স্থাবর সম্পত্তি মূল্যায়নের উপর বাজার অনুশীলন

লিখেছেন সুজেশ নায়ার

সুজেশ দ্য ইনস্টিটিউশন অফ ভ্যালুয়ার্স (ইন্ডিয়া), চার্টার্ড ভ্যালুয়ার-IIV (ভারত) এর একজন ফেলো এবং একজন চার্টার্ড ইঞ্জিনিয়ার

আমরা সবাই হয়তো প্রতিটি পেশায় "বাজার অনুশীলন" শব্দটি দেখেছি। ঠিক আছে, ঋণ দেওয়ার ব্যবসায়, আমার বোঝার জন্য এই বাক্যাংশটি প্রায়শই ব্যবহৃত হয় যখন একটি আদর্শ বা একটি সাধারণ অনুশীলন, যুক্তি সহ বা ছাড়া, একটি আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নীতি কাঠামোর বাইরে এবং সম্ভবত নিয়ন্ত্রক নির্দেশিকাগুলির একটি শূন্যতা। হঠাৎ, আলোচনা হয়, মেইল ​​ভেসে ওঠে এবং অবশেষে মতাদর্শটি ঋণদাতাদের দ্বারা গৃহীত বা প্রত্যাখ্যান করা হয়।

স্থাবর সম্পত্তি মূল্যায়নের উপর "বাজার অনুশীলন" ব্লগে স্বাগতম!

খুচরা গৃহ ঋণ/বন্ধক ব্যবসায় স্থাবর সম্পত্তি মূল্যায়ন আন্ডাররাইটিং এর গুরুত্বপূর্ণ অংশ তবুও অত্যন্ত বিষয়ভিত্তিক। আবাসিক সম্পত্তি মূল্যায়নের সবচেয়ে পছন্দের পদ্ধতি হল আন্ডাররাইটিং ঋণের তুলনা পদ্ধতি এবং খরচ পদ্ধতি। আসুন আমরা কিছু বাজারের অনুশীলন দেখি যা যুক্তিকে প্রশ্নবিদ্ধ না করেই সময়ের সাথে সাথে অনুচিত নিয়মে পরিণত হয়েছে।

বিকাশকারীর কাছ থেকে ফ্ল্যাট ক্রয় (খুচরা হোম লোন):

আমাকে একটি নির্মাণাধীন আবাসিক প্রকল্পে একজন বিকাশকারী দ্বারা বিক্রি করা একটি ফ্ল্যাটের জন্য একটি খুচরা ঋণের চিত্র তুলে ধরা যাক। বেশিরভাগ মূল্যবানদের দ্বারা অনুসরণ করা অভ্যাস, আজ, বিকাশকারী দ্বারা উদ্ধৃত মূল্য/মূল্যকে ন্যায্য বাজার মূল্য হিসাবে উল্লেখ করা। এটা সত্য যে একজন ডেভেলপারের তার চূড়ান্ত পণ্যের মূল্য নির্ধারণ করার সমস্ত অধিকার রয়েছে। কিন্তু এটা কি বোঝায় যে এই উদ্ধৃত মূল্য ন্যায্য বাজার মূল্য হতে হবে? একজন মূল্যায়নকারীর আদর্শভাবে একটি প্রদত্ত মাইক্রো-মার্কেটে চাহিদা-সরবরাহের পরিসংখ্যান তৈরি করা উচিত, মূল্য প্রবণতার অতীত রেকর্ডগুলি উল্লেখ করা উচিত, সুবিধার খরচ এবং মূল্যের পরিপ্রেক্ষিতে আশেপাশের অনুরূপ অন্যান্য প্রকল্পের ওজন করা উচিত, প্রকল্পটি মামলা মোকদ্দমায় আছে কিনা তা তদন্ত করা উচিত। কোন শিরোনাম উদ্বেগ এবং অবশেষে ন্যায্য বাজার মূল্য তার মূল্যায়ন সঙ্গে বেরিয়ে আসা. দুর্ভাগ্যবশত, আমরা কদাচিৎ এমন একটি মূল্যায়ন প্রতিবেদন দেখতে পাই যা পড়ে কেন একটি প্রদত্ত প্রকল্পে X ইউনিট হারের উদ্ধৃতি রয়েছে এবং সংলগ্ন প্রকল্পের Y ইউনিট রেট রয়েছে। আসল বিষয়টি হল, মূল্যায়ন প্রতিবেদন তৈরি করার সময় X এবং Y-এর এই পার্থক্যটি কখনই অনুসন্ধান করা হয় না। বৃহত্তর বোঝাপড়া হল এই প্রচেষ্টা এড়ানো, যদি মূল্য একটি নির্দিষ্ট সীমার মধ্যে পড়ে। সুতরাং তুলনা পদ্ধতি এখানে কার্যত মৃত। আশ্চর্যজনকভাবে, কে এই বাজার অনুশীলন শুরু করেছিল তা এখনও অজানা।

