किफायती आवास: उपभोक्ता आंदोलन और जागरूकता

किफायती आवास: उपभोक्ता आंदोलनों का 'नियमित रूप से नया' क्षेत्र

फिलिप कोटलर और जी आर्मस्ट्रांग के अनुसार, "उपभोक्ता आंदोलन" को परिभाषित किया गया है, "उपभोक्तावाद विक्रेताओं के संबंध में खरीदारों के अधिकारों और शक्तियों को लागू करने के लिए नागरिकों और सरकार का एक संगठित आंदोलन है"।

उपभोक्तावाद शब्द में शामिल है, "उपभोक्ता" का अर्थ है उपयोगकर्ता या ग्राहक और "इज़्म" का अर्थ है "आंदोलन", और इसलिए, उपभोक्ता आंदोलन को आमतौर पर "उपभोक्तावाद" के रूप में जाना जाता है। आधुनिक विपणन में राजा, उपभोक्ता आंदोलन शीर्ष पर है, क्योंकि उपभोक्ता की संतुष्टि और संप्रभुता सुनिश्चित करने के लिए हर प्रयास किया जाता है। इसके अलावा, उपभोक्ताओं के हितों की रक्षा करना इस आंदोलन में सर्वोपरि चिंताओं में से एक बन गया है जो उक्त आंदोलन के पीछे का मूल विचार भी है। उपभोक्ता आंदोलन का एक अन्य महत्वपूर्ण उद्देश्य निर्माताओं द्वारा उत्पादित और व्यापारियों द्वारा बेचे जाने वाले हानिकारक और असुरक्षित उत्पादों के खिलाफ उपभोक्ताओं के लिए लड़ाई शुरू करना है। कल्याणकारी राज्य के लक्ष्य को पूरा करने के लिए नीतियां बनाने और उन्हें सही ढंग से लागू करने की जिम्मेदारी भी सरकार की होती है। उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 (इसके बाद 'अधिनियम' के रूप में संदर्भित) के उद्देश्यों को पूरा करने के लिए उपभोक्ता मंच स्थापित करना सरकार की जिम्मेदारी है।

अधिनियम की मुख्य विशेषताएं इस प्रकार हैं:

• उपभोक्ताओं को बेहतर सुरक्षा प्रदान करना।
• उपभोक्ता परिषदों की स्थापना प्रदान करना।
• जागरूकता पैदा करना और उपभोक्ता शिक्षा प्रदान करना।
• कोई सख्त प्रक्रियात्मक नियम नहीं.
• केस चलाने के लिए वकीलों की जरूरत नहीं.
• अपील के प्रावधान.
• कैविएट एम्प्टर के सिद्धांत को मान्यता दी गई है और लागू किया गया है।

अधिकांश उपभोक्ता अब तक की सबसे बड़ी खरीदारी एक घर के लिए करते हैं जिसे वे घर कह सकते हैं। शहरीकरण के युग में, आवास उद्योग तेजी से विकसित हो रहा है। हाल के वर्षों में पूरे भारत में कई सरकार द्वारा शुरू की गई और नियंत्रित किफायती आवास परियोजनाएं सामने आई हैं। इसमें प्रमुख खिलाड़ी यानी बिल्डर, ठेकेदार, प्रमोटर और डेवलपर्स, अपने एजेंटों के साथ मिलकर उन लोगों को धोखा देकर इस स्थिति का फायदा उठा रहे हैं जो घर या जमीन का प्लॉट खरीदने की इच्छा से उनसे संपर्क करते हैं। इसलिए, अधिनियम आवास उद्योगों को भी सुरक्षा प्रदान करता है। इसके अलावा, उक्त अधिनियम की धारा 6 में 'सेवा' शब्द शामिल है जिसमें 'आवास निर्माण' भी शामिल है।

