সংস্কার চাহিয়ে!

আমরা কি 2016-17 সালে রিয়েল এস্টেটে একটি নতুন ভোর দেখতে পাব?

বিনিয়োগকারী থেকে নির্মাতা, বাড়ির সন্ধানকারী থেকে বাড়ির ক্রেতা, সবাই চিৎকার করছে "সংস্কার চাহিয়ে” গত এক দশক ধরে, রিয়েল এস্টেট সেক্টর একটি রোলার কোস্টার রাইডের মধ্য দিয়ে যাচ্ছিল। অবিক্রীত ইনভেন্টরিগুলি বিকাশকারীদের জন্য একটি বড় সমস্যা তৈরি করেছে। বিজ্ঞাপন, প্রচারমূলক অফার তাদের জন্য জাদু করতে পারেনি। এনএসই এবং বিএসই রিয়েলটি স্টক আন্দোলনের সাথে বিনিয়োগকারীরা বিরক্ত ছিল। মানুষ রিয়েলটি সেক্টরে তাদের আস্থা হারাতে শুরু করে। তারা তাদের বিনিয়োগে নিরাপদ রিটার্নের জন্য কিষাণ বিকাশ পাত্র, ফিক্সড ডিপোজিট এবং বন্ডের মতো অন্যান্য বিনিয়োগের উপকরণগুলি বেছে নিতে শুরু করে। কিন্তু প্রতিটি মেঘের একটি রূপালী আস্তরণ আছে।

তথ্যটি গত দুই বছরে রিয়েল এস্টেটের অবনতিশীল অবস্থার কথা বলে। কিন্তু রিয়েল এস্টেট সেক্টরের চাকা মার্চ 2016 এর পর আবার দ্রুত গতিতে চলতে শুরু করেছে। আপনি এর পরে রিয়েলটি সূচকের বৃদ্ধি দেখতে পাচ্ছেন। 

উপরের ছবিতে, আপনি যদি 3 বছরের গড় রিটার্ন দেখেন, এটি -3.90%। অন্যদিকে, আপনি যদি 6 এবং 3 মাসের রিটার্নের দিকে তাকান তবে এইগুলি যথাক্রমে 8.40% এবং 23.30%।

ভারতে রিয়েল এস্টেটের বর্তমান পরিস্থিতি কী?

আমরা কি গঠনমূলক ও অর্থবহ পরিবর্তনের দিকে যাচ্ছি?

ব্রেক্সিট সামিট

সম্প্রতি, ব্রিটেন ইউরোপীয় ইউনিয়ন ব্রেক্সিট সামিট থেকে প্রস্থান করেছে, এখন আন্তর্জাতিক বাজারে একটি ঝুঁকি-অফ মোড থাকবে। ফলস্বরূপ, ব্রিটিশ বিনিয়োগকারীরা গ্রীস, পর্তুগাল এবং স্পেনের মতো ইউরোপীয় ইউনিয়নের দেশগুলির রিয়েলটি সেক্টরে ডলার প্রত্যাহার করতে পারে বা নাও করতে পারে। সম্ভবত আরও বেশি ব্রিটিশ বিনিয়োগকারী বিনিয়োগের সুযোগ অন্বেষণের জন্য ভারতের দিকে ঝুঁকতে পারে কারণ এটি একটি উন্নয়নশীল অর্থনীতি এবং এখানে প্রবৃদ্ধির একটি বড় সম্ভাবনা রয়েছে।

রাইজিং ইকোনমি

অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির চাকা ইতিবাচক পথে চলতে শুরু করেছে। গত অর্থবছর 7.6-2015-এ ভারতের জিডিপি বৃদ্ধি 16% এ ত্বরান্বিত হয়েছে। সম্ভবত, আমরা চলমান আর্থিক বছরে আরও ভাল জিডিপি বৃদ্ধির হার দেখতে পাব কারণ আমরা ইতিমধ্যে ভাল বর্ষা অনুভব করতে শুরু করেছি এবং এর সাথে রিয়েল এস্টেট বিলের গঠনমূলক প্রভাব থাকবে এবং আধার বিল.