বেশিরভাগ ঋণদাতাদের ব্যবসায়িক সিদ্ধান্তে প্রায়শই এই পর্যবেক্ষণ বা ফলাফলগুলিকে উপেক্ষা করার প্রবণতা ছিল এবং খুচরা ব্যবসায় আরও ভাল অনুপ্রবেশের আশায় বিকাশকারীকে সন্তুষ্ট করতে পছন্দ করে। গৃহ ঋণ একটি প্রকল্পে তারা একটি দীর্ঘস্থায়ী বিকাশকারী সম্পর্ক তৈরির সুবিধাগুলিও বিবেচনায় নিয়েছিল এবং এটিকে ভবিষ্যতের খুচরা ব্যবসার জন্য একটি সম্ভাব্য চ্যানেলে রূপান্তর করার একটি সুযোগ হিসাবে দেখেছিল। প্রযুক্তিগত ভিত্তি ছিল যে এই ধরনের উদ্ধৃতিগুলি প্রকৃত লেনদেনের খরচের কাছাকাছি ছিল এবং আন্ডাররাইটিং এবং ঋণ দেওয়ার সিদ্ধান্তকে ব্যাপকভাবে প্রভাবিত করবে না। আমরা হব! পানির ফোঁটাও সাগর তৈরি করতে পারে! সময়ের সাথে সাথে, একটি তুলনা পদ্ধতি যা হওয়া উচিত ছিল তা ন্যায্য বাজার মূল্য হিসাবে বিকাশকারীদের উদ্ধৃতিগুলিকে প্রতিলিপিতে রূপান্তরিত হয়েছে। বেশিরভাগ ব্যাঙ্ক এবং হাউজিং ফাইন্যান্স কোম্পানিগুলি এই অভ্যাসটিকে একটি অকথিত নিয়ম হিসাবে অনুসরণ করে এবং যদি সে এটি অনুসরণ না করে তবে মূল্যবানকে প্রামাণিকভাবে প্রশ্ন করে৷ এটা বলার পর, জ্ঞাতসারে বা অজান্তে, সম্পত্তির মূল্যকে বাজারমূল্যের সাথে মেলানো কিছু ব্যবসায়িক আক্রমণাত্মক আর্থিক প্রতিষ্ঠানের ইউএসপি (অনন্য বিক্রয় প্রস্তাব) হয়ে উঠেছে। অবশেষে কিছু ব্যাংকার/হাউজিং ফাইন্যান্স কোম্পানি ডেভেলপার, ঋণগ্রহীতাদের প্রভাবিত করতে এবং বাজারের শেয়ার দখল করার জন্য ন্যায্য বাজার মূল্যে একে অপরের সাথে প্রতিযোগিতা করে। উদ্ধৃত করা দুর্ভাগ্যজনক, নিয়ন্ত্রক এবং বেশিরভাগ ঋণদাতারা এখনও স্থাবর সম্পত্তির মূল্যায়নের পরিবর্তন চেক করার জন্য সম্পূর্ণ অডিট প্রক্রিয়া বাস্তবায়ন করতে পারেনি।

