससे मूल्यांकन में व्यक्तिपरकता कम हो सकती है।

सुपर बिल्ट अप एरिया से कारपेट एरिया और इसके विपरीत:

डेवलपर्स ने सामान्य स्थानों और सुविधाओं की बिक्री के लिए सुपर निर्मित क्षेत्र की अवधारणा बनाई, जो अन्यथा कालीन क्षेत्र में शामिल नहीं थे। बिना अधिक विचार-विमर्श के इस अवधारणा को मूल्यांकनकर्ताओं ने भी स्वीकार कर लिया क्योंकि कोई भी सामान्य स्थान, भूमि या सुविधाएं मुफ्त में नहीं मिलती हैं। कारपेट क्षेत्र पर लोडिंग का प्रतिशत डेवलपर द्वारा तय किया गया था क्योंकि सुविधाओं की लागत, सामान्य स्थान प्रत्येक परियोजना के लिए अद्वितीय थे। 20% -50% (और मुंबई में कुछ सुपर लक्जरी फ्लैटों के लिए 80% तक) की लोडिंग रेंज बिना किसी आधार गणना या तर्क के, शहर के अनुसार, स्थान के अनुसार, डेवलपर के अनुसार, परियोजना के अनुसार एक अनकहा मानक बन गई। आदर्श रूप से, परियोजना और सुविधाओं की कुल अनुमानित लागत का खुलासा किया जाना चाहिए था और हितधारकों को लोडिंग का उचित औचित्य प्रस्तुत किया जाना चाहिए था, लेकिन ऐसा कभी नहीं हुआ। दुर्भाग्य से यह काफी समय तक एक अस्पष्ट क्षेत्र बना रहा, जिसका असर संपत्ति की लागत, मूल्यांकन और मुख्य रूप से डेवलपर के लाभ मार्जिन पर पड़ा।

जब निवेशकों और घर खरीदारों के लिए राहत के रूप में RERA (रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी) लागू किया गया, तो सुपर बिल्ट अप एरिया की इस प्रणाली को खत्म करने का ध्यान रखा गया, जो अस्पष्ट बनी रही। इसलिए, RERA अधिसूचित राज्यों के लिए, हम यह निष्कर्ष निकालते हैं कि यह "बाजार प्रथा" इतिहास है।

क्या सचमुच ऐसा है? मुझे शक है। क्योंकि, जब तुलना पद्धति का उपयोग किया जाता है तो मूल्यांकनकर्ताओं से मुख्य रूप से वर्तमान कीमतों और पिछले मूल्य रुझानों की तुलना करने की अपेक्षा की जाती है। सुपर बिल्ट अप एरिया के अप्रचलित हो जाने के बाद, एक मूल्यांकनकर्ता के पास अब 2 बेंच मार्क हैं। एक है कारपेट एरिया पर संपत्ति की नवीनतम लागत और दूसरा है पिछला मूल्य रुझान यानी; सुपर निर्मित क्षेत्र पर संपत्ति की लागत. इसलिए, एक मूल्यांकनकर्ता को आदर्श रूप से संपत्ति की मूल लागत पर पुराने लोडिंग प्रतिशत का उपयोग करके कालीन क्षेत्र पर इकाई लागत की रिवर्स गणना करनी होगी। फिर, यदि संपत्ति की मूल लागत डेवलपर द्वारा बढ़ाई या घटाई जाती है, तो इकाई दर के आधार पर मूल्यांकनकर्ता द्वारा इसका अनुमान लगाना या देखना कठिन है। सौभाग्य से या दुर्भाग्य से, हमें यह निष्कर्ष निकालना चाहिए कि, कम से कम एक संक्रमण चरण के रूप में, लोडिंग अवधारणा (या सुपर निर्मित क्षेत्र अवधारणा) अभी भी जीवित है और कुछ समय तक ऐसी ही रहेगी।