REIT-এ SEBI শিথিলতা

সিকিউরিটিজ অফ এক্সচেঞ্জ বোর্ড অফ ইন্ডিয়া (SEBI) রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্টের (REITS) উপর নিয়ম শিথিল করেছে, যা তাদের নির্মাণাধীন প্রকল্পগুলিতে আরও বেশি অর্থ ব্যয় করতে সহায়তা করে। REITS হল সম্পত্তি ট্রাস্টের মত; তারা প্লাজা, অফিস এবং রেন্টাল হাউজিং নির্মাণের জন্য বিনিয়োগকারীদের মূলধন ব্যয় করে। REITS-এ SEBI শিথিলতার পরে, NSE এবং BSE-তে রিয়েলটি স্টক প্রায় 4% বেড়েছে. ইউনিটেক, ফিনিক্স, শোভা ডেভেলপারস, ডিএলএফ সব স্টক এক্সচেঞ্জে সমাবেশ করেছে। কিছু ব্যতিক্রম ছিল যেমন ওবেরয় রিয়েলটি এনএসইতে 288 থেকে 279 টাকা কমিয়েছে।

আন্তঃসংযুক্ত অর্থনীতি

বিশ্ব অর্থনীতি আন্তঃসংযুক্ত। চীন, হংকং এবং সিঙ্গাপুরের সম্পত্তির বাজার নিম্নমুখী হওয়ায় ভারতের স্টক মার্কেট নিম্নমুখী। কিন্তু যদি আমরা ঘনিষ্ঠভাবে লক্ষ্য করি, ভারত ব্রিকস (ব্রাজিল, রাশিয়া, ভারত এবং চীন) দেশগুলির মধ্যে ভাল পারফর্ম করছে।

প্রতিটি শিল্পের নিজস্ব ব্যবসা চক্র আছে

হ্যাঁ এটা সত্য. আপনি যদি 2007 সালে দেখেন, ডিএলএফ লিমিটেডের বাজার মূলধন (রু. 1.69 মিলিয়ন) 59টি স্বাস্থ্যসেবা সংস্থার (রু. 1.58 মিলিয়ন) ক্রমবর্ধমান বাজার মূলধনের চেয়ে বেশি। কিন্তু ডিসেম্বর 2015-এ, এমনকি 11টি রিয়েল এস্টেট স্টকের গড় বাজার মূলধন (0.73 মিলিয়ন টাকা) সান ফার্মাসিউটিক্যাল ইন্ডাস্ট্রিজ লিমিটেডের বাজার মূলধনের অর্ধেকও নয়। এর কারণ রিয়েল এস্টেট সেক্টরের ধীরগতির প্রবৃদ্ধি। কিন্তু বাজার চক্র আবার খেলা হবে. প্রধানমন্ত্রী আবাস যোজনা (PMAY), রিয়েল এস্টেট (নিয়ন্ত্রণ ও উন্নয়ন) আইনের 69টি ধারার মধ্যে 92টির প্রয়োগ, আধার বিল এবং রিয়েল এস্টেট সেক্টরে কেন্দ্রীয় বাজেটের প্রণোদনা এই ক্ষেত্রে একটি রূপান্তরমূলক পরিবর্তনের সূচনা করবে।

সপ্তম Pay কমিশন

সপ্তম Pay কমিশন কর্মচারী এবং পেনশনভোগীদের ক্রয় ও ব্যয় ক্ষমতার ক্ষমতা দিতে যাচ্ছে। জানুয়ারী 23.6 মাস থেকে প্রযোজ্য প্রায় 2016% বৃদ্ধি এবং বকেয়া প্রায় 3.4 কোটি (কেন্দ্র, রাজ্য এবং PSU) কর্মচারী এবং পেনশনভোগী উপকৃত হবে। ৩.৪ কোটি কর্মচারীর মধ্যে কেন্দ্রীয় সরকারের ৪৭ লাখ কর্মচারী এবং ৫২ লাখ পেনশনভোগী রয়েছেন। মানুষ প্রাক খরচ করবেpayমেন্ট অফ হোম লোন, মেক ডাউন payments, বা যানবাহন কেনার জন্য খরচ. বন্ধকী অর্থ, খাদ্য, পরিবহন, গয়না এবং বিনোদন বিভাগে আরও বেশি খরচ হবে।

রিয়েল এস্টেট আইন এবং ইউনিয়ন বাজেটের প্রণোদনা

এই বছরের প্রথম ত্রৈমাসিকে নিয়ন্ত্রক পরিবর্তন হিসাবে আমরা যা দেখেছি তা সেক্টরে একটি রূপান্তরমূলক পরিবর্তন আনবে। রিয়েল এস্টেট বিল পাশ হলে, ফিনিক্স, ইন্ডিয়াবুলস, ডিবি রিয়েলটি, অনন্ত রাজ ইন্ডাস্ট্রি, শোভা ডেভেলপারস, এইচডিআইএল, এবং ডিএলএফ বোম্বে স্টক এক্সচেঞ্জে 2-4% ত্বরান্বিত হয়েছিল. রিয়েল এস্টেট আইন, 1 মে, 2016 থেকে কার্যকর, এই খাতে আরও স্বচ্ছতা এবং জবাবদিহিতা আনবে। মাননীয় অর্থমন্ত্রী অরুণ জেটলির অর্থ বাজেট বাড়ির ক্রেতাদের হাসির কারণ দিয়েছে। দ্য প্রথমবার বাড়ির ক্রেতারা 50,000 লক্ষ টাকার হোম লোনে 35 টাকা অতিরিক্ত সুদের ছাড় উপভোগ করতে পারেন, মেয়াদ সাপেক্ষে সম্পত্তির মূল্য 50 লক্ষের বেশি হওয়া উচিত নয়।

স্টক আন্দোলন

সম্প্রতি, একজন বিখ্যাত ব্যবসায়ী, কুশল পাল সিং এবং তার পরিবার DLF-এর ঋণ মেটাতে 10,000 কোটি টাকা ঢালার ঘোষণা করেছেন এবং তারা DCCDL (DLF সাইবার সিটি ডেভেলপারস) এর প্রায় 40% শেয়ার বিক্রি করতে চলেছেন। এই বড় খবরের পরে DLF শেয়ার 8% থেকে 10% বেড়েছে। সংস্থাটি নয়ডায় একটি "মল অফ ইন্ডিয়া" স্থাপন করেছে। এটি গুরগাঁওয়ের ট্রাইডেন্ট এবং ওবেরয় হোটেলের বিপরীতে একটি আভিজাত্য লোকালয়ে "সাইবার পার্ক" চালু করছে। এছাড়াও, পিভিআর গ্রুপের কাছে 32টি ডিটি সিনেমা বিক্রির জন্য একটি সংশোধিত চুক্তির ঘোষণা রয়েছে। এই অব্যবহৃত এবং সম্পর্কহীন সম্পদ বিক্রি করা হবে এবং এইভাবে, ডিএলএফের ঋণের পরিমাণ কমিয়ে দেবে। সংস্থাটি এই আর্থিক বছরের 2016-17 এর শেষ ত্রৈমাসিকের মধ্যে দিল্লির চাণক্যপুরীতে একটি বিলাসবহুল মল স্থাপন করতে চাইছে। চালু "ঋণপত্রে" এবং "ব্যাংকিং সুবিধা”, CRISIL ডিএলএফ লিমিটেডকে রেটিং দিয়েছে "স্থিতিশীলনেতিবাচক থেকে. কোম্পানি তার ঋণ পরিচালনাযোগ্য স্তরে হ্রাস করছে।

আপনি "Oberoi Realty"-এর জন্য যেতে পারেন; এটি তার ব্যালেন্স শীটে প্রায় 0 ঋণ বজায় রাখার কারণে এটি ভাল কাজ করছে। এটি ইতিমধ্যেই বোরিভালি এবং মুলুন্ড প্রকল্প, মুম্বাইতে তার শক্তিশালী ইনভেন্টরি বিক্রয় প্রদর্শন করে বাজারকে অবাক করেছে। সংস্থাটি নতুন প্রকল্প চালু করবে এবং সম্ভবত এটির জন্য আবার শক্তিশালী বিক্রয় হবে।

আমরা "গোদরেজ প্রপার্টিজ" এবং "শোভা ডেভেলপারস" সম্পর্কেও কথা বলতে পারি। উভয়েরই ভাল এবং পরিচ্ছন্ন ব্যবস্থাপনা এবং পরিচালনাযোগ্য ঋণ রয়েছে। গোদরেজ প্রোপার্টিজের কার্যকারিতা একটি উপর ভিত্তি করে সম্পদ আলো মডেল (যে মডেলটি প্রতিষ্ঠানের দ্রুত সম্প্রসারণকে সহায়তা করে)। এটি শেয়ারহোল্ডারদের জন্য উচ্চ রিটার্ন (ROI) তৈরি করে। "শোভা ডেভেলপারস" ভারতের দক্ষিণের শহরগুলিতে এই অ্যাসেট-লাইট মডেল অনুসরণ করে৷

চলমান কার্যক্রমের ভিত্তিতে অনুমান করা হয়। যাইহোক, রিয়েলটি স্টকগুলির আপনার বুফে বাছাই এবং বিকাশ করার সময়, কোম্পানির ব্যালেন্স শীট, ঋণ এবং বিক্রয়ের পরিমাণের উপর নজর রাখা নিশ্চিত করুন, আপনি বিনিয়োগের জন্য বেছে নিয়েছেন। রিয়েলটি স্টক বিনিয়োগের জন্য অন্যান্য মাপকাঠিগুলি প্রজেক্ট করা হয় এবং এর মধ্যে সম্পূর্ণ হবে নির্দিষ্ট সময়রেখা, নগদ প্রবাহ জেনারেশন এবং ইনভেন্টরির ক্রমাগত বিক্রয়।