এমনকি যখন রিয়েল এস্টেট মার্কেটে মন্দা দেখা দেয় এবং সম্পত্তির দামে সংশোধনী দেখা যায় তখন মূল্যবানদের কাছে ডেভেলপারদের খরচের শীট অনুসরণ করা ছাড়া আর কোনো বিকল্প থাকে না। আমি কেরালার ছোট মাইক্রো-মার্কেটের একজন স্বনামধন্য মূল্যবানের উদাহরণ অবশ্যই উদ্ধৃত করব যিনি সত্যিই এই অনুশীলন সম্পর্কে চিন্তিত। আর্থিক প্রতিষ্ঠানের জন্য তিনি যে সদিচ্ছা রাখেন তার জন্য নয়, তিনি নিজের জন্য। কারণ, খুচরা তহবিলের জন্য বিকাশকারীর উদ্ধৃতি এবং মূল্য পত্র বিবেচনা করে যে একই ফ্ল্যাটগুলির মূল্যায়ন করেছিলেন, সেগুলিই এখন সার্ফায়েসি কার্যধারার জন্য তার দ্বারা পুনর্মূল্যায়ন করা হবে। তিনি জানতেন যে বিকাশকারীর দ্বারা প্রাথমিকভাবে উদ্ধৃত মূল্যের জন্য সীমিত ক্রেতা ছিল এবং এখন এই পরিসংখ্যানগুলির সাথে ন্যায্য বাজার মূল্য মেলানো যাবে না - 2 বছরেরও কম সময়ের মধ্যে এই সমস্ত বিকাশ। একই আশঙ্কার কথা তুলে ধরেছেন পুনের একজন স্বনামধন্য মূল্যবান। দুর্ভাগ্যবশত, তিনি বজায় রেখেছেন, এই প্রাণঘাতী অভ্যাসটি এখন গভীরভাবে প্রোথিত এবং আর্থিক প্রতিষ্ঠানের উদ্যোগে বা নিয়ন্ত্রকদের নির্দেশ না থাকলে তা বাদ দেওয়া কঠিন। পুনের কয়েকটি মাইক্রো মার্কেটে, কিছু ডেভেলপার খরচ শীটে বেশি দাম দেখায় যখন প্রকৃত লেনদেন বা আলোচনার খরচ খরচ শীট থেকে প্রায় 10-12% আলাদা। এই ত্রুটিপূর্ণ অনুশীলনের সরাসরি সুবিধাভোগী ঋণগ্রহীতা, চুক্তির মূল্যের প্রায় 100% অর্থায়ন করা হয় এবং ফ্ল্যাট কেনার জন্য তার নিজের পক্ষ থেকে সামান্য অবদান। এটি নিয়ন্ত্রকদের দ্বারা নির্ধারিত ঝুঁকি এক্সপোজারকে সরাসরি প্রভাবিত করে; LTV (লোন টু ভ্যালু রেশিও)। বেশিরভাগ ক্ষেত্রেই এখানে মূল্যদাতাদের দোষ নেই কারণ ঋণদাতাদের উচিত তুলনামূলক পদ্ধতির সাথে মূল্যায়নের বিকল্প পদ্ধতি সহ প্রকল্প ক্লিয়ারেন্স মূল্যায়ন প্রতিবেদনের জন্য জোর দেওয়া। এটি ইউনিট রেট এবং খুচরা সম্পত্তি মূল্যায়নের সাথে যুক্তি সংযুক্ত করতে পারে যার ফলে মূল্যায়নের বিষয়বস্তুতা হ্রাস পায়।

সুপার বিল্ট আপ এরিয়া থেকে কার্পেট এরিয়া এবং এর বিপরীতে:

ডেভেলপাররা সাধারণ স্থান এবং সুযোগ-সুবিধা বিক্রির জন্য সুপার বিল্ট আপ এরিয়ার ধারণা তৈরি করেছে যা অন্যথায় কার্পেট এরিয়ায় অন্তর্ভুক্ত ছিল না। কোনো সাধারণ স্থান, জমি বা সুযোগ-সুবিধা বিনা মূল্যে পাওয়া যায় না বলে অনেক চিন্তা-ভাবনা ছাড়াই ধারণাটি মূল্যবানদের দ্বারাও গৃহীত হয়েছিল। কার্পেট এলাকার উপর লোড করার শতাংশ ডেভেলপার দ্বারা নির্ধারিত হয়েছিল যেহেতু সুযোগ-সুবিধার খরচ, সাধারণ স্থান প্রতিটি প্রকল্পের জন্য অনন্য। লোডিং পরিসীমা 20% -50% (এবং মুম্বাইতে কিছু সুপার লাক্সারি ফ্ল্যাটের জন্য 80% পর্যন্ত) একটি অকথিত আদর্শ হয়ে উঠেছে, শহর অনুসারে, অবস্থান অনুসারে, বিকাশকারী অনুসারে, কোনও ভিত্তি গণনা বা যুক্তি ছাড়াই প্রকল্প অনুসারে। আদর্শভাবে, প্রকল্পের মোট আনুমানিক ব্যয় এবং সুযোগ-সুবিধা প্রকাশ করা উচিত ছিল এবং লোডিংয়ের একটি যুক্তিসঙ্গত যুক্তি স্টেকহোল্ডারদের কাছে সজ্জিত করা যেতে পারে, কিন্তু কখনও হয়নি। দুর্ভাগ্যবশত এটি বেশ কিছু সময়ের জন্য একটি ধূসর এলাকা থেকে যায় যা সম্পত্তির মূল্য, মূল্যায়ন এবং প্রাথমিকভাবে বিকাশকারীর লাভের মার্জিনকে প্রভাবিত করে।

