২০ বছরের মেয়াদে স্বর্ণের রিটার্নের তুলনা: স্বর্ণ, রিয়েল এস্টেট বনাম ইক্যুইটি

একটি 20 বছরের স্বর্ণের রিটার্নের তুলনা যখন অন্তর্নিহিত ধারাগুলো প্রকৃত অর্থেই তুলনীয় হয়, তখন এটি সবচেয়ে বেশি কার্যকর। এই নিবন্ধটি ২০২৪ সাল পর্যন্ত দেশীয় সোনার দাম, নিফটি ৫০ টোটাল রিটার্ন ইনডেক্স এবং সরকারি আবাসন তথ্য পরীক্ষা করে। লভ্যাংশ পুনঃবিনিয়োগ করা হলে, তুলনীয় দীর্ঘমেয়াদী মোট রিটার্নের ক্ষেত্রে ইক্যুইটি সাধারণত এগিয়ে ছিল, যদিও সোনাও নামমাত্র বার্ষিক লাভ হিসেবে ১৫ শতাংশের নিম্ন থেকে মধ্যভাগে ছিল। যেহেতু ভারতের সরকারি আবাসন সূচকগুলো ধারাবাহিকভাবে ২০০৪ সাল পর্যন্ত বিস্তৃত নয়, তাই এই বিশ্লেষণে পরিমাপকৃত রিটার্নকে অনুমান থেকে আলাদা করা হয়েছে।

রিটার্নের সংক্ষিপ্ত বিবরণ: ভারতে সোনা, ইক্যুইটি এবং রিয়েল এস্টেট

সারণিটিতে ক্যালেন্ডার বছরের শেষ প্রান্তিকের পর্যবেক্ষণ অথবা প্রকাশিত গবেষণার পরিসর ব্যবহার করা হয়েছে। নিফটি ৫০ টিআরআই-তে পুনঃবিনিয়োগকৃত লভ্যাংশ অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। স্বর্ণের তথ্য ভারতীয় রুপির দেশীয় মূল্য সিরিজ থেকে নেওয়া হয়েছে। আবাসন খাতের পরিসংখ্যানে এনএইচবি/আরবিআই সূচক ব্যবহার করা হয়, যা নির্বাচিত শহরগুলোকে অনুসরণ করে এবং বাজার সিরিজের চেয়ে দেরিতে শুরু হয়।

এই সোনা বনাম রিয়েল এস্টেট বনাম ইক্যুইটি রিটার্ন সারণিটি নির্দেশনামূলক, কোনো প্রতিশ্রুতি নয়। সোনার ভারতীয় রুপির ফলাফল বৈশ্বিক বুলিয়ন মূল্য এবং রুপি-মার্কিন ডলার বিনিময় হার উভয়কেই প্রতিফলিত করে। সম্পত্তি থেকে প্রাপ্ত আয় শহরভেদে ব্যাপকভাবে পরিবর্তিত হয় এবং এতে ভাড়া, রক্ষণাবেক্ষণ, স্ট্যাম্প ডিউটি, রেজিস্ট্রেশন, ব্রোকারেজ এবং কর অন্তর্ভুক্ত নয়। আমানতের সারিগুলো একটি ক্রমাগত পরিবর্তিত পোর্টফোলিওর পরিবর্তে হারের বিস্তৃত ইতিহাস দেখায়।

দ্রষ্টব্য: আনুমানিক পরিসরগুলি ভিন্ন ভিন্ন শুরুর তারিখ এবং পদ্ধতি ব্যবহার করে এনএসই সূচক, আরবিআই/এনএইচবি এবং আরবিআই পরিসংখ্যানগত সিরিজ থেকে নির্ণয় করা হয়েছে। এগুলি সরাসরি বিনিময়যোগ্য বা ভবিষ্যদ্বাণীমূলক নয়।

দশকভিত্তিক স্কোরকার্ড: কোন সম্পদ প্রতিটি চক্রে নেতৃত্ব দিয়েছে?

স্কোরকার্ডটি ব্যাখ্যা করে কেন একটি একক ইক্যুইটি রিটার্নের তুলনা বিভ্রান্ত করতে পারে। শুধুমাত্র মূল্যের উপর ভিত্তি করে তৈরি নিফটি সিরিজ শেয়ারহোল্ডারদের রিটার্নকে কম করে দেখায়, কারণ এতে লভ্যাংশ বাদ দেওয়া হয়; টিআরআই (TRI) হলো একটি আরও স্বচ্ছ তুলনা। সংকটপূর্ণ উপ-সময়কালে সোনার দাম বাড়তে পারে, কিন্তু বেশ কয়েক বছর ধরে তা অপরিবর্তিত বা ঋণাত্মক থাকতে পারে। সম্পত্তি সূচকগুলো লেনদেনকে সহজ করে তোলে এবং একটি ফ্ল্যাট, প্লট বা শহরের অভিজ্ঞতাকে তুলে ধরে না।

