সংস্কার চাহিয়ে!

আমরা কি 2016-17 সালে রিয়েল এস্টেটে একটি নতুন ভোর দেখতে পাব?

বিনিয়োগকারী থেকে শুরু করে নির্মাতা, গৃহপ্রার্থী থেকে গৃহক্রেতা, সবাই ‘ সংস্কার চাই ’ বলে চিৎকার করছে। গত এক দশক ধরে রিয়েল এস্টেট খাতটি এক রোলার কোস্টার যাত্রার মধ্য দিয়ে যাচ্ছিল। অবিক্রিত সম্পত্তিগুলো ডেভেলপারদের জন্য একটি বড় সমস্যা তৈরি করেছিল। বিজ্ঞাপন, প্রচারমূলক অফারগুলো তাদের জন্য কোনো জাদুর মতো কাজ করছিল না। এনএসই এবং বিএসই-এর রিয়েলটি স্টকগুলোর ওঠানামায় বিনিয়োগকারীরা হতাশ ছিলেন। মানুষ রিয়েলটি খাতের ওপর থেকে তাদের আস্থা হারাতে শুরু করেছিল। তারা তাদের বিনিয়োগের ওপর নিরাপদ লাভের জন্য কিষাণ বিকাশ পত্র, ফিক্সড ডিপোজিট এবং বন্ডের মতো অন্যান্য বিনিয়োগ মাধ্যম বেছে নিতে শুরু করেছিল। কিন্তু প্রত্যেক মেঘের আড়ালে রুপালি রেখা থাকে।

তথ্যটি গত দুই বছরে রিয়েল এস্টেটের অবনতিশীল অবস্থার কথা বলে। কিন্তু রিয়েল এস্টেট সেক্টরের চাকা মার্চ 2016 এর পর আবার দ্রুত গতিতে চলতে শুরু করেছে। আপনি এর পরে রিয়েলটি সূচকের বৃদ্ধি দেখতে পাচ্ছেন। 

উপরের ছবিতে, আপনি যদি 3 বছরের গড় রিটার্ন দেখেন, এটি -3.90%। অন্যদিকে, আপনি যদি 6 এবং 3 মাসের রিটার্নের দিকে তাকান তবে এইগুলি যথাক্রমে 8.40% এবং 23.30%।

ভারতে রিয়েল এস্টেটের বর্তমান পরিস্থিতি কী?

আমরা কি গঠনমূলক ও অর্থবহ পরিবর্তনের দিকে যাচ্ছি?

ব্রেক্সিট সামিট

সম্প্রতি, ব্রিটেন ইউরোপীয় ইউনিয়ন ব্রেক্সিট সামিট থেকে প্রস্থান করেছে, এখন আন্তর্জাতিক বাজারে একটি ঝুঁকি-অফ মোড থাকবে। ফলস্বরূপ, ব্রিটিশ বিনিয়োগকারীরা গ্রীস, পর্তুগাল এবং স্পেনের মতো ইউরোপীয় ইউনিয়নের দেশগুলির রিয়েলটি সেক্টরে ডলার প্রত্যাহার করতে পারে বা নাও করতে পারে। সম্ভবত আরও বেশি ব্রিটিশ বিনিয়োগকারী বিনিয়োগের সুযোগ অন্বেষণের জন্য ভারতের দিকে ঝুঁকতে পারে কারণ এটি একটি উন্নয়নশীল অর্থনীতি এবং এখানে প্রবৃদ্ধির একটি বড় সম্ভাবনা রয়েছে।

রাইজিং ইকোনমি

অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির চাকা ইতিবাচক দিকে ঘুরতে শুরু করেছে। গত ২০১৫-১৬ অর্থবছরে ভারতের জিডিপি প্রবৃদ্ধি ত্বরান্বিত হয়ে ৭.৬%-এ পৌঁছেছে। চলতি অর্থবছরে আমরা সম্ভবত আরও ভালো জিডিপি প্রবৃদ্ধির হার দেখতে পাব, কারণ আমরা ইতোমধ্যেই ভালো বর্ষা উপভোগ করতে শুরু করেছি এবং এর পাশাপাশি রিয়েল এস্টেট বিল ও আধার বিলের গঠনমূলক প্রভাবও পড়বে ।

REIT-এ SEBI শিথিলতা

সেবি (SEBI) রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট ট্রাস্ট (REITS)-এর উপর নিয়মকানুন শিথিল করেছে, যার ফলে তারা নির্মাণাধীন প্রকল্পগুলিতে আরও বেশি অর্থ বিনিয়োগ করতে পারবে। REITS হলো প্রপার্টি ট্রাস্টের মতো; তারা প্লাজা, অফিস এবং ভাড়ার আবাসন নির্মাণের জন্য বিনিয়োগকারীদের মূলধন বিনিয়োগ করে। REITS-এর উপর সেবির এই শিথিলতার পর এনএসই (NSE) এবং বিএসই (BSE)-তে রিয়েলটি স্টক প্রায় ৪% বৃদ্ধি পেয়েছে । ইউনিটেক, ফিনিক্স, শোভা ডেভেলপারস, ডিএলএফ-এর মতো সব কোম্পানির শেয়ারের দামই স্টক এক্সচেঞ্জে বেড়েছে। তবে কিছু ব্যতিক্রমও ছিল, যেমন এনএসই-তে ওবেরয় রিয়েলটির শেয়ারের দাম ২৮৮ টাকা থেকে কমে ২৭৯ টাকা হয়েছে।