सुपर बिल्ट अप एरिया अवधारणा को खत्म करते समय नियामक ने खुदरा ऋण के मूल्यांकन में इस "बाजार प्रथा" के प्रभाव को नजरअंदाज कर दिया। अब एक संगठित मूल्यांकनकर्ता के सामने यूनिट दरों पर अपनी बेंचमार्किंग को बदलने का एक चुनौतीपूर्ण कार्य है और उसे डेवलपर्स द्वारा कारपेट क्षेत्र पर नए उद्धरणों पर सतर्क रहने की जरूरत है।

आवासीय संपत्तियों में बैलेंस ट्रांसफर और टॉप अप ऋण:

मौजूदा होम लोन का एक ऋणदाता से दूसरे ऋणदाता को बैलेंस ट्रांसफर खुदरा ऋण देने के उत्पादों में से एक है। उधारकर्ता को अक्सर गृह ऋण पर कम ब्याज दर (आरओआई), मौजूदा ईएमआई (समान मासिक किस्तें) को कम करने के लिए बढ़ी हुई अवधि, सुरक्षा के रूप में समान संपत्ति के साथ अतिरिक्त टॉप अप ऋण आदि के संदर्भ में शेष राशि हस्तांतरण से लाभ होता है... पैनल में शामिल विभिन्न बैंकों/हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों में मूल्यांकनकर्ता अलग-अलग हैं। और इसलिए उचित बाजार मूल्य का आकलन भी भिन्न हो सकता है। अब तक तो सब ठीक है। लेकिन यह उत्पाद कितना चुनौतीपूर्ण हो सकता है जब वर्तमान मूल्यांकन मौजूदा ऋणदाता द्वारा वितरित ऋण से कम या लगभग बराबर है? टॉप अप के बारे में भूल जाइए, आप शेष ऋण राशि भी नहीं ले सकते। यहीं पर भानुमती का पिटारा खुलता है। और एक मूल्यांकनकर्ता के साथ क्या गलत है, इस पर संपूर्ण अनुसंधान एवं विकास किया जाना चाहिए कि वह इतना कम मूल्यांकन क्यों दे रहा है, जबकि कोई अन्य ऋणदाता पहले ही इससे अधिक का वित्तपोषण कर चुका है। ऐसे परिदृश्य के लिए कई वैध कारण हो सकते हैं: मौजूदा सुविधा पर कई संपार्श्विक प्रतिभूतियां और उधारकर्ता ऋण के अधिग्रहण के माध्यम से उनमें से एक के बंधक को जारी करना चाह सकता है; ऐसे उत्पाद के तहत बुक किया गया ऋण जो उच्च एलटीवी आदि की अनुमति देता है... हालांकि, इन कारकों को मौजूदा मंजूरी पत्र की प्रति से समझा जा सकता है। फिर भी यदि अंतर बना रहता है, तो यह मौजूदा ऋण पर बढ़े हुए मूल्यांकन का मामला है। अब मैं "बाज़ार अभ्यास" के अपने विषय पर वापस आता हूँ। हालांकि यह कुछ अनैतिक मूल्यांकनकर्ताओं और कुछ आक्रामक ऋणदाताओं तक ही सीमित है, यह प्रथा पहले से ही बढ़े हुए बाजार मूल्य के आंकड़ों को बढ़ाने के लिए है और न केवल ऋण के हस्तांतरण की सुविधा प्रदान करती है बल्कि टॉप अप ऋणों को भी समायोजित करती है। और यह गंभीर है यदि फंडिंग राशि लाखों में हो। नैतिक मूल्यांककों के लिए यह प्रथा इतनी कष्टदायक है कि वास्तविक रिपोर्ट देने के कारण अक्सर ऋणदाताओं के साथ उनका विवाद हो जाता है। जैसा कि हम जानते हैं, निर्धारित अवधि में अचल संपत्ति की कीमतों में बदलाव असमान होते हैं और इसलिए ऋण या टॉप अप ऋण का शेष हस्तांतरण मूल्यांकन के समय उचित बाजार मूल्य पर काफी हद तक निर्भर होता है। आदर्श रूप से, मूल्यांकनकर्ताओं के मंच, रियल एस्टेट बाजार विशेषज्ञों को तिमाही रिपोर्ट के माध्यम से नियामकों और ऋणदाताओं को बाजार मूल्य में उतार-चढ़ाव के बारे में अवगत रखना चाहिए। और ऋणदाता, समय-समय पर, रियल एस्टेट मूल्य रुझानों के आधार पर बैलेंस ट्रांसफर उत्पादों के लिए मौजूदा ऋणों के न्यूनतम उम्र बढ़ने के मानदंडों को संशोधित कर सकते हैं। यह आगामी जोखिमों को रोकने वाले ऐसे उत्पादों में बढ़े हुए मूल्यांकन पर जमीनी स्तर की जाँच के रूप में काम करेगा।