যখন RERA (রিয়েল এস্টেট রেগুলেটরি অথরিটি) বিনিয়োগকারীদের এবং বাড়ির ক্রেতাদের জন্য ত্রাণ হিসাবে প্রয়োগ করা হয়েছিল, তখন সুপার বিল্ট আপ এলাকার এই সিস্টেমটি বাতিল করার জন্য যত্ন নেওয়া হয়েছিল যা ব্যাখ্যাতীত ছিল। সুতরাং, RERA সূচিত রাজ্যগুলির জন্য, আমরা উপসংহারে পৌঁছেছি যে এই "বাজার অনুশীলন" ইতিহাস।

আসলেই কি তাই? আমি সন্দেহ করি. কারণ, যখন তুলনা পদ্ধতি ব্যবহার করা হয় তখন মূল্যবানরা প্রাথমিকভাবে বর্তমান মূল্য এবং অতীতের মূল্যের প্রবণতা তুলনা করবে বলে আশা করা হয়। সুপার বিল্ট আপ এরিয়া অপ্রচলিত হয়ে যাওয়ার পর, একজন ভ্যালুয়ারের এখন 2টি বেঞ্চ মার্ক রয়েছে। একটি হল কার্পেট এলাকায় সম্পত্তির সর্বশেষ মূল্য এবং দ্বিতীয় হল অতীতের মূল্য প্রবণতা অর্থাৎ; সুপার বিল্ট আপ এলাকায় সম্পত্তির খরচ. সুতরাং, একজন মূল্যবানকে আদর্শভাবে সম্পত্তির মূল খরচের উপর পুরানো লোডিং শতাংশ ব্যবহার করে কার্পেট এলাকার ইউনিট খরচের বিপরীতে গণনা করতে হবে। আবার, যদি বিকাশকারীর দ্বারা সম্পত্তির মৌলিক মূল্য বৃদ্ধি বা হ্রাস করা হয়, তবে ইউনিট হারের ভিত্তিতে মূল্যমান দ্বারা পরিমাপ করা বা দেখা কঠিন। সৌভাগ্যবশত বা দুর্ভাগ্যবশত, আমাদের অবশ্যই উপসংহারে পৌঁছাতে হবে যে, অন্তত একটি ট্রানজিশন ফেজ হিসেবে, লোডিং কনসেপ্ট (বা সুপার বিল্ট আপ এরিয়া কনসেপ্ট) এখনও টিকে আছে এবং কিছু সময়ের জন্য তা থাকবে।

নিয়ন্ত্রক সুপার বিল্ট আপ এরিয়া ধারণাটি বাতিল করার সময় খুচরা ঋণের মূল্যায়নে এই "বাজার অনুশীলন" এর প্রভাব মিস করেছে। এখন একজন সংগঠিত মূল্যবিদ ইউনিটের হারে তার বেঞ্চমার্কিং পরিবর্তন করার একটি চ্যালেঞ্জিং কাজ নিয়ে দাঁড়িয়ে আছে এবং ডেভেলপারদের দ্বারা কার্পেট এলাকার নতুন উদ্ধৃতিগুলির বিষয়ে সতর্ক থাকতে হবে।

আবাসিক সম্পত্তিতে ব্যালেন্স ট্রান্সফার এবং টপ আপ লোন:

এক ঋণদাতা থেকে অন্য ঋণদানকারীর কাছে বিদ্যমান গৃহ ঋণের ব্যালেন্স হস্তান্তর খুচরা ঋণের অন্যতম পণ্য। ঋণগ্রহীতা প্রায়শই হোম লোনের কম সুদের হার (ROI), বিদ্যমান ইএমআই কম করার জন্য বর্ধিত মেয়াদ (সমমান মাসিক কিস্তি), জামানত হিসাবে একই সম্পত্তি সহ অতিরিক্ত টপ আপ লোন ইত্যাদির পরিপ্রেক্ষিতে ব্যালেন্স ট্রান্সফারের মাধ্যমে উপকৃত হয়... তালিকাভুক্ত বিভিন্ন ব্যাঙ্ক/হাউজিং ফাইন্যান্স কোম্পানির ভ্যালুয়াররা আলাদা। আর তাই ন্যায্য বাজার মূল্যের মূল্যায়নও ভিন্ন হতে পারে। এ পর্যন্ত সব ঠিকই. কিন্তু এই পণ্যটি কতটা চ্যালেঞ্জিং হতে পারে যখন বর্তমান দিনের মূল্যায়ন বর্তমান ঋণদাতা কর্তৃক বিতরণ করা ঋণের চেয়ে কম বা প্রায় সমতুল্য? টপ আপের কথা ভুলে যান, আপনি ব্যালেন্স লোনের পরিমাণও নিতে পারবেন না। এখানেই প্যান্ডোরার বাক্স খোলে। এবং একটি মূল্যায়নকারীর সাথে কী ভুল তা একটি সম্পূর্ণ R & D আছে, কেন তিনি এত কম মূল্যায়ন দিচ্ছেন যখন অন্য ঋণদাতা ইতিমধ্যে অতীতে এর চেয়ে বেশি অর্থায়ন করেছে। এই ধরনের পরিস্থিতির জন্য বিভিন্ন বৈধ কারণ থাকতে পারে: বিদ্যমান সুবিধার একাধিক সমান্তরাল সিকিউরিটি এবং ঋণগ্রহীতা ঋণ গ্রহণের মাধ্যমে তাদের একটির বন্ধক ছেড়ে দিতে চাইতে পারে; একটি পণ্যের অধীনে বুক করা ঋণ যা উচ্চতর এলটিভি ইত্যাদির অনুমতি দেয়... যদিও, এই কারণগুলি বিদ্যমান অনুমোদন পত্রের অনুলিপি থেকে বোঝা যায়। তারপরও যদি ব্যবধান থেকে যায়, তবে এটি বিদ্যমান ঋণের স্ফীত মূল্যায়নের ঘটনা। এখন আমার "বাজার অনুশীলন" প্রসঙ্গে ফিরে আসছি। যদিও কিছু অনৈতিক মূল্যবান এবং কিছু আক্রমনাত্মক ঋণদাতাদের মধ্যে সীমাবদ্ধ, অনুশীলনটি হল ইতিমধ্যে প্রসারিত বাজার মূল্যের পরিসংখ্যানকে স্ফীত করা এবং শুধুমাত্র ঋণ স্থানান্তরকে সহজতর করা নয় বরং শীর্ষ ঋণের ব্যবস্থা করা। এবং যদি তহবিলের পরিমাণ মিলিয়নে চলে যায় তবে এটি গুরুতর। এই অভ্যাসটি নৈতিক মূল্যবোধকারীদের জন্য এতই বেদনাদায়ক, তারা প্রায়ই ঋণদাতাদের সাথে ঘর্ষণে পরিণত হয়, সবই প্রকৃত প্রতিবেদন দেওয়ার জন্য। আমরা জানি, নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে রিয়েল এস্টেটের দামের পরিবর্তনগুলি অ-ইনিফর্ম এবং তাই ঋণের ব্যালেন্স ট্রান্সফার বা টপ আপ লোন মূল্যায়নের সময় ন্যায্য বাজার মূল্যের উপর ব্যাপকভাবে নির্ভরশীল। আদর্শভাবে, ভ্যালুয়ার্স ফোরাম, রিয়েল এস্টেট মার্কেট বিশেষজ্ঞদের উচিত, ত্রৈমাসিক প্রতিবেদনের মাধ্যমে, নিয়ন্ত্রক এবং ঋণদাতাদের বাজার মূল্যের ওঠানামা থেকে দূরে রাখা। এবং ঋণদাতারা, পর্যায়ক্রমিক ভিত্তিতে, রিয়েল এস্টেট মূল্যের প্রবণতার উপর নির্ভর করে ব্যালেন্স ট্রান্সফার পণ্যের জন্য বিদ্যমান ঋণের ন্যূনতম বার্ধক্যের নিয়মগুলি সংশোধন করতে পারে। এটি পরবর্তী ঝুঁকি প্রতিরোধে এই জাতীয় পণ্যগুলিতে স্ফীত মূল্যায়নের তৃণমূল স্তরের পরীক্ষা হিসাবে কাজ করবে।

বর্তমান মূল্যায়ন পদ্ধতির ত্রুটি:

ইন্টারন্যাশনাল ভ্যালুয়েশন স্ট্যান্ডার্ডস অনুসারে বাজার মূল্য সংজ্ঞায়িত করা হয়েছে: “একটি আনুমানিক পরিমাণ যার জন্য একটি সম্পত্তির মূল্য নির্ধারণের তারিখে একজন ইচ্ছুক ক্রেতা এবং একজন ইচ্ছুক বিক্রেতার মধ্যে সঠিক বিপণনের পরে একটি হাতের দৈর্ঘ্যের লেনদেনে বিনিময় করা উচিত যেখানে পক্ষগুলি প্রত্যেকে জ্ঞানের সাথে কাজ করেছিল। বিচক্ষণতার সাথে এবং বাধ্যবাধকতা ছাড়াই"