সার্জারির  রিয়েল এস্টেট রিটার্নের তুলনা তাই এটিকে প্রতিটি সম্পত্তি সম্পর্কে কোনো দাবি হিসেবে না দেখে, একটি সূচক প্রবণতা হিসেবে পড়াই শ্রেয়। ২০১৩-২০২৪ সালের জন্য এনএইচবি-র গবেষণায় দেখা গেছে যে অনেক প্রথম সারির শহর মোটামুটি ৪%-৬% এইচপিআই সিএজিআর সীমার মধ্যে রয়েছে, তবে অবস্থানভেদে এর মধ্যে উল্লেখযোগ্য পার্থক্য বিদ্যমান।

ঝুঁকি ও অস্থিরতা: কাঁচা CAGR-এর বাইরে

CAGR পুরো যাত্রাপথকে একটি বার্ষিক হারে সংকুচিত করে। এটি অস্থিরতা দেখায় না—অর্থাৎ বার্ষিক রিটার্ন কতটা ওঠানামা করে বা পূর্ববর্তী সর্বোচ্চ স্তর থেকে পতন ঘটে তা দেখায় না। এনএসই সূচক তার ঐতিহাসিক সমীক্ষায় নিফটি ৫০ টিআরআই-এর জন্য দীর্ঘমেয়াদী বার্ষিক অস্থিরতা ২০%-এর উপরে বলে রিপোর্ট করে। পুনরুদ্ধারের আগে ২০০৮ সালের সংকট এবং ২০২০ সালের মহামারীর সময়েও ইক্যুইটি মারাত্মক পতনের সম্মুখীন হয়েছিল।

স্বর্ণের দামে বছর-বছর উল্লেখযোগ্য ওঠানামা এবং বহু বছরের দুর্বল পর্যায় দেখা গেছে, যদিও চাপের সময়ে এটি প্রায়শই শেয়ারবাজার থেকে ভিন্ন আচরণ করে। সম্পত্তি খাতকে তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল মনে হয়, কারণ সরকারি সূচকগুলো ত্রৈমাসিক, মূল্যায়ন-ভিত্তিক এবং এগুলোর লেনদেন কম ঘন ঘন হয়। এই আপাত স্থিতিশীলতার কারণ হলো এর তারল্যের অভাব, নির্দিষ্ট স্থানে কেন্দ্রীভূত অবস্থান, রক্ষণাবেক্ষণ এবং বিপুল লেনদেন খরচ। স্বর্ণের রিটার্নের তুলনা তাই শুধু সিএজিআর-ই নয়, তারল্য, ধারণ খরচ, নগদ আয় এবং বিনিয়োগকারীর লোকসান সহ্য করার ক্ষমতাও বিবেচনা করা হয়।

স্বর্ণ বিনিয়োগের মাধ্যম: খরচ এবং কর ব্যবস্থা

কোনো বিনিয়োগ মাধ্যমকেই স্থায়ীভাবে সর্বোচ্চ রিটার্ন প্রদানকারী বিকল্প হিসেবে স্থান দেওয়া যায় না। ঐতিহাসিকভাবে, এসজিবি (SGB) নির্দিষ্ট সুদ প্রদান করত এবং নির্দিষ্ট রিডেম্পশন ট্যাক্স সুবিধা দিত, কিন্তু বিনিয়োগকারীদের অবশ্যই ক্রয়মূল্য, মেয়াদপূর্তি, তারল্য এবং বর্তমান ফ্রেশ-ইস্যু অনুমানের অনুপস্থিতি বিবেচনা করতে হবে। ফিনান্স অ্যাক্ট ২০২৪ বিভিন্ন অ্যাসেট ক্যাটাগরিতে ক্যাপিটাল-গেইন রেট এবং হোল্ডিং পিরিয়ড পরিবর্তন করেছে। ট্যাক্সের ফলাফল নির্ভর করে অধিগ্রহণের তারিখ, হোল্ডিং পিরিয়ড, লিস্টিংয়ের অবস্থা এবং বিনিয়োগকারীর পরিস্থিতির উপর।

দ্রষ্টব্য: কর বিধি পরিবর্তিত হতে পারে এবং প্রাসঙ্গিক লেনদেনের তারিখের জন্য তা যাচাই করে নেওয়া উচিত। এই সারণিটি শিক্ষামূলক এবং এটি কোনো কর বা বিনিয়োগ পরামর্শ নয়।

মুদ্রাস্ফীতি-সমন্বিত প্রতিদান: স্বর্ণ কি ক্রয়ক্ষমতা বজায় রাখে?