वर्तमान मूल्यांकन प्रथाओं में खामियाँ:

अंतर्राष्ट्रीय मूल्यांकन मानकों के अनुसार बाजार मूल्य को इस प्रकार परिभाषित किया गया है: "अनुमानित राशि जिसके लिए एक संपत्ति को मूल्यांकन की तारीख पर एक इच्छुक खरीदार और एक इच्छुक विक्रेता के बीच उचित विपणन के बाद एक हाथ की लंबाई के लेनदेन में विनिमय करना चाहिए, जिसमें प्रत्येक पक्ष ने जानबूझकर काम किया था , विवेकपूर्ण ढंग से और बिना किसी दबाव के"

इसलिए, बाजार मूल्य मूल रूप से एक अनुमान है और वास्तविक लेनदेन मूल्य इस बाजार मूल्य की उचित सीमा के भीतर हो सकता है, यदि सटीक आंकड़े नहीं हैं। अधिकांश सार्वजनिक क्षेत्र के बैंकों द्वारा निर्धारित मूल्यांकन रिपोर्ट प्रारूपों के अनुसार संपत्ति की तुलना को विवरण के साथ रिपोर्ट में दर्ज किया जाना चाहिए। वास्तव में, अक्सर, रिपोर्ट का यह हिस्सा खाली रहता है या इसमें कुछ अस्पष्ट विवरण हो सकते हैं और अक्सर खुदरा गृह ऋण/बंधक ऋण देने में क्रेडिट प्रबंधकों या हामीदारों द्वारा निर्विवाद रूप से प्रश्न पूछे जाते हैं। यदि इन औचित्यों को मूल्यांकन रिपोर्ट में अनिवार्य कर दिया जाए तो मूल्यांकन में व्यक्तिपरकता को काफी हद तक कम किया जा सकता है। पुणे जैसे परिपक्व बाजारों में पंजीकरण डेटा आईजीआर (पंजीकरण महानिरीक्षक) वेबसाइट पर ऑनलाइन उपलब्ध है। इन्हें व्यक्तिपरकता को कम करने के लिए संदर्भ बिंदु के रूप में भी इस्तेमाल किया जा सकता है। "बाजार प्रथा" आज ऋण राशि में फिट होने के लिए मूल्यांकनकर्ताओं के साथ उचित बाजार मूल्य पर बातचीत करने की ओर बढ़ गई है। यह निर्णय लेने वाले पर निर्भर है कि वे नैतिक व्यवहार करना चाहते हैं या अनैतिक। कभी-कभी, मूल्यांकनकर्ता व्यावसायिक संबंधों को प्राथमिकता देने और नैतिक प्रथाओं का पालन करने के बीच भ्रमित होते हैं। इसलिए, कोई अच्छी या बुरी मूल्यांकन रिपोर्ट नहीं हैं, केवल नैतिक और अनैतिक मूल्यांकनकर्ता हैं। खुदरा ऋण में हामीदार मुख्य रूप से उधारकर्ता की प्रोफ़ाइल और पुनः को अधिक प्रोत्साहन देते हैंpayउनके पास मौजूद एकमात्र सुरक्षा की क्षमता और मूल्यांकन को अक्सर पीछे की सीट मिल जाती है। इसलिए, कुछ वित्तीय संस्थानों में मूल्यांकन में बदलाव को 'परिकलित जोखिम' के रूप में भी वर्गीकृत किया गया है, हालांकि, इसे कभी भी प्रलेखित नहीं किया गया है।

