સ્થાવર મિલકત મૂલ્યાંકન પર બજાર પ્રેક્ટિસ

સુજેશ નાયર દ્વારા લખાયેલ

સુજેશ ઈન્સ્ટિટ્યુશન ઓફ વેલ્યુઅર્સ (ઈન્ડિયા), ચાર્ટર્ડ વેલ્યુઅર-IIV (ઈન્ડિયા)ના ફેલો અને ચાર્ટર્ડ એન્જિનિયર છે.

આપણા બધાએ દરેક વ્યવસાયમાં "માર્કેટ પ્રેક્ટિસ" શબ્દનો સામનો કર્યો હશે. ઠીક છે, ધિરાણના વ્યવસાયમાં, મારી સમજ મુજબ આ વાક્યનો વારંવાર ઉપયોગ થાય છે જ્યારે કોઈ વિચારધારા અથવા સામાન્ય પ્રથા, તર્ક સાથે અથવા વિના, નાણાકીય સંસ્થાના નીતિ માળખાની બહાર હોય અને કદાચ નિયમનકાર માર્ગદર્શિકામાં રદબાતલ હોય. અચાનક, ચર્ચાઓ થાય છે, ટપાલો વહેતી થાય છે અને છેવટે ધિરાણકર્તાઓ દ્વારા વિચારધારાને સ્વીકારવામાં આવે છે અથવા નકારી કાઢવામાં આવે છે.

સ્થાવર મિલકતના મૂલ્યાંકન પર "માર્કેટ પ્રેક્ટિસ"ના બ્લોગ પર આપનું સ્વાગત છે!

રિટેલ હોમ લોન/મોર્ટગેજ બિઝનેસમાં સ્થાવર મિલકતના મૂલ્યાંકન એ અન્ડરરાઇટિંગનો મહત્ત્વનો ભાગ છે છતાં તે અત્યંત વ્યક્તિલક્ષી છે. રેસિડેન્શિયલ પ્રોપર્ટી વેલ્યુએશનની સૌથી પસંદીદા પદ્ધતિ એ લોનની અન્ડરરાઈટિંગ માટે સરખામણી પદ્ધતિ અને ખર્ચ પદ્ધતિ છે. ચાલો આપણે કેટલીક બજાર પ્રથાઓ જોઈએ જે સમય જતાં તર્કની પૂછપરછ કર્યા વિના ન કહેવાયેલા ધોરણો બની ગયા.

ડેવલપર પાસેથી ફ્લેટની ખરીદી (રિટેલ હોમ લોન):

હું બાંધકામ હેઠળના રહેણાંક પ્રોજેક્ટમાં ડેવલપર દ્વારા વેચવામાં આવતા ફ્લેટ માટે છૂટક ધિરાણનું વર્ણન કરું. મોટા ભાગના વેલ્યુઅર્સ દ્વારા અનુસરવામાં આવતી પ્રથા, આજે, વિકાસકર્તા દ્વારા ટાંકવામાં આવેલી કિંમત/કિંમતને વાજબી બજાર મૂલ્ય તરીકે સંદર્ભિત કરવાની છે. તે સાચું છે કે વિકાસકર્તા પાસે તેના અંતિમ ઉત્પાદનની કિંમત નક્કી કરવાના તમામ અધિકારો છે. પરંતુ શું તે સૂચિત કરે છે કે આ અવતરિત કિંમત વાજબી બજાર કિંમત હોવી જોઈએ? મૂલ્યવાન વ્યક્તિએ આપેલ માઇક્રો-માર્કેટમાં માંગ-પુરવઠાના આંકડાઓનું આદર્શ રીતે કામ કરવું જોઈએ, કિંમતના વલણોના ભૂતકાળના રેકોર્ડ્સનો સંદર્ભ લેવો જોઈએ, સુવિધાઓના ખર્ચ અને કિંમતોના સંદર્ભમાં આસપાસના સમાન અન્ય પ્રોજેક્ટ્સનું વજન કરવું જોઈએ, પ્રોજેક્ટ દાવામાં છે કે કેમ તેની તપાસ કરવી જોઈએ. કોઈપણ શીર્ષકની ચિંતા કરે છે અને અંતે તેના વાજબી બજાર મૂલ્યના મૂલ્યાંકન સાથે બહાર આવે છે. કમનસીબે, અમે ભાગ્યે જ એવા મૂલ્યાંકન અહેવાલમાં આવીએ છીએ જે વાંચે છે કે શા માટે આપેલ પ્રોજેક્ટમાં Y એકમ દર ધરાવતા સંલગ્ન પ્રોજેક્ટની સામે X એકમ દરનો ક્વોટ છે. હકીકત એ છે કે, મૂલ્યાંકન અહેવાલો તૈયાર કરતી વખતે X અને Y ના આ તફાવતની ક્યારેય શોધ કરવામાં આવતી નથી. વ્યાપક સમજણ એ છે કે આ પ્રયાસને ટાળવો, જો કિંમત ચોક્કસ શ્રેણીમાં આવે. તેથી સરખામણી પદ્ધતિ અહીં વ્યવહારીક રીતે મૃત છે. આશ્ચર્યજનક રીતે, તે હજુ પણ અજાણ છે કે આ બજાર પ્રથા કોણે શરૂ કરી હતી.