আন্তঃসংযুক্ত অর্থনীতি

বিশ্ব অর্থনীতি আন্তঃসংযুক্ত। চীন, হংকং এবং সিঙ্গাপুরের সম্পত্তির বাজার নিম্নমুখী হওয়ায় ভারতের স্টক মার্কেট নিম্নমুখী। কিন্তু যদি আমরা ঘনিষ্ঠভাবে লক্ষ্য করি, ভারত ব্রিকস (ব্রাজিল, রাশিয়া, ভারত এবং চীন) দেশগুলির মধ্যে ভাল পারফর্ম করছে।

প্রতিটি শিল্পের নিজস্ব ব্যবসা চক্র আছে

হ্যাঁ, এটা সত্যি। আপনি যদি ২০০৭ সালের দিকে তাকান, দেখবেন ডিএলএফ লিমিটেডের বাজার মূলধন (১.৬৯ মিলিয়ন রুপি) ৫৯টি স্বাস্থ্যসেবা কোম্পানির সম্মিলিত বাজার মূলধনের (১.৫৮ মিলিয়ন রুপি) চেয়েও বেশি ছিল। কিন্তু ২০১৫ সালের ডিসেম্বরে, এমনকি ১১টি রিয়েল এস্টেট স্টকের গড় বাজার মূলধনও (০.৭৩ মিলিয়ন রুপি) সান ফার্মাসিউটিক্যাল ইন্ডাস্ট্রিজ লিমিটেডের বাজার মূলধনের অর্ধেকেরও কম। এর কারণ হলো রিয়েল এস্টেট খাতের ধীরগতি। কিন্তু বাজারের চক্র আবার ফিরে আসবে । প্রধানমন্ত্রী আবাস যোজনা (PMAY), রিয়েল এস্টেট (রেগুলেশন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট) আইনের ৯২টি ধারার মধ্যে ৬৯টির প্রয়োগ, আধার বিল এবং রিয়েল এস্টেট খাতের জন্য কেন্দ্রীয় বাজেটের প্রণোদনা এই খাতে একটি যুগান্তকারী পরিবর্তন আনতে পারে।

সপ্তম Pay কমিশন

সপ্তম Pay কমিশন কর্মচারী এবং পেনশনভোগীদের ক্রয় ও ব্যয় ক্ষমতার ক্ষমতা দিতে যাচ্ছে। জানুয়ারী 23.6 মাস থেকে প্রযোজ্য প্রায় 2016% বৃদ্ধি এবং বকেয়া প্রায় 3.4 কোটি (কেন্দ্র, রাজ্য এবং PSU) কর্মচারী এবং পেনশনভোগী উপকৃত হবে। ৩.৪ কোটি কর্মচারীর মধ্যে কেন্দ্রীয় সরকারের ৪৭ লাখ কর্মচারী এবং ৫২ লাখ পেনশনভোগী রয়েছেন। মানুষ প্রাক খরচ করবেpayমেন্ট অফ হোম লোন, মেক ডাউন payments, বা যানবাহন কেনার জন্য খরচ. বন্ধকী অর্থ, খাদ্য, পরিবহন, গয়না এবং বিনোদন বিভাগে আরও বেশি খরচ হবে।

রিয়েল এস্টেট আইন এবং ইউনিয়ন বাজেটের প্রণোদনা

এই বছরের প্রথম ত্রৈমাসিকে নিয়ন্ত্রক পরিবর্তন হিসেবে আমরা যা কিছু দেখেছি, তা এই খাতে একটি যুগান্তকারী পরিবর্তন আনবে। রিয়েল এস্টেট বিল পাস হওয়ার পর বোম্বে স্টক এক্সচেঞ্জে ফিনিক্স, ইন্ডিয়াবুলস, ডিবি রিয়েলটি, অনন্ত রাজ ইন্ডাস্ট্রিজ, শোভা ডেভেলপারস, এইচডিআইএল এবং ডিএলএফ-এর শেয়ারের দাম ২-৪% বৃদ্ধি পায় । ২০১৬ সালের ১ মে থেকে কার্যকর হওয়া রিয়েল এস্টেট আইনটি এই খাতে আরও স্বচ্ছতা এবং জবাবদিহিতা নিয়ে আসবে। মাননীয় অর্থমন্ত্রী অরুণ জেটলির অর্থ বাজেট বাড়ি ক্রেতাদের মুখে হাসি ফুটিয়েছে। প্রথমবারের মতো বাড়ি ক্রেতারা ৩৫ লক্ষ টাকার গৃহ ঋণের উপর ৫০,০০০ টাকা অতিরিক্ত সুদ ছাড় উপভোগ করতে পারবেন, তবে শর্ত হলো সম্পত্তির মূল্য ৫০ লক্ষ টাকার বেশি হওয়া যাবে না।