आशा है कि मूल्यांकनकर्ता समुदाय और ऋणदाता इस ब्लॉग को हतोत्साहित करने वाले या नकारात्मक के रूप में नहीं देखेंगे। त्रुटिपूर्ण मूल्यांकन, अनुचित बाजार प्रथाएँ तेजी से बढ़ रही हैं और ऋणदाता या उधारकर्ता के हित में नहीं हैं। हालाँकि, यह कुप्रबंधित सब-प्राइम ऋण या सीडीओ (संपार्श्विक ऋण दायित्व) जितना गहन नहीं है, लेकिन ये सभी जब नकारात्मक दिशा में एक-दूसरे के पूरक होते हैं तो राष्ट्रीय अर्थव्यवस्था के लिए संभावित खतरा होते हैं।

जब रियल एस्टेट मूल्य निर्धारण के रुझान पर खतरा या मंदी हो तो विशेषज्ञों और वरिष्ठों को मुखर होना चाहिए। फिल्म 'इनसाइड जॉब', अमेरिकी अर्थव्यवस्था के पतन पर एक डॉक्यूमेंट्री है, जिसमें दिखाया गया है कि कैसे अधिकांश शीर्ष बैंकों, नियामकों, हितधारकों ने तब तक "सकारात्मक दृष्टिकोण" बनाए रखा जब तक बाजार वास्तव में ढह नहीं गया। तब के कुछ प्रमुख कारणों में कम प्रदर्शन करने वाली कंपनियों को क्रेडिट रेटिंग के लिए मौन मंजूरी, ऋण देने पर बढ़े हुए मूल्यांकन, खराब नियामक नियंत्रण इत्यादि शामिल थे। किसी भी अर्थव्यवस्था के लिए सबसे बड़ा ख़तरा ऐसे मूक संकेत और मामूली कारकों के प्रति भी "सकारात्मक दृष्टिकोण" है।

आजकल, हम अक्सर समाचार पत्रों में विशेषकर सार्वजनिक क्षेत्र के बैंकों के स्वामित्व वाले एनपीए (गैर-निष्पादित परिसंपत्ति) के प्रतिशत और मात्रा को प्रदर्शित करते हुए देखते हैं। आदर्श रूप से, इन तथाकथित खराब परिसंपत्तियों का मूल्यांकन, उधार देने के समय और वर्तमान समय में, भी प्रकाशित किया जाना चाहिए। यदि पुनःpayउल्लेख शून्य हो जाता है और ऋण की वसूली के लिए संपत्तियों पर कब्ज़ा और पुनर्विक्रय ही एकमात्र तरीका है, बढ़े हुए या त्रुटिपूर्ण मूल्यांकन की उपरोक्त "बाज़ार प्रथाएं" उधारदाताओं के लिए एक दुःस्वप्न बन सकती हैं। जिन ऋणदाताओं के पास वापस ली गई संपत्ति है, उनके पास इन्हें संकटकालीन मूल्य पर निपटाने के अलावा कोई विकल्प नहीं होगा और यदि वे अपनी मूल बकाया राशि वसूल कर लेते हैं तो वे भाग्यशाली होंगे।