সুতরাং, বাজার মূল্য মূলত একটি অনুমান এবং প্রকৃত লেনদেনের মূল্য এই বাজার মূল্যের একটি যুক্তিসঙ্গত পরিসরের মধ্যে হতে পারে, যদি সঠিক পরিসংখ্যান না থাকে। বেশিরভাগ সরকারী খাতের ব্যাঙ্কের দ্বারা নির্ধারিত মূল্যায়ন রিপোর্ট ফর্ম্যাট অনুসারে সম্পত্তির তুলনা বিবরণ সহ প্রতিবেদনে নথিভুক্ত করা উচিত। বাস্তবে, প্রায়শই, প্রতিবেদনের এই অংশটি ফাঁকা থাকে বা কিছু অস্পষ্ট বিবরণ থাকতে পারে এবং ক্রেডিট ম্যানেজার বা আন্ডাররাইটাররা খুচরা হোম লোন / বন্ধকী ঋণের ক্ষেত্রে প্রায়শই প্রশ্নবিদ্ধ হন। যদি এই ন্যায্যতাগুলি একটি মূল্যায়ন প্রতিবেদনে বাধ্যতামূলক করা হয় তবে মূল্যায়নের বিষয়গততা অনেকাংশে হ্রাস করা যেতে পারে। পুনের মতো পরিপক্ক বাজারে নিবন্ধন ডেটা আইজিআর (ইন্সপেক্টর জেনারেল অফ রেজিস্ট্রেশন) ওয়েবসাইটে অনলাইনে পাওয়া যায়। সাবজেক্টিভিটি কমাতে এগুলিকে রেফারেন্স পয়েন্ট হিসাবেও ব্যবহার করা যেতে পারে। "বাজার অনুশীলন" আজ ঋণের পরিমাণে মাপসই করার জন্য মূল্যবানদের সাথে ন্যায্য বাজার মূল্যের আলোচনার দিকে এগিয়ে গেছে। তারা নৈতিক বা অনৈতিক আচরণ করতে চায় কিনা তা নির্ধারণ করার জন্য এটি মূল্যবানের উপর নির্ভর করে। কখনও কখনও, মূল্যবানরা ব্যবসায়িক সম্পর্ককে অগ্রাধিকার দেওয়া এবং নৈতিক অনুশীলন অনুসরণ করার মধ্যে বিভ্রান্ত হয়। সুতরাং, কোন ভাল বা খারাপ মূল্যায়ন রিপোর্ট নেই, শুধুমাত্র নৈতিক এবং অনৈতিক মূল্যবোধ আছে। খুচরা ঋণদানের আন্ডাররাইটাররা প্রাথমিকভাবে ঋণগ্রহীতার প্রোফাইলে আরও উৎসাহ দেয় এবং পুনরায়payক্ষমতা এবং মূল্যায়ন শুধুমাত্র নিরাপত্তা তারা ধারণ, প্রায়ই একটি পিছনে আসন পেতে. তাই কিছু আর্থিক প্রতিষ্ঠানে মূল্যায়নের পরিবর্তনকে 'গণনাকৃত ঝুঁকি' হিসাবেও শ্রেণীবদ্ধ করা হয়, যদিও, কখনও নথিভুক্ত করা হয় না।

আশা করি যে মূল্যবান ভ্রাতৃত্ব এবং ঋণদাতারা এই ব্লগটিকে demotivating বা নেতিবাচক হিসাবে দেখবেন না। ত্রুটিপূর্ণ মূল্যায়ন, অন্যায্য বাজার অনুশীলনগুলি বোমা টিক চিহ্ন দিচ্ছে এবং ঋণদাতা বা ঋণগ্রহীতার স্বার্থে নয়। যদিও, এটি অব্যবস্থাপিত সাব-প্রাইম লেন্ডিং বা CDOs (Colateralized Debt Obligation) এর মতো নিবিড় নয়, কিন্তু এগুলি যখন নেতিবাচক দিকে একে অপরের পরিপূরক হয় তখন জাতীয় অর্থনীতির জন্য একটি সম্ভাব্য হুমকি।