স্টক আন্দোলন

সম্প্রতি, প্রখ্যাত ব্যবসায়ী কুশল পাল সিং এবং তার পরিবার ডিএলএফ-এর ঋণ পরিশোধের জন্য ১০,০০০ কোটি টাকা বিনিয়োগের ঘোষণা দিয়েছেন এবং তারা ডিসিসিডিএল (ডিএলএফ সাইবার সিটি ডেভেলপারস)-এ তাদের প্রায় ৪০% অংশীদারিত্ব বিক্রি করতে চলেছেন। এই বড় খবরের পর ডিএলএফ-এর শেয়ারের দাম ৮% থেকে ১০% পর্যন্ত বেড়ে গেছে। সংস্থাটি নয়ডায় একটি “মল অফ ইন্ডিয়া” স্থাপন করেছে। এটি গুড়গাঁওয়ের ট্রাইডেন্ট এবং ওবেরয় হোটেলের বিপরীতে একটি অভিজাত এলাকায় “সাইবার পার্ক” চালু করছে। এছাড়াও, পিভিআর গ্রুপের কাছে ৩২টি ডিটি সিনেমা বিক্রির জন্য একটি সংশোধিত চুক্তির ঘোষণা করা হয়েছে। এই অব্যবহৃত এবং সম্পর্কহীন সম্পদগুলো বিক্রি করা হবে এবং এর ফলে ডিএলএফ-এর ঋণ কমে আসবে। সংস্থাটি এই ২০১৬-১৭ অর্থবর্ষের শেষ প্রান্তিকের মধ্যে দিল্লির চাণক্যপুরীতে একটি বিলাসবহুল মল স্থাপনের পরিকল্পনা করছে। “ ঋণপত্র ” এবং “ ব্যাংকিং সুবিধা ”-র ক্ষেত্রে, ক্রিসিল ডিএলএফ লিমিটেডকে নেগেটিভ থেকে “ স্থিতিশীল ” রেটিং দিয়েছে । কোম্পানিটি তার ঋণ সহনীয় পর্যায়ে কমিয়ে আনছে।

আপনি "Oberoi Realty"-এর জন্য যেতে পারেন; এটি তার ব্যালেন্স শীটে প্রায় 0 ঋণ বজায় রাখার কারণে এটি ভাল কাজ করছে। এটি ইতিমধ্যেই বোরিভালি এবং মুলুন্ড প্রকল্প, মুম্বাইতে তার শক্তিশালী ইনভেন্টরি বিক্রয় প্রদর্শন করে বাজারকে অবাক করেছে। সংস্থাটি নতুন প্রকল্প চালু করবে এবং সম্ভবত এটির জন্য আবার শক্তিশালী বিক্রয় হবে।

আমরা “গোদরেজ প্রোপার্টিজ” এবং “শোভা ডেভেলপারস” নিয়েও কথা বলতে পারি। উভয়েরই ভালো ও স্বচ্ছ ব্যবস্থাপনা এবং নিয়ন্ত্রণযোগ্য দেনা রয়েছে। গোদরেজ প্রোপার্টিজের কার্যক্রম একটি অ্যাসেট-লাইট মডেলের উপর ভিত্তি করে পরিচালিত হয় (যে মডেলটি প্রতিষ্ঠানের দ্রুত সম্প্রসারণে সহায়তা করে)। এটি শেয়ারহোল্ডারদের জন্য উচ্চ মুনাফা (ROI) তৈরি করে। “শোভা ডেভেলপারস” ভারতের দক্ষিণাঞ্চলীয় শহরগুলিতে এই অ্যাসেট-লাইট মডেলটি অনুসরণ করে।

চলমান কার্যক্রমের ভিত্তিতে অনুমান করা হয়। যাইহোক, রিয়েলটি স্টকগুলির আপনার বুফে বাছাই এবং বিকাশ করার সময়, কোম্পানির ব্যালেন্স শীট, ঋণ এবং বিক্রয়ের পরিমাণের উপর নজর রাখা নিশ্চিত করুন, আপনি বিনিয়োগের জন্য বেছে নিয়েছেন। রিয়েলটি স্টক বিনিয়োগের জন্য অন্যান্য মাপকাঠিগুলি প্রজেক্ট করা হয় এবং এর মধ্যে সম্পূর্ণ হবে নির্দিষ্ট সময়রেখা, নগদ প্রবাহ জেনারেশন এবং ইনভেন্টরির ক্রমাগত বিক্রয়।

দাবিত্যাগ : এই ব্লগের তথ্য শুধুমাত্র সাধারণ উদ্দেশ্যে প্রদান করা হয়েছে এবং কোনো বিজ্ঞপ্তি ছাড়াই পরিবর্তিত হতে পারে। এটি কোনো আইনি, কর বা আর্থিক পরামর্শ নয়। পাঠকদের পেশাদার পরামর্শ গ্রহণ করা উচিত এবং নিজ বিবেচনার ভিত্তিতে সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত। এই বিষয়বস্তুর উপর নির্ভর করার জন্য IIFL Finance দায়ী নয়। আরও পড়ুন