मेरे दृढ़ विश्वास में, एक उधारकर्ता हमेशा एलटीवी और आरओआई के लिए बहुत उत्सुक नहीं हो सकता है, बशर्ते कि ऋणदाता उसे शीघ्र गुणवत्ता सेवा प्रदान करे, quick प्रत्येक फ़ाइल में समग्र प्रक्रिया TAT (टर्न अराउंड टाइम) को लगातार कम करने की दिशा में निर्णय और कार्य। कुछ लोग कहते हैं कि होम लोन उद्योग में नवीनता का अभाव है। अब समय आ गया है कि इस तरह की टिप्पणियों को दरकिनार किया जाए और ऋणदाताओं को नवोन्मेषी विचारों के साथ आगे आना चाहिए। कौन जानता है, ऋणदाता अपने स्वयं के कौशल सेट को चुनौती दे सकते हैं, मंथन कर सकते हैं, जिससे हर कदम पर उन्नयन हो सकता है और "बाजार प्रथाओं" के बारे में चिंता करना बंद हो सकता है। बस एक विचार - यदि पर्सनल लोन 10 सेकंड में वितरित किया जा सकता है, तो गृह ऋण 48-72 घंटों में क्यों नहीं वितरित किया जा सकता है?? क्या कोई ऐसा कर सकता है और फिर भी उचित परिश्रम मानकों की गुणवत्ता बनाए रख सकता है?

आईआईएफएल का झटपट होम लोन का विचार समग्र होम लोन प्रोसेसिंग टीएटी को कम करने की दिशा में एक महत्वपूर्ण कदम है। इसकी प्रभावी ढंग से निगरानी करने और निरंतर सुधार के लिए स्वस्थ बहस के साथ देरी पर सवाल उठाने की जरूरत है।

नियामकों को अचल संपत्ति मूल्यांकन में मजबूत ऑडिट और निगरानी तंत्र शुरू करके अनैतिक प्रथाओं पर अंकुश लगाने की जरूरत है। जैसे हर पेशे का एक नकारात्मक पक्ष होता है, वैसे ही हर सूक्ष्म बाजार में अनैतिक मूल्यांकनकर्ताओं का एक समूह होता है जो व्यावसायिक संबंधों को प्राथमिकता देते हैं, न कि मूल्यांकन रिपोर्ट की गुणवत्ता को। अकेले इन मूल्यांकनकर्ताओं को दोष न दें, कभी-कभी अच्छे मूल्यांकनकर्ताओं के पास मूल्यांकन बढ़ाने के अलावा कोई विकल्प नहीं बचता है क्योंकि कुछ ऋणदाता स्वयं ऐसी आवश्यकताओं की मांग करते हैं। और बढ़े हुए मूल्यांकन के साथ कुछ वित्तीय संस्थान एलटीवी मानदंडों को दरकिनार करके बाजार हिस्सेदारी में ऊपरी बढ़त हासिल कर लेते हैं, जिससे उनके पोर्टफोलियो के साथ-साथ सार्वजनिक धन भी जोखिम में पड़ जाता है। इन पर केवल नियामकों और ऋणदाताओं द्वारा ऑडिट तंत्र के एक संगठित दृष्टिकोण के माध्यम से ही अंकुश लगाया जा सकता है। सवाल यह है कि "बिल्ली के गले में घंटी कौन बांधेगा?"

जब तक नियामक सख्त नहीं होंगे, तब तक बहुत से ऋणदाता उनकी बात नहीं मानेंगे और मूल्यांकन में असमानता व्यावसायिक प्रस्तावों के रूप में सह-अस्तित्व में रहेगी और नैतिक ऋणदाता समान अवसर से वंचित रहेंगे। दूसरी ओर, ऋणदाताओं को गुणवत्ता में सुधार के लिए खुद को चुनौती देने की जरूरत है और "बाजार प्रथाओं" के बैनर तले अवधारणाओं का आँख बंद करके पालन करने से बचना चाहिए!!

पाठकों के चिंतन हेतु कुछ उद्धरणों के साथ समापन:

"परिणाम के बिना कुछ भी नहीं मिलता"
- एंड्री मैग्नासन, फिल्म निर्माता और 'इनसाइड जॉब' के लेखक

“यदि आप पर बैंक का सौ पाउंड बकाया है, तो आपको एक समस्या है। लेकिन यदि आप पर दस लाख का कर्ज़ है, तो यह है”
- जॉन मेनार्ड कीन्स, प्रसिद्ध ब्रिटिश अर्थशास्त्री

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