મોટાભાગના ધિરાણકર્તાઓના વ્યવસાયિક નિર્ણયોમાં ઘણીવાર આ અવલોકનો અથવા તારણોને અવગણવાનું વલણ હતું અને રિટેલમાં વધુ સારી રીતે પ્રવેશની આશામાં વિકાસકર્તાને ખુશ કરવાનું પસંદ કર્યું હતું. ઘર લોન એક પ્રોજેક્ટમાં. તેઓએ સ્થાયી વિકાસકર્તા સંબંધ બનાવવાના ફાયદાઓને પણ ધ્યાનમાં લીધા અને આને ભાવિ રિટેલ વ્યવસાય માટે સંભવિત ચેનલમાં રૂપાંતરિત કરવાની તક તરીકે જોયું. તકનીકી આધાર એ હતો કે આવા અવતરણો વાસ્તવિક વ્યવહાર ખર્ચની નજીકની શ્રેણીમાં હતા અને તે મોટાભાગે અન્ડરરાઇટિંગ અને ધિરાણના નિર્ણયને અસર કરશે નહીં. સારું! પાણીના ટીપા પણ મહાસાગર બનાવી શકે છે! સમયાંતરે, સરખામણીની પદ્ધતિ શું હોવી જોઈએ, તે માત્ર વિકાસકર્તાઓના અવતરણોને વાજબી બજાર મૂલ્ય તરીકે નકલ કરવામાં પરિવર્તિત થઈ. મોટાભાગની બેંકો અને હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓ આ પ્રથાને એક ન કહેવાયેલા ધોરણ તરીકે અનુસરે છે અને જો તે/તેણી આનું પાલન ન કરે તો તેને અધિકૃત રીતે પ્રશ્ન કરે છે. આમ કહીને, જાણ્યે-અજાણ્યે, મિલકતની કિંમતને બજારમૂલ્ય તરીકે મેળવવી એ પણ કેટલીક વ્યવસાયિક આક્રમક નાણાકીય સંસ્થાઓની યુએસપી (યુનિક સેલ્સ પ્રોપોઝિશન) બની ગઈ છે. છેવટે કેટલાક બેન્કરો/હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓએ વિકાસકર્તાઓ, ઉધાર લેનારાઓને પ્રભાવિત કરવા અને બજાર હિસ્સો મેળવવા માટે વાજબી બજાર મૂલ્ય પર એકબીજા સાથે સ્પર્ધા કરી. અવતરણ કરવા માટે કમનસીબે, નિયમનકારો અને મોટાભાગના ધિરાણકર્તાઓએ હજુ સુધી સ્થાવર મિલકતના મૂલ્યાંકનમાં ફેરફારને ચકાસવા માટે સંપૂર્ણ ઓડિટ પદ્ધતિનો અમલ કર્યો નથી.