রিয়েল এস্টেট মূল্যের প্রবণতাকে হুমকি বা ধীরগতির সময় বিশেষজ্ঞ এবং সিনিয়রদের সোচ্চার হওয়া উচিত। মার্কিন অর্থনীতির পতনের উপর একটি তথ্যচিত্র ‘ইনসাইড জব’ সিনেমাটি দেখায় যে কীভাবে বেশিরভাগ শীর্ষ ব্যাঙ্ক, নিয়ন্ত্রক, স্টেকহোল্ডাররা বাজারটি প্রকৃতপক্ষে পতনের মুহুর্ত পর্যন্ত একটি "ইতিবাচক দৃষ্টিভঙ্গি" বজায় রেখেছিল। তখন কিছু মূল কারণ ছিল আন্ডার পারফরমিং ফার্মের ক্রেডিট রেটিং, ঋণ দেওয়ার ক্ষেত্রে স্ফীত মূল্যায়ন, দুর্বল নিয়ন্ত্রক নিয়ন্ত্রণ ইত্যাদির জন্য নীরব সম্মতি। যেকোন অর্থনীতির জন্য সবচেয়ে বড় হুমকি হল এই ধরনের নীরব নোড এবং এমনকি ক্ষুদ্র কারণগুলির জন্য "ইতিবাচক দৃষ্টিভঙ্গি"।

আজকাল, আমরা প্রায়শই খবরের কাগজে দেখি, বিশেষ করে পাবলিক সেক্টরের ব্যাঙ্কগুলির মালিকানাধীন এনপিএ (নন-পারফর্মিং অ্যাসেট) এর শতাংশ এবং ভলিউম। আদর্শভাবে এই তথাকথিত খারাপ সম্পদের মূল্যায়ন, ঋণ দেওয়ার সময় এবং বর্তমান সময়ে উভয়ই প্রকাশ করা উচিত। যদি পুনরায়payমেন্ট শূন্য হয়ে যায় এবং সম্পত্তি পুনরুদ্ধার এবং পুনঃবিক্রয়ই ঋণ পুনরুদ্ধারের একমাত্র উপায়, স্ফীত বা ত্রুটিপূর্ণ মূল্যায়নের উপরোক্ত "বাজার অনুশীলন" ঋণদাতাদের জন্য একটি দুঃস্বপ্ন হতে পারে। পুনরুদ্ধারকৃত সম্পত্তি সহ ঋণদাতাদের দুর্দশার মূল্যে এগুলি নিষ্পত্তি করা ছাড়া আর কোন বিকল্প থাকবে না এবং তারা যদি তাদের মূল বকেয়া পরিমাণ পুনরুদ্ধার করে তবে তারা ভাগ্যবান হবেন।

আমার দৃঢ় বিশ্বাসে, একজন ঋণগ্রহীতা সবসময় LTV এবং ROI-এর প্রতি খুব বেশি আগ্রহী নাও হতে পারে, যদি ঋণদাতা তাকে দ্রুত মানসম্পন্ন পরিষেবা প্রদান করে, quick প্রতিটি ফাইলে সামগ্রিক প্রক্রিয়া TAT (টার্ন এরাউন্ড টাইম) ক্রমাগত হ্রাস করার দিকে সিদ্ধান্ত এবং কাজ। কেউ কেউ বলছেন যে গৃহঋণ শিল্পে উদ্ভাবনের অভাব রয়েছে। এই ধরনের মন্তব্য এবং ঋণদাতাদের উদ্ভাবনী চিন্তাভাবনা থেকে দূরে সরে যাওয়ার সময় এসেছে। কে জানে, ঋণদাতারা তাদের নিজস্ব দক্ষতার সেটকে চ্যালেঞ্জ করতে পারে, ব্রেনস্টর্ম করতে পারে, যার ফলে প্রতিটি ধাপে আপগ্রেড হয় এবং "বাজার অনুশীলন" সম্পর্কে উদ্বিগ্ন হওয়া বন্ধ করে দেয়। শুধু একটি চিন্তা - যদি ব্যক্তিগত ঋণ 10 সেকেন্ডের মধ্যে বিতরণ করা যায় তবে কেন 48-72 ঘন্টার মধ্যে হোম লোন বিতরণ করা যাবে না?? কেউ কি এটি ঘটতে পারে এবং এখনও যথাযথ অধ্যবসায়ের মানগুলির মান বজায় রাখতে পারে?

আইআইএফএল-এর ঝাটপাট হোম লোনের ধারণা হল সামগ্রিক হোম লোন প্রসেসিং TAT কমানোর দিকে একটি উল্লেখযোগ্য পদক্ষেপ। এটি কার্যকরভাবে নিরীক্ষণ করা প্রয়োজন এবং ক্রমাগত উন্নতির জন্য সুস্থ বিতর্কের সাথে প্রশ্নবিদ্ধ বিলম্ব।

নিয়ন্ত্রকদের স্থাবর সম্পত্তি মূল্যায়নে শক্তিশালী অডিট এবং মনিটরিং প্রক্রিয়া চালু করার মাধ্যমে অনৈতিক চর্চা বন্ধ করতে হবে। প্রতিটি পেশার যেমন নেতিবাচক দিক রয়েছে, তেমনি প্রতিটি মাইক্রো মার্কেটে অনৈতিক মূল্যবোধের একটি সেট রয়েছে যারা ব্যবসায়িক সম্পর্ককে অগ্রাধিকার দেয় এবং মূল্যায়ন প্রতিবেদনের গুণমানকে নয়। শুধুমাত্র এই মূল্যবানদের দোষারোপ করা নয়, কখনও কখনও ভাল মূল্যবানদের কাছে মূল্য বৃদ্ধি করা ছাড়া কোন বিকল্প থাকে না কারণ কিছু ঋণদাতা নিজেরাই এই ধরনের প্রয়োজনীয়তা দাবি করে। এবং স্ফীত মূল্যায়নের সাথে কিছু আর্থিক প্রতিষ্ঠান এলটিভি নিয়মগুলিকে লঙ্ঘন করে, তাদের পোর্টফোলিও এবং সেইসাথে জনসাধারণের অর্থকে ঝুঁকিপূর্ণ করে বাজারের শেয়ারের ঊর্ধ্বগতি অর্জন করে। নিয়ন্ত্রক এবং ঋণদাতাদের দ্বারা নিরীক্ষা পদ্ধতির একটি সংগঠিত পদ্ধতির মাধ্যমেই এগুলি নিয়ন্ত্রণ করা যেতে পারে। প্রশ্ন হল "কে বিড়ালকে ঘণ্টা দেবে?"

যতক্ষণ না নিয়ন্ত্রকগণ তাদের মোজা টেনে আনেন, ততক্ষণ অনেক ঋণদাতা লাইনে পড়বে না এবং মূল্যায়নের বৈষম্য ব্যবসায়িক প্রস্তাবের আকারে সহ-অস্তিত্ব করবে এবং নৈতিক ঋণদাতারা সমান সুযোগ থেকে বঞ্চিত থাকবে। অন্যদিকে, ঋণদাতাদের গুণমানের উন্নতির জন্য নিজেদের চ্যালেঞ্জ করতে হবে এবং "বাজার অনুশীলন" এর ব্যানারে অন্ধভাবে অনুসরণ করা ধারণাগুলি এড়াতে হবে!!

পাঠকদের চিন্তা করার জন্য কিছু উদ্ধৃতি দিয়ে শেষ করছি:

"পরিণাম ছাড়া কিছুই আসে না"
- আন্দ্রি ম্যাগনাসন, চলচ্চিত্র নির্মাতা এবং 'ইনসাইড জব' এর লেখক

“আপনি যদি আপনার ব্যাঙ্কের কাছে একশো পাউন্ড দেনা, আপনার সমস্যা আছে। কিন্তু যদি আপনার কাছে এক মিলিয়ন পাওনা থাকে তবে তা আছে"
- জন মেনার্ড কেইনস, বিখ্যাত ব্রিটিশ অর্থনীতিবিদ

দাবি পরিত্যাগী:
এই ব্লগে দেওয়া সমস্ত বিষয়বস্তু শুধুমাত্র তথ্যের উদ্দেশ্যে। এখানে প্রদত্ত মতামতগুলি শুধুমাত্র লেখকের এবং কোনভাবেই আইআইএফএল হোম ফাইন্যান্স লিমিটেডের দৃষ্টিভঙ্গি প্রতিফলিত করে না। লেখক এই সাইটে এই ব্লগ/সাইট/ লিঙ্কে উপলব্ধ কোনো তথ্যের যথার্থতা বা সম্পূর্ণতার বিষয়ে কোনো উপস্থাপনা করেন না এবং এখানে প্রদত্ত তথ্যের অ্যাকাউন্টে কোনো ত্রুটি বা বাদ পড়ার জন্য দায়ী থাকবে না। এখানে প্রদত্ত তথ্য বর্তমান বাজার প্যাটার্নের ভিত্তিতে এবং সময়ে সময়ে পরিবর্তন সাপেক্ষে।