প্রকৃত রিটার্ন মুদ্রাস্ফীতির প্রভাব দূর করে। বিস্তৃত সরকারি সিপিআই-এর ইতিহাস ব্যবহার করে দেখা যায়, এই দীর্ঘ সময়কালে মুদ্রাস্ফীতি সাধারণত মধ্যম-একক অঙ্কের মধ্যে ছিল, যদিও সঠিক গড় নির্বাচিত সিরিজ এবং তারিখের উপর নির্ভর করে। নামমাত্র ফলাফলের ক্ষেত্রে সেই পরিসরটি প্রয়োগ করলে বোঝা যায় যে, সোনা এবং নিফটি টিআরআই দীর্ঘমেয়াদে ইতিবাচক প্রকৃত রিটার্ন দিয়েছে, অন্যদিকে রোলড ডিপোজিটের রিটার্ন কর-পূর্ববর্তী মুদ্রাস্ফীতির অনেক কাছাকাছি ছিল।

সম্পত্তির প্রকৃত আয়কে একটি জাতীয় পরিসংখ্যানে নামিয়ে আনা যায় না, কারণ শহরভেদে এর মূল্যবৃদ্ধি, ভাড়া এবং মালিকানার খরচ ভিন্ন হয়। ঐতিহাসিকভাবে সোনা দীর্ঘ সময় ধরে ক্রয়ক্ষমতা বজায় রেখেছে, কিন্তু প্রতি পাঁচ বা দশ বছরের মেয়াদে নয়। ইক্যুইটির উচ্চতর প্রত্যাশিত প্রবৃদ্ধির সাথে বাজারের বড় ধরনের পতনও ঘটে। এই কারণেই স্বর্ণের রিটার্নের তুলনা ফলাফল পূর্বাভাস হিসেবে ব্যবহার করা উচিত নয়।

এই তুলনাটি কীভাবে ব্যবহার করবেন

প্রমাণগুলো একটিমাত্র “বিজয়ী”-র পরিবর্তে বৈচিত্র্যায়নকেই সমর্থন করে। ইক্যুইটি ব্যবসার বৃদ্ধিতে তারল্যপূর্ণ অংশগ্রহণের সুযোগ দেয়; সোনা মুদ্রা ও বাজার ঝুঁকি থেকে বৈচিত্র্য আনতে পারে; সম্পত্তি ব্যবহারিক মূল্য বা ভাড়া প্রদান করতে পারে কিন্তু এর জন্য কেন্দ্রীভূত মূলধনের প্রয়োজন হয়; আমানত ব্যাংকের শর্তাবলী ও কর সাপেক্ষে চুক্তিভিত্তিক সুদ প্রদান করে।

বরাদ্দ নির্ভর করা উচিত দীর্ঘমেয়াদী পরিকল্পনা, তারল্যের প্রয়োজনীয়তা, বিদ্যমান সম্পত্তির ঝুঁকি এবং ক্ষতি সহনশীলতার উপর। সোনার কোনো নির্দিষ্ট শতাংশ নির্ধারণ করা হয়নি, কারণ সরকারি সূত্রগুলো কোনো একটি সর্বজনীন বরাদ্দ নির্ধারণ করে না। যেসব বিনিয়োগকারীর কাছে ইতিমধ্যেই গয়না রয়েছে, তারা বিনিয়োগের ঝুঁকি এবং জামানতের উপযোগিতার মধ্যে পার্থক্য করতে পারেন: একটি নিয়ন্ত্রিত স্বর্ণ ঋণ বিক্রি ছাড়াই তারল্য সরবরাহ করতে পারে, কিন্তু এটি সুদ ও অন্যান্য ঝুঁকি নিয়ে আসে।payঋণদাতার মূল্যায়ন সাপেক্ষে বিক্রয় ও নিলামের ঝুঁকি।

উপসংহার

এই নিবন্ধে তুলনা করা হয়েছে সোনা বনাম রিয়েল এস্টেট বনাম ইক্যুইটি রিটার্ন ২০২৪ সাল পর্যন্ত এবং সরকারি সম্পত্তি তথ্য কেন একটি ধারাবাহিক ২০-বছরের জাতীয় সিএজিআর (CAGR) সমর্থন করতে পারে না, তা ব্যাখ্যা করা হয়েছে। এতে অস্থিরতা, তারল্য, মালিকানা খরচ, কর এবং মুদ্রাস্ফীতির পাশাপাশি নামমাত্র রিটার্নকেও বিবেচনা করা হয়েছে। তুলনামূলক দীর্ঘমেয়াদী মোট রিটার্নের ক্ষেত্রে ইক্যুইটি সাধারণত এগিয়ে ছিল, সোনা একটি বৈচিত্র্যকারক হিসেবে কাজ করেছে এবং সম্পত্তির ফলাফল স্থানভেদে ভিন্ন ছিল। বাস্তব শিক্ষাটি সহজবোধ্য: একটি প্রধান বিজয়ীর নাম ঘোষণার চেয়ে ধারাবাহিক সূচক এবং সমতুল্য খরচ বেশি গুরুত্বপূর্ণ।

অস্বীকৃতি এই ব্লগের তথ্য শুধুমাত্র সাধারণ উদ্দেশ্যে এবং কোনও বিজ্ঞপ্তি ছাড়াই পরিবর্তিত হতে পারে। এটি আইনি, কর বা আর্থিক পরামর্শ গঠন করে না। পাঠকদের পেশাদার নির্দেশনা নেওয়া উচিত এবং তাদের নিজস্ব বিবেচনার ভিত্তিতে সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত। এই বিষয়বস্তুর উপর কোনও নির্ভরতার জন্য IIFL ফাইন্যান্স দায়ী নয়। আরও পড়ুন