જ્યારે રિયલ એસ્ટેટ માર્કેટમાં મંદીનો અનુભવ થાય છે અને પ્રોપર્ટીના ભાવમાં સુધારો જોવા મળે છે ત્યારે પણ વેલ્યુઅર્સ પાસે ડેવલપરની કોસ્ટ શીટ પર જવા સિવાય કોઈ વિકલ્પ બચ્યો નથી. મારે કેરળના નાના માઇક્રો-માર્કેટમાં એક પ્રતિષ્ઠિત મૂલ્યવાન વ્યક્તિનો દાખલો ટાંકવો જોઈએ જે ખરેખર આ પ્રથા વિશે ચિંતિત છે. તે નાણાકીય સંસ્થા માટે જે સદ્ભાવના ધરાવે છે તેના માટે નહીં, પરંતુ તેના માટે. કારણ કે, રિટેલ ફંડિંગ માટે ડેવલપરના ક્વોટ્સ અને કોસ્ટ શીટને ધ્યાનમાં લઈને તેણે જે ફ્લેટનું મૂલ્યાંકન કર્યું હતું, તે જ ફ્લેટનું હવે સરફેસી કાર્યવાહી માટે તેમના દ્વારા પુનઃમૂલ્યાંકન કરવાનું હતું. તે જાણતા હતા કે ડેવલપર દ્વારા શરૂઆતમાં ટાંકવામાં આવેલી કિંમતો માટે મર્યાદિત લેનારા હતા અને હવે વાજબી બજાર મૂલ્ય આ આંકડાઓ સાથે મેળ ખાતું નથી - 2 વર્ષથી ઓછા સમયગાળામાં આ તમામ વિકાસ. આ જ આશંકાઓ પુણેના એક પ્રતિષ્ઠિત મૂલ્યવાન દ્વારા પ્રકાશિત કરવામાં આવી હતી. દુર્ભાગ્યવશ, તે કહે છે કે, આ ઘાતક પ્રથા હવે ઊંડા મૂળમાં છે અને જ્યાં સુધી નાણાકીય સંસ્થાઓ દ્વારા શરૂ કરવામાં ન આવે અથવા નિયમનકારો દ્વારા સૂચના આપવામાં ન આવે ત્યાં સુધી તેને બહાર કાઢવું ​​મુશ્કેલ છે. પુણેના થોડાં સૂક્ષ્મ બજારોમાં, કેટલાક વિકાસકર્તાઓ ખર્ચ શીટમાં ઊંચી કિંમત દર્શાવે છે જ્યારે વાસ્તવિક વ્યવહાર અથવા વાટાઘાટની કિંમત કિંમત શીટ કરતાં લગભગ 10-12% જેટલી અલગ હોય છે. આ ખામીયુક્ત પ્રથાનો સીધો લાભ લેનાર ઉધાર લેનાર છે, જે કરારના મૂલ્યના લગભગ 100% ભંડોળ પૂરું પાડવામાં આવે છે અને ફ્લેટની ખરીદીમાં તેના તરફથી પોતાનું યોગદાન ઓછું હોય છે. આ નિયમનકારો દ્વારા નિર્ધારિત જોખમના એક્સપોઝરને સીધી અસર કરે છે એટલે કે; LTV (લોન ટુ વેલ્યુ રેશિયો). મોટા ભાગના કિસ્સાઓમાં મૂલ્યાંકનકર્તાઓ અહીં દોષિત નથી કારણ કે ધિરાણકર્તાઓએ તુલનાત્મક પદ્ધતિ સાથે મૂલ્યાંકનની વૈકલ્પિક પદ્ધતિઓ સાથે પ્રોજેક્ટ ક્લિયરન્સ વેલ્યુએશન રિપોર્ટ્સ માટે આગ્રહ રાખવો જોઈએ. આ એકમના દરો અને રિટેલ પ્રોપર્ટી વેલ્યુએશન સાથે લોજીક્સ જોડી શકે છે જેનાથી વેલ્યુએશનમાં સબજેક્ટિવિટી ઘટી જાય છે.

સુપર બિલ્ટ અપ એરિયાથી કાર્પેટ એરિયા અને તેનાથી વિપરીત:

ડેવલપર્સે સામાન્ય જગ્યાઓ અને સુવિધાઓના વેચાણ માટે સુપર બિલ્ટ અપ એરિયાનો ખ્યાલ બનાવ્યો જે અન્યથા કાર્પેટ એરિયામાં આવરી લેવામાં આવ્યો ન હતો. વધુ વિચાર-વિમર્શ કર્યા વિના આ ખ્યાલને મૂલ્યવાન લોકો દ્વારા પણ સ્વીકારવામાં આવ્યો હતો કારણ કે કોઈ સામાન્ય જગ્યા, જમીન અથવા સુવિધાઓ મફતમાં મળતી નથી. કાર્પેટ એરિયા પર લોડિંગની ટકાવારી ડેવલપર દ્વારા નક્કી કરવામાં આવી હતી કારણ કે દરેક પ્રોજેક્ટ માટે સુવિધાઓ, સામાન્ય જગ્યાઓ અનન્ય હતી. 20% -50% (અને મુંબઈમાં કેટલાક સુપર લક્ઝરી ફ્લેટ્સ માટે 80% જેટલો ઊંચો) ની લોડિંગ રેન્જ શહેર મુજબ, સ્થાન મુજબ, વિકાસકર્તા મુજબ, પ્રોજેક્ટ મુજબની કોઈપણ પાયાની ગણતરીઓ અથવા તર્ક વિના એક ન કહેવાયેલું ધોરણ બની ગયું છે. આદર્શરીતે, પ્રોજેક્ટ અને સુવિધાઓની કુલ અંદાજિત કિંમત જાહેર થવી જોઈતી હતી અને લોડિંગનું વાજબી સમર્થન સ્ટેકહોલ્ડરોને આપવામાં આવ્યું હોત, પરંતુ ક્યારેય થયું નથી. કમનસીબે આ થોડા સમય માટે ગ્રે વિસ્તાર રહ્યો જેણે મિલકતની કિંમત, મૂલ્યાંકન અને મુખ્યત્વે વિકાસકર્તાના નફાના માર્જિનને અસર કરી.