किसी भी अन्य उद्योग की तरह, उपभोक्ता इस क्षेत्र के मामलों के प्रबंधन में भी महत्वपूर्ण भूमिका निभाते हैं। रियल एस्टेट एजेंट उपभोक्ताओं को वे जो बेचते हैं उसे खरीदने के लिए आकर्षित करने के एकमात्र उद्देश्य से सौदे लागू करते हैं। इसलिए, उपभोक्ताओं को कई कमजोरियों का सामना करना पड़ता है। उपभोक्ता अक्सर इसकी तलाश में रहते हैं घर के लिए ऋण और अन्य विकल्प अचल संपत्ति खरीदने की उनकी इच्छा को पूरा करते हैं। इससे कुछ एजेंटों के लिए उपभोक्ताओं की सुरक्षा की कीमत पर कुछ कदाचार में शामिल होने के कई अवसर पैदा होते हैं। वे गलतबयानी या भ्रामक विज्ञापनों के माध्यम से उपभोक्ताओं को भूमि का एक भूखंड बेच सकते हैं जो सहमत मानकों से कम है। अधिक पैसा कमाने के इरादे से, ऐसे एजेंट उपभोक्ताओं की जानकारी की कमी का फायदा उठाते हैं।

रियल एस्टेट उद्योग प्रकृति में अत्यधिक प्रगतिशील है लेकिन यह अत्यधिक अनियमित भी है और इसमें आवश्यक नैतिकता का अभाव है। इस अनियमितता का मुख्य कारण वे एजेंट हैं जो व्यापक रूप से ऐसी जानकारी प्रदान करने में रुचि रखते हैं जो स्वयं से संबंधित है, न कि उपभोक्ताओं से। वही भ्रामक जानकारी सरकार और उपभोक्ताओं को दी जाती है जो उपभोक्ताओं के लाभ में बाधा डालती है। इस प्रकार अर्थव्यवस्था के क्षेत्रों में उपभोक्ताओं की तुलना में रियल एस्टेट खरीदारों को उच्च स्तर का जोखिम होने का खतरा होता है।

उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986, भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872, विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963, भारतीय दंड संहिता, 1860 और प्रतिस्पर्धा अधिनियम, 2002 जैसे कानूनों के माध्यम से उपभोक्ताओं को रियल एस्टेट क्षेत्र के संबंध में कानूनी सुरक्षा दी जाती है।

उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986, भारतीय अनुबंध अधिनियम, 1872, विशिष्ट राहत अधिनियम, 1963, भारतीय दंड संहिता, 1860 और प्रतिस्पर्धा अधिनियम, 2002 जैसे कानूनों के माध्यम से उपभोक्ताओं को रियल एस्टेट क्षेत्र के संबंध में कानूनी सुरक्षा दी जाती है।

उदाहरण के लिए, उपभोक्ताओं को पता होना चाहिए कि संपत्ति के कब्जे और आवंटन से संबंधित मुद्दों के लिए, भारत के माननीय सर्वोच्च न्यायालय और राष्ट्रीय आयोग ने अनुमति दे दी है payमुआवजे के रूप में 18% तक ब्याज का प्रावधान। साथ ही, भूमि के आवंटियों से ब्याज की दर चक्रवृद्धि ब्याज के आधार पर नहीं, बल्कि साधारण ब्याज के आधार पर ली जानी चाहिए। उपभोक्ताओं को मुआवजे का दावा करने का अधिकार है यदि उन्हें आवंटित भूमि निम्न स्तर की या दोषपूर्ण है। उपभोक्ताओं को सावधान रहना चाहिए और बिना किसी जांच-पड़ताल के उन्हें मिलने वाली खबरों और सूचनाओं के झांसे में नहीं आना चाहिए। समाचार के स्रोत की उचित जांच और सत्यापन निश्चित रूप से उन्हें सही जानकारी देगा।

-शालिका सत्यवक्ता और निमिषा नंदन द्वारा

शालिका सत्यवक्ता, एचएफसी-आईआईएफएल की केंद्रीय कानूनी टीम का हिस्सा है। अन्यथा, वह एक स्वप्नद्रष्टा होने के साथ-साथ एक विचार वास्तुकार और कहानियाँ सुनाने वाली भी हैं जो निश्चित रूप से आपको भारतीय कानूनों और इसकी प्रथाओं के बारे में अधिक समझने में मदद करेंगी।

निमिषा नंदन, केंद्रीय कानूनी टीम एचएफसी आईआईएफएल का एक हिस्सा है। जब वह कुछ लिखने का वादा करती है, तो उसे वही सौदा मिलता है, क्योंकि उसे इसमें मजा आता है और यह उसके शौक का हिस्सा है।