સુધાર ચાહિયે!

શું આપણે 2016-17માં રિયલ એસ્ટેટમાં નવી સવાર જોઈ શકીએ?

રોકાણકારોથી લઈને બિલ્ડરો સુધી, ઘર શોધનારાઓથી લઈને ઘર ખરીદનારા સુધી, દરેક જણ બૂમો પાડી રહ્યા છે.સુધાર ચાહિયે" છેલ્લા એક દાયકામાં રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્ર રોલર કોસ્ટર રાઈડમાંથી પસાર થઈ રહ્યું હતું. ન વેચાયેલી ઇન્વેન્ટરીએ વિકાસકર્તાઓ માટે મોટી સમસ્યા ઊભી કરી છે. જાહેરાતો, પ્રમોશનલ ઑફર્સ તેમના માટે જાદુ નથી ચલાવી રહ્યા. એનએસઈ અને બીએસઈ રિયલ્ટી શેરોની ચાલથી રોકાણકારો નારાજ હતા. લોકોનો રિયલ્ટી સેક્ટરમાંથી વિશ્વાસ ઉઠવા લાગ્યો. તેઓએ તેમના રોકાણ પર સુરક્ષિત વળતર માટે કિશાન વિકાસ પત્ર, ફિક્સ્ડ ડિપોઝિટ અને બોન્ડ જેવા અન્ય રોકાણ સાધનો પસંદ કરવાનું શરૂ કર્યું. પરંતુ દરેક વાદળમાં ચાંદીનું અસ્તર હોય છે.

ડેટા છેલ્લા બે વર્ષમાં રિયલ એસ્ટેટની કથળેલી સ્થિતિને બોલે છે. પરંતુ માર્ચ 2016 પછી રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રનું પૈડું ફરી ઝડપથી આગળ વધવાનું શરૂ થયું છે. ત્યાર બાદ તમે રિયલ્ટી ઇન્ડેક્સમાં વધારો જોઈ શકો છો. 

ઉપરના ચિત્રમાં, જો તમે 3-વર્ષનું સરેરાશ વળતર જુઓ છો, તો તે -3.90% છે. જ્યારે, જો તમે 6 અને 3 મહિનાના રિટર્ન પર નજર નાખો તો આ અનુક્રમે 8.40% અને 23.30% છે.

ભારતમાં રિયલ એસ્ટેટનું વર્તમાન દૃશ્ય શું છે?

શું આપણે રચનાત્મક અને અર્થપૂર્ણ પરિવર્તન તરફ આગળ વધી રહ્યા છીએ?

બ્રેક્ઝિટ સમિટ

તાજેતરમાં, બ્રિટન યુરોપિયન યુનિયન બ્રેક્ઝિટ સમિટમાંથી બહાર નીકળી ગયું છે, હવે આંતરરાષ્ટ્રીય બજારમાં જોખમ-ઓફ મોડ હશે. પરિણામે, બ્રિટિશ રોકાણકારો ગ્રીસ, પોર્ટુગલ અને સ્પેન જેવા યુરોપિયન યુનિયન રાષ્ટ્રોના રિયલ્ટી સેક્ટરમાં ડોલર ખેંચી શકે છે અથવા વધુ ઠાલવી શકશે નહીં. એવી શક્યતા છે કે વધુ બ્રિટિશ રોકાણકારો રોકાણની તકો શોધવા માટે ભારત તરફ વળે કારણ કે તે વિકાસશીલ અર્થતંત્ર છે અને અહીં વૃદ્ધિની મોટી સંભાવના છે.

રાઇઝિંગ ઇકોનોમી

આર્થિક વિકાસના પૈડા સકારાત્મક દિશામાં આગળ વધવા લાગ્યા છે. છેલ્લા નાણાકીય વર્ષ 7.6-2015માં ભારતનો જીડીપી ગ્રોથ 16% થયો હતો. સંભવતઃ, આપણે ચાલુ નાણાકીય વર્ષમાં વધુ સારો જીડીપી વૃદ્ધિ દર જોઈશું કારણ કે આપણે પહેલાથી જ સારા ચોમાસાનો અનુભવ કરવાનું શરૂ કરી દીધું છે અને તેની સાથે રિયલ એસ્ટેટ બિલની રચનાત્મક અસર પડશે અને આધાર બિલ.

REIT પર સેબીની છૂટ

સિક્યોરિટીઝ ઑફ એક્સચેન્જ બોર્ડ ઑફ ઇન્ડિયા (SEBI) એ રિયલ એસ્ટેટ ઇન્વેસ્ટમેન્ટ ટ્રસ્ટ્સ (REITS) પરના નિયમો હળવા કર્યા છે, જે તેમને બાંધકામ હેઠળના પ્રોજેક્ટ્સમાં વધુ નાણાં ફાળવવા માટે સુવિધા આપે છે. REITS પ્રોપર્ટી ટ્રસ્ટ જેવા છે; તેઓ પ્લાઝા, ઓફિસો અને રેન્ટલ હાઉસિંગના બાંધકામ માટે રોકાણકારોની મૂડીનો ખર્ચ કરે છે. REITS પર સેબીની છૂટછાટ પછી, રિયલ્ટી શેરો NSE અને BSE પર લગભગ 4% વધ્યા. યુનિટેક, ફોનિક્સ, શોભા ડેવલપર્સ, ડીએલએફ તમામ શેરબજારમાં તેજી આવી હતી. કેટલાક અપવાદો હતા જેમ કે ઓબેરોય રિયલ્ટી NSE પર રૂપિયા 288 થી 279 સુધી ઘટાડી.

ઇન્ટરકનેક્ટેડ ઇકોનોમી

વૈશ્વિક અર્થતંત્ર એકબીજા સાથે જોડાયેલું છે. ભારતનું શેરબજાર ડાઉન છે કારણ કે ચીન, હોંગકોંગ અને સિંગાપોરના પ્રોપર્ટી માર્કેટ ડાઉન છે. પરંતુ જો આપણે નજીકથી અવલોકન કરીએ તો, ભારત બ્રિક્સ (બ્રાઝિલ, રશિયા, ભારત અને ચીન) દેશોમાં સારું પ્રદર્શન કરી રહ્યું છે.

દરેક ઉદ્યોગનું પોતાનું બિઝનેસ સાયકલ હોય છે

હા એ સાચું છે. જો તમે 2007માં જુઓ તો, DLF Ltd માર્કેટ કેપિટલ (રૂ. 1.69 મિલિયન) 59 હેલ્થ કેર કંપનીઓ (રૂ. 1.58 મિલિયન)ની સંચિત બજાર મૂડી કરતાં વધુ હતી. પરંતુ ડિસેમ્બર 2015માં, 11 રિયલ એસ્ટેટ શેરોની સરેરાશ માર્કેટ કેપિટલાઇઝેશન (રૂ. 0.73 મિલિયન) પણ સન ફાર્માસ્યુટિકલ ઇન્ડસ્ટ્રીઝ લિમિટેડની બજાર મૂડીની અડધી પણ નથી. આનું કારણ રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરની ધીમી વૃદ્ધિ છે. પરંતુ બજારની સાઇકલ ફરી શરૂ થશે. પ્રધાનમંત્રી આવાસ યોજના (PMAY), રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટની 69 માંથી 92 કલમોનો અમલ, આધાર બિલ, અને કેન્દ્રીય બજેટ દ્વારા રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને પ્રોત્સાહન આપવાથી આ ક્ષેત્રમાં પરિવર્તનકારી પરિવર્તન આવે તેવી શક્યતા છે.

સેવન્થ Pay કમિશન

સાતમ Pay કમિશન કર્મચારીઓ અને પેન્શનરોની ખરીદી અને ખર્ચ ક્ષમતાને શક્તિ આપવા જઈ રહ્યું છે. જાન્યુઆરી 23.6 ના મહિનાથી લગભગ 2016% વધારો અને બાકી રકમ લાગુ થવાથી લગભગ 3.4 કરોડ (કેન્દ્ર, રાજ્યો અને PSU) કર્મચારીઓ અને પેન્શનરોને ફાયદો થશે. 3.4 કરોડ કર્મચારીઓમાંથી કેન્દ્ર સરકારના 47 લાખ કર્મચારીઓ અને 52 લાખ પેન્શનરો છે. લોકો પૂર્વ પર ખર્ચ કરશેpayહોમ લોનનો મેન્ટ, મેક ડાઉન payમેન્ટ, અથવા વાહનો ખરીદવા પર ખર્ચ કરો. મોર્ટગેજ ફાઇનાન્સ, ફૂડ, ટ્રાન્સપોર્ટેશન, જ્વેલરી અને એન્ટરટેઇનમેન્ટ સેક્શનનો વધુ વપરાશ થશે.

રિયલ એસ્ટેટ એક્ટ અને યુનિયન બજેટનું પ્રોત્સાહન

આ વર્ષના પ્રથમ ત્રિમાસિક ગાળામાં નિયમનકારી ફેરફારો તરીકે આપણે જે કંઈ જોયું છે તે આ ક્ષેત્રમાં પરિવર્તનશીલ પરિવર્તન લાવશે. જ્યારે રિયલ એસ્ટેટ બિલ પસાર થયું, ત્યારે બોમ્બે સ્ટોક એક્સચેન્જમાં ફોનિક્સ, ઈન્ડિયાબુલ્સ, ડીબી રિયલ્ટી, અનંત રાજ ઈન્ડસ્ટ્રીઝ, સોભા ડેવલપર્સ, એચડીઆઈએલ અને ડીએલએફમાં 2-4%નો વધારો થયો.. રિયલ એસ્ટેટ અધિનિયમ, 1 મે, 2016 થી કાર્યરત, આ ક્ષેત્રમાં વધુ પારદર્શિતા અને જવાબદારી લાવશે. માનનીય નાણામંત્રી અરુણ જેટલીના નાણાંકીય બજેટમાં ઘર ખરીદનારાઓને હસવાનું કારણ આપવામાં આવ્યું છે. આ પ્રથમ વખત ઘર ખરીદનારા રૂ. 50,000 લાખની હોમ લોન પર રૂ. 35 વધારાના વ્યાજ કપાતનો આનંદ માણી શકે છે, મુદતને આધીન મિલકતની કિંમત 50 લાખથી વધુ ન હોવી જોઈએ.

સ્ટોકની હિલચાલ

તાજેતરમાં, એક પ્રખ્યાત ઉદ્યોગપતિ, કુશલ પાલ સિંઘ અને તેમના પરિવારે DLFનું દેવું ચૂકવવા માટે રૂ. 10,000 કરોડ ઠાલવવાની જાહેરાત કરી છે અને તેઓ DCCDL (DLF સાયબર સિટી ડેવલપર્સ)માં તેમનો લગભગ 40% હિસ્સો વેચવા જઈ રહ્યા છે. આ મોટા સમાચાર પછી DLFના શેરમાં 8% થી 10% સુધીનો વધારો થયો છે. કંપનીએ નોઈડામાં "મોલ ઓફ ઈન્ડિયા" ની સ્થાપના કરી છે. તે ટ્રાઇડેન્ટ અને ઓબેરોય હોટલ, ગુડગાંવની સામે એક પોશ વિસ્તારમાં "સાયબર પાર્ક" શરૂ કરી રહ્યું છે. ઉપરાંત, PVR જૂથને 32 DT સિનેમાના વેચાણ માટે સંશોધિત કરારની જાહેરાત છે. આ બિનઉપયોગી અને બિનસંબંધિત અસ્કયામતો વેચવામાં આવશે અને આમ, DLFનું દેવું ઘટશે. કંપની આ નાણાકીય વર્ષ 2016-17ના છેલ્લા ત્રિમાસિક ગાળા સુધીમાં ચાણક્યપુરી, દિલ્હીમાં લક્ઝરી મોલ સ્થાપવા ઈચ્છે છે. પર "દેવું સાધનો"અને"બેંકિંગ સુવિધાઓ”, CRISIL એ DLF લિ.ને રેટિંગ આપ્યું છે "સ્થિર"નકારાત્મક થી. કંપની તેના દેવાને મેનેજ કરી શકાય તેવા સ્તરે ઘટાડી રહી છે.

તમે "ઓબેરોય રિયલ્ટી" માટે જઈ શકો છો; આ સારું પ્રદર્શન કરી રહ્યું છે કારણ કે તે તેની બેલેન્સ શીટમાં લગભગ 0 દેવાની જાળવણી કરે છે. તેણે બોરીવલી અને મુલુંડ પ્રોજેક્ટ્સ, મુંબઈમાં તેના મજબૂત ઈન્વેન્ટરી વેચાણનું પ્રદર્શન કરીને પહેલાથી જ બજારને આશ્ચર્યચકિત કરી દીધું છે. કંપની નવા પ્રોજેક્ટ્સ લોન્ચ કરશે અને તેના માટે ફરીથી મજબૂત વેચાણ થશે તેવી શક્યતા છે.

આપણે “ગોદરેજ પ્રોપર્ટીઝ” અને “સોભા ડેવલપર્સ” વિશે પણ વાત કરી શકીએ છીએ. બંને પાસે સારું અને સ્વચ્છ સંચાલન અને મેનેજ કરી શકાય તેવા દેવાં છે. ગોદરેજ પ્રોપર્ટીઝની કામગીરી પર આધારિત છે એસેટ લાઇટ મોડલ (સંસ્થાના ઝડપી વિસ્તરણની સુવિધા આપતું મોડેલ). આ શેરધારકો માટે ઉચ્ચ વળતર (ROI) બનાવે છે. “સોભા ડેવલપર્સ” ભારતના દક્ષિણી શહેરોમાં આ એસેટ-લાઇટ મોડલને અનુસરે છે.

ધારણાઓ ચાલુ પ્રવૃત્તિઓના આધારે કરવામાં આવે છે. જો કે, રિયલ્ટી શેરોના તમારા બફેટને પસંદ કરતી વખતે અને વિકસાવતી વખતે, કંપનીની બેલેન્સ શીટ, ઋણ અને વેચાણના જથ્થા પર એક નજર રાખવાની ખાતરી કરો, તમે રોકાણ કરવાનું પસંદ કરો છો. રિયલ્ટી સ્ટોક રોકાણ માટેના અન્ય માપદંડો અંદાજિત અમલીકરણ અને સમાપ્તિની અંદર છે. નિર્દિષ્ટ સમયરેખા, રોકડ પ્રવાહ જનરેશન અને ઇન્વેન્ટરીનું સતત વેચાણ.