જ્યારે રોકાણકારો અને ઘર ખરીદનારાઓ માટે રાહત તરીકે RERA (રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી) લાગુ કરવામાં આવી હતી, ત્યારે સુપર બિલ્ટ અપ એરિયાની આ સિસ્ટમને નાબૂદ કરવાની કાળજી લેવામાં આવી હતી જે અસ્પષ્ટ રહી હતી. તેથી, RERA સૂચિત રાજ્યો માટે, અમે તારણ કાઢીએ છીએ કે આ "માર્કેટ પ્રેક્ટિસ" ઇતિહાસ છે.

શું ખરેખર એવું છે? મને શંકા છે. કારણ કે, જ્યારે સરખામણી પદ્ધતિનો ઉપયોગ કરવામાં આવે છે ત્યારે મૂલ્ય નિર્માતાઓ દ્વારા મુખ્યત્વે વર્તમાન ભાવો અને ભૂતકાળના ભાવ વલણોની તુલના કરવાની અપેક્ષા રાખવામાં આવે છે. સુપર બિલ્ટ અપ એરિયા અપ્રચલિત થઈ ગયા પછી, વેલ્યુઅર પાસે હવે 2 બેન્ચ માર્ક છે. એક કાર્પેટ એરિયા પર મિલકતની તાજેતરની કિંમત અને બીજું ભૂતકાળની કિંમતનું વલણ એટલે કે; સુપર બિલ્ટ અપ એરિયા પર મિલકતની કિંમત. તેથી, વેલ્યુઅરે આદર્શ રીતે કાર્પેટ એરિયા પરના એકમ ખર્ચની ગણતરી મિલકતની મૂળભૂત કિંમત પર જૂની લોડિંગ ટકાવારીનો ઉપયોગ કરીને કરવી પડશે. ફરીથી, જો વિકાસકર્તા દ્વારા મિલકતની મૂળભૂત કિંમતમાં વધારો અથવા ઘટાડો કરવામાં આવે છે, તો એકમ દરના મૂલ્યના આધારે તેનું મૂલ્યાંકન કરવું અથવા જોવું મુશ્કેલ છે. સદભાગ્યે અથવા કમનસીબે, આપણે તારણ કાઢવું ​​જોઈએ કે, ઓછામાં ઓછા સંક્રમણ તબક્કા તરીકે, લોડિંગ કન્સેપ્ટ (અથવા સુપર બિલ્ટ અપ એરિયા કન્સેપ્ટ) હજુ પણ જીવંત છે અને અમુક સમય માટે તે જ રહેશે.

સુપર બિલ્ટ અપ એરિયા કોન્સેપ્ટને રદ કરતી વખતે રેગ્યુલેટર છૂટક લોનના મૂલ્યાંકનમાં આ "માર્કેટ પ્રેક્ટિસ"ના પ્રભાવને ચૂકી ગયો. હવે એક સંગઠિત વેલ્યુઅર એકમ દરો પર તેના બેંચમાર્કિંગને બદલવાનું એક પડકારજનક કાર્ય સાથે ઊભું છે અને વિકાસકર્તાઓ દ્વારા કાર્પેટ વિસ્તાર પરના નવા અવતરણો પર સતર્ક રહેવાની જરૂર છે.

રહેણાંક મિલકતોમાં બેલેન્સ ટ્રાન્સફર અને ટોપ અપ લોન:

હાલની હોમ લોનનું એક ધિરાણકર્તા પાસેથી બીજામાં બેલેન્સ ટ્રાન્સફર એ છૂટક ધિરાણમાં એક પ્રોડક્ટ છે. હોમ લોન પર વ્યાજના નીચા દર (ROI), વર્તમાન EMI (સમાન માસિક હપ્તા) ઘટાડવા માટે ઉન્નત કાર્યકાળ, સુરક્ષા જેવી જ મિલકત સાથે વધારાની ટોચની લોન વગેરેના સંદર્ભમાં ઉધાર લેનારને ઘણી વખત બેલેન્સ ટ્રાન્સફરનો લાભ મળે છે. વિવિધ બેંકો / હાઉસિંગ ફાઇનાન્સ કંપનીઓમાં મૂલ્યાંકન કરનારાઓ અલગ અલગ હોય છે. અને તેથી વાજબી બજાર મૂલ્યનું મૂલ્યાંકન પણ અલગ હોઈ શકે છે. અત્યાર સુધી ખૂબ સારું. પરંતુ જ્યારે વર્તમાન ધિરાણકર્તા દ્વારા વિતરિત કરાયેલ લોન કરતાં વર્તમાન મૂલ્યાંકન ઓછું અથવા લગભગ સમકક્ષ હોય ત્યારે આ ઉત્પાદન કેટલું પડકારજનક હોઈ શકે? ટોપ અપ વિશે ભૂલી જાવ, તમે બાકી લોનની રકમ પણ લઈ શકતા નથી. આ તે છે જ્યાં પાન્ડોરા બોક્સ ખુલે છે. અને વેલ્યુઅર સાથે શું ખોટું છે તે અંગે સંપૂર્ણ સંશોધન અને વિકાસ છે, જ્યારે અન્ય ધિરાણકર્તાએ ભૂતકાળમાં આના કરતાં વધુ ભંડોળ પૂરું પાડ્યું હોય ત્યારે તે શા માટે આટલું ઓછું મૂલ્યાંકન આપે છે. આવા દૃશ્ય માટે વિવિધ માન્ય કારણો હોઈ શકે છે: હાલની સુવિધા પર બહુવિધ કોલેટરલ સિક્યોરિટીઝ અને લોન લેનાર લોનના ટેકઓવર દ્વારા તેમાંથી એકનું મોર્ટગેજ છોડવા માંગે છે; ઉચ્ચ એલટીવી વગેરેની પરવાનગી આપતી પ્રોડક્ટ હેઠળ બુક કરાયેલ લોન... જોકે, આ પરિબળો હાલના મંજૂરી પત્રની નકલ પરથી સમજી શકાય છે. તેમ છતાં જો ગેપ રહે છે, તો તે હાલની લોન પર ફુગાવેલ મૂલ્યાંકનનો કેસ છે. હવે મારા “માર્કેટ પ્રેક્ટિસ” વિષય પર પાછા આવીએ છીએ. કેટલાક અનૈતિક મૂલ્યો અને કેટલાક આક્રમક ધિરાણકર્તાઓ સુધી મર્યાદિત હોવા છતાં, પ્રથા પહેલાથી જ વિસ્તરેલ બજાર મૂલ્યના આંકડાઓને વધારવાની અને માત્ર લોનના ટ્રાન્સફરની સુવિધા જ નહીં પરંતુ ટોચની લોનને સમાયોજિત કરવાની છે. અને જો ભંડોળની રકમ લાખોમાં જાય તો આ ગંભીર છે. આ પ્રથા નૈતિક મૂલ્યવાન લોકો માટે એટલી પીડાદાયક છે, તેઓ ઘણી વખત ધિરાણકર્તાઓ સાથે ઘર્ષણમાં પરિણમે છે, આ બધું વાસ્તવિક અહેવાલો આપવા માટે. આપણે જાણીએ છીએ તેમ, નિર્ધારિત સમયગાળા દરમિયાન રિયલ એસ્ટેટના ભાવમાં થતા ફેરફારો બિન-સમાન હોય છે અને તેથી લોનનું બેલેન્સ ટ્રાન્સફર અથવા ટોપ અપ લોન આકારણી સમયે વાજબી બજાર મૂલ્ય પર ખૂબ જ નિર્ભર છે. આદર્શરીતે, વેલ્યુઅર્સ ફોરમ, રિયલ એસ્ટેટ બજારના નિષ્ણાતોએ, ત્રિમાસિક અહેવાલો દ્વારા, નિયમનકારો અને ધિરાણકર્તાઓને બજાર મૂલ્યની વધઘટથી નજીકમાં રાખવા જોઈએ. અને ધિરાણકર્તાઓ, સમયાંતરે, રિયલ એસ્ટેટની કિંમતના વલણોના આધારે બેલેન્સ ટ્રાન્સફર પ્રોડક્ટ્સ માટે વર્તમાન લોનના લઘુત્તમ વૃદ્ધ ધોરણોને સુધારી શકે છે. આ આગામી જોખમોને અટકાવી આવા ઉત્પાદનોમાં ફુગાવેલ મૂલ્યાંકન પર ગ્રાસ રૂટ લેવલ ચેક તરીકે કામ કરશે.

વર્તમાન મૂલ્યાંકન પદ્ધતિઓમાં ખામીઓ:

ઇન્ટરનેશનલ વેલ્યુએશન સ્ટાન્ડર્ડ્સ મુજબ બજાર મૂલ્યને આ રીતે વ્યાખ્યાયિત કરવામાં આવ્યું છે: “અનુમાનિત રકમ કે જેના માટે યોગ્ય માર્કેટિંગ પછી એક હાથની લંબાઈના વ્યવહારમાં ઇચ્છુક ખરીદનાર અને ઇચ્છુક વિક્રેતા વચ્ચે મૂલ્યાંકનની તારીખે મિલકતની આપલે થવી જોઇએ જેમાં પક્ષકારોએ જાણકાર રીતે કાર્ય કર્યું હતું. , સમજદારીપૂર્વક અને બળજબરી વગર"

તેથી, બજાર મૂલ્ય મૂળભૂત રીતે એક અંદાજ છે અને વાસ્તવિક ટ્રાન્ઝેક્શન મૂલ્ય આ બજાર મૂલ્યની વાજબી શ્રેણીમાં હોઈ શકે છે, જો ચોક્કસ આંકડા ન હોય તો. મોટાભાગની જાહેર ક્ષેત્રની બેંકો દ્વારા નિર્ધારિત વેલ્યુએશન રિપોર્ટ ફોર્મેટ મુજબ મિલકતની સરખામણીઓ વિગતો સાથે રિપોર્ટમાં દસ્તાવેજીકૃત થવી જોઈએ. વાસ્તવમાં, મોટાભાગે, રિપોર્ટનો આ ભાગ ખાલી રહે છે અથવા તેમાં કેટલીક અસ્પષ્ટ વિગતો હોઈ શકે છે અને રિટેલ હોમ લોન/મોર્ટગેજ ધિરાણમાં ક્રેડિટ મેનેજર્સ અથવા અન્ડરરાઇટર્સ દ્વારા વારંવાર શંકા વિનાની હોય છે. જો વેલ્યુએશન રિપોર્ટમાં આ વાજબીતાઓને ફરજિયાત કરવામાં આવે તો વેલ્યુએશનમાં સબજેક્ટિવિટી મોટે ભાગે ઘટાડી શકાય છે. પુણે જેવા પરિપક્વ બજારોમાં નોંધણીનો ડેટા IGR (ઇન્સ્પેક્ટર જનરલ ઑફ રજિસ્ટ્રેશન)ની વેબસાઇટ પર ઑનલાઇન ઉપલબ્ધ છે. આનો ઉપયોગ સબ્જેક્ટિવિટી ઘટાડવા માટે સંદર્ભ બિંદુ તરીકે પણ થઈ શકે છે. "માર્કેટ પ્રેક્ટિસ" આજે લોનની રકમમાં ફિટ થવા માટે મૂલ્યવાન સાથે વાજબી બજાર મૂલ્યની વાટાઘાટો તરફ આગળ વધી છે. તેઓ નૈતિક કે અનૈતિક વર્તન કરવા માંગે છે કે કેમ તે નક્કી કરવાનું બધું મૂલ્યવાન પર છે. કેટલીકવાર, વ્યાપારી સંબંધોને પ્રાધાન્ય આપવા અને નૈતિક પ્રથાઓને અનુસરવા વચ્ચે મૂલ્યવાન મૂંઝવણમાં હોય છે. તેથી, ત્યાં કોઈ સારા કે ખરાબ મૂલ્યાંકનના અહેવાલો નથી, ત્યાં માત્ર નૈતિક અને અનૈતિક મૂલ્યો છે. છૂટક ધિરાણમાં અન્ડરરાઇટર્સ મુખ્યત્વે ઉધાર લેનારની પ્રોફાઇલને વધુ પ્રોત્સાહન આપે છે અને ફરીથીpayતેમની પાસે રહેલી એકમાત્ર સિક્યોરિટીની ક્ષમતા અને મૂલ્યાંકન, ઘણીવાર પાછળની સીટ મેળવે છે. તેથી, મૂલ્યાંકનમાં ફેરફાર કરવા માટે, કેટલીક નાણાકીય સંસ્થાઓમાં પણ 'ગણતરીયુક્ત જોખમ' તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવે છે, જોકે, ક્યારેય દસ્તાવેજીકૃત કરવામાં આવતું નથી.

આશા છે કે મૂલ્યવાન ભાઈચારો અને ધિરાણકર્તાઓ આ બ્લોગને નિરાશાજનક અથવા નકારાત્મક તરીકે જોશે નહીં. ખામીયુક્ત મૂલ્યાંકન, ગેરવાજબી બજાર પ્રથાઓ બોમ્બ ટિક કરી રહી છે અને તે ધિરાણકર્તા અથવા ઉધાર લેનારના હિતમાં નથી. જો કે, તે ગેરવ્યવસ્થાપિત સબ-પ્રાઈમ ધિરાણ અથવા સીડીઓ (કોલેટરલાઇઝ્ડ ડેટ ઓબ્લિગેશન) જેટલું સઘન નથી, પરંતુ આ બધા જ્યારે નકારાત્મક દિશામાં એકબીજાને પૂરક બનાવે છે ત્યારે તે રાષ્ટ્રીય અર્થતંત્ર માટે સંભવિત ખતરો છે.

જ્યારે રિયલ એસ્ટેટની કિંમતોના વલણો માટે જોખમ અથવા મંદી હોય ત્યારે નિષ્ણાતો અને વરિષ્ઠોએ અવાજ ઉઠાવવો જોઈએ. મૂવી 'ઇનસાઇડ જોબ', યુએસ અર્થતંત્રના પતન પરની એક દસ્તાવેજી, બતાવે છે કે કેવી રીતે મોટાભાગની ટોચની બેંકો, નિયમનકારો, હિસ્સેદારોએ બજાર ખરેખર પતન થયું ત્યાં સુધી "હકારાત્મક અભિગમ" જાળવી રાખ્યો હતો. તે પછીના કેટલાક મુખ્ય કારણોમાં અંડર પર્ફોર્મિંગ ફર્મ્સને ક્રેડિટ રેટિંગ્સ માટે મૌન મંજૂરી, ધિરાણ પર મૂલ્યાંકનનું મૂલ્યાંકન, નબળું નિયમનકાર નિયંત્રણ, વગેરે વગેરે. કોઈપણ અર્થતંત્ર માટે સૌથી મોટો ખતરો એ છે કે આવા મૌન હકાર અને ઓછા પરિબળો માટે "હકારાત્મક અભિગમ" છે.

આજકાલ, અમે અવારનવાર અખબારોમાં આવીએ છીએ જેમાં ખાસ કરીને જાહેર ક્ષેત્રની બેંકોની માલિકીની એનપીએ (નોન-પર્ફોર્મિંગ એસેટ્સ) ની ટકાવારી અને વોલ્યુમ દર્શાવવામાં આવે છે. આદર્શરીતે, આ કહેવાતી ખરાબ અસ્કયામતોના મૂલ્યાંકન, ધિરાણ સમયે અને વર્તમાન બંને સમયે, પણ પ્રકાશિત થવું જોઈએ. જો પુનઃpayમેન્ટ શૂન્ય જાય છે અને મિલકતોની કબજો અને પુનઃવેચાણ એ લોન વસૂલવાનો એકમાત્ર રસ્તો છે, ફુગાવેલ અથવા ખામીયુક્ત મૂલ્યાંકનની ઉપરોક્ત "બજાર પ્રથાઓ" ધિરાણકર્તાઓ માટે દુઃસ્વપ્ન બની શકે છે. કબજે કરેલી મિલકતો ધરાવતા ધિરાણકર્તાઓ પાસે તકલીફ મૂલ્ય પર તેનો નિકાલ કરવા સિવાય બીજો કોઈ વિકલ્પ રહેશે નહીં અને જો તેઓ તેમની મુખ્ય બાકી રકમ વસૂલ કરે તો તેઓ ભાગ્યશાળી રહેશે.

મારી દ્રઢ માન્યતા મુજબ, લોન લેનાર હંમેશા LTV અને ROI માટે ખૂબ ઉત્સુક ન હોય, જો ધિરાણકર્તા તેને/તેણીને પ્રોમ્પ્ટ ગુણવત્તાયુક્ત સેવા સાથે લાડ લડાવે, quick દરેક ફાઇલમાં એકંદર પ્રક્રિયા TAT (ટર્ન અરાઉન્ડ ટાઈમ) ને સતત ઘટાડવાની દિશામાં નિર્ણયો અને કાર્ય. કેટલાક કહે છે કે હોમ લોન ઉદ્યોગમાં નવીનતાઓનો અભાવ છે. આવી ટિપ્પણીઓ અને ધિરાણકર્તાઓએ નવીન વિચારો સાથે આવવા જોઈએ તે બાજુ પર બ્રશ કરવાનો સમય છે. કોણ જાણે છે, ધિરાણકર્તાઓ તેમના પોતાના કૌશલ્ય સમૂહને પડકારી શકે છે, વિચાર-વિમર્શ કરી શકે છે, જેનાથી દરેક પગલામાં અપગ્રેડ થાય છે અને "માર્કેટ પ્રેક્ટિસ" વિશે ચિંતા કરવાનું બંધ કરી દે છે. માત્ર એક વિચાર - જો પર્સનલ લોન 10 સેકન્ડમાં આપી શકાય છે, તો હોમ લોન 48-72 કલાકમાં કેમ નથી આપી શકાતી?? શું કોઈ તેને થાય છે અને હજુ પણ યોગ્ય ખંતના ધોરણોની ગુણવત્તા જાળવી શકે છે?

આઈઆઈએફએલનો ઝટપટ હોમ લોનનો વિચાર એકંદર હોમ લોન પ્રોસેસિંગ TAT ને ઘટાડવાની દિશામાં એક મહત્વપૂર્ણ પગલું છે. આની અસરકારક રીતે દેખરેખ રાખવાની જરૂર છે અને સતત સુધારણા માટે તંદુરસ્ત ચર્ચાઓ સાથે વિલંબ પર સવાલ ઉઠાવવામાં આવે છે.

નિયમનકારોએ સ્થાવર મિલકતના મૂલ્યાંકનમાં મજબૂત ઓડિટ અને મોનિટરિંગ મિકેનિઝમ્સ રજૂ કરીને અનૈતિક પ્રથાઓને રોકવાની જરૂર છે. જેમ દરેક વ્યવસાયની નકારાત્મક બાજુ હોય છે, તેમ દરેક માઇક્રો માર્કેટમાં અનૈતિક મૂલ્યવાનનો સમૂહ હોય છે જેઓ વ્યવસાયિક સંબંધોને પ્રાધાન્ય આપે છે અને મૂલ્યાંકન અહેવાલોની ગુણવત્તાને નહીં. એકલા આ વેલ્યુઅર્સને દોષ આપવા માટે નહીં, કેટલીકવાર સારા મૂલ્યકારો પાસે મૂલ્યાંકન વધારવા સિવાય કોઈ વિકલ્પ બચતો નથી કારણ કે કેટલાક ધિરાણકર્તાઓ પોતે આવી જરૂરિયાતોની માંગ કરે છે. અને ફુગાવેલ મૂલ્યાંકન સાથે કેટલીક નાણાકીય સંસ્થાઓ એલટીવી ધોરણોને તોડીને, તેમના પોર્ટફોલિયો તેમજ જાહેર નાણાંને જોખમમાં નાખીને બજારહિસ્સામાં ઉપલી ધાર મેળવે છે. નિયમનકારો અને ધિરાણકર્તાઓ દ્વારા ઓડિટ મિકેનિઝમના સંગઠિત અભિગમ દ્વારા જ આને નિયંત્રિત કરી શકાય છે. પ્રશ્ન એ છે કે "બિલાડીને કોણ વગાડશે?"

જ્યાં સુધી નિયમનકારો તેમના મોજાં ખેંચે નહીં, ત્યાં સુધી ઘણા ધિરાણકર્તાઓ લાઇનમાં નહીં આવે અને મૂલ્યાંકનમાં અસમાનતા વ્યવસાય પ્રસ્તાવના સ્વરૂપમાં સહઅસ્તિત્વમાં રહેશે અને નૈતિક ધિરાણકર્તાઓ સમાન તકથી વંચિત રહેશે. બીજી બાજુ, ધિરાણકર્તાઓએ ગુણવત્તા સુધારણા માટે પોતાને પડકારવાની જરૂર છે અને "માર્કેટ પ્રેક્ટિસ" ના બેનર હેઠળ આંધળાપણે અનુસરણની વિભાવનાઓને ટાળવાની જરૂર છે!!

વાચકો માટે ચિંતન કરવા માટે કેટલાક અવતરણો સાથે અંત:

"પરિણામ વિના કશું આવતું નથી"
- એન્ડ્રી મેગ્નાસન, ફિલ્મ નિર્માતા અને ‘ઇનસાઇડ જોબ’ના લેખક

"જો તમે તમારી બેંકને સો પાઉન્ડ ચૂકવવાના છો, તો તમને સમસ્યા છે. પરંતુ જો તમે એક મિલિયન દેવાના છો, તો તે છે"
- જ્હોન મેનાર્ડ કીન્સ, પ્રખ્યાત બ્રિટિશ અર્થશાસ્ત્રી

ડિસક્લેમર:
આ બ્લોગ પર પૂરી પાડવામાં આવેલ તમામ સામગ્રી માત્ર માહિતીના હેતુ માટે છે. અહીં આપેલા મંતવ્યો ફક્ત લેખકના છે અને કોઈપણ રીતે, IIFL હોમ ફાઇનાન્સ લિમિટેડના મંતવ્યો પ્રતિબિંબિત કરતા નથી. લેખક આ સાઇટ પર આ બ્લોગ/સાઇટ/લિંક પર ઉપલબ્ધ કોઈપણ માહિતીની સચોટતા અથવા સંપૂર્ણતાના સંદર્ભમાં કોઈ રજૂઆત કરતા નથી અને અહીં આપેલી માહિતીના ખાતામાં કોઈપણ ભૂલ અથવા ચૂક માટે જવાબદાર રહેશે નહીં. અહીં આપેલી માહિતી વર્તમાન બજાર પેટર્ન પર આધારિત છે અને સમયાંતરે ફેરફારને પાત